기반시설 기부채납의 가이드라인 및 운영기준(안)

제1절 총칙

1-1 가이드라인의 목적

본 가이드라인은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획 수립(변경 포함)과 개발행위허가를 함에 있어 개발영향 해소를 위한 기반시설의 원인자 부담과 개발이익의 사회적 공유 차원에서의 공공기여를 목적으로 도입 운영하고 있는 기반시설(법 제2조 6항) 기부채납에 대한 기준을 마련하는 데 목적이 있다.

1-2 가이드라인 설정 및 운영의 원칙

1-2-1 기부채납의 원칙

(1) 기반시설의 기부채납은 각종 개발사업을 시행함에 있어 공공성의 확보와 적정 수준의 개발이익 보장이 조화되는 수준으로 운영한다.

(2) 토지권리자의 정당한 재산권 행사를 제한하고, 개발사업 추진에 지장을 초래하는 과도한 기부채납은 지양한다.

(3) 기반시설의 기부채납은 당해 개발사업과 직접적인 연계가 있는 기반시설에 한정한다.

(4) 기반시설 기부채납(순부담 기준)에 대해서는 용적률, 건폐율, 높이 등을 인센티브를 제공할 수 있다.  단, 개발행위허가는 인센티브 적용에서 제외한다.

1-2-2 기부채납 부담유형의 정의

(1) 필수기반시설은 개발로 인한 기반시설의 수요증가와 주변 지역에 미치는 영향을 해소하기 위해 제공되는 기반시설을 말한다.

(2) 공공기여 기반시설은 개발에 따라 발생할 수 있는 개발이익의 일부를 사회적 공유차원에서 지역 주민의 생활환경개선과 지역활성화에 기여하도록 제공되는 기반시설을 말한다.

1-2-3 기부채납 부담의 유형별 적용

(1) 개발사업에 따른 기반시설 영향을 해소하기 위한 필수기반시설은 원인자 부담 원칙에 따라 개발사업자가 부담하는 것을 원칙으로 한다.

(2) 도시관리계획 등의 결정에 따라 토지가격의 상승 등 개발이익 발생이 예상되는 경우, 지방자치단체는 계획결정에 따른 토지가치 상승분의 사회적 공유를 통한 공공성 강화를 위해 공공기여 차원의 기반시설 부담을 요구할 수 있다.

(3) 공공기여 기반시설의 기부채납은 지역 필요시설 설치 등을 통한 실질적인 공공기여가 이루어지도록 해야한다.

(4) 기부채납 부담의 유형별 적용은 전부 또는 일부에 대하여 선택적으로 적용할 수 있다.

구분	운영 원칙
필수기반시설	․ 용적률 변화, 도입기능의 변화 등 개발로 인한 영향에 따라 증가하는 기반시설 수요에 대한 원인자 부담을 원칙으로 함 ․ 기부채납에 따른 인센티브를 미적용 할 수 있음
공공기여 기반시설	․ 도시계획의 결정에 따른 용도지역의 변경 등으로 인해 발생하는 토지가격의 상승분 등에 대한 사회적 공유 차원의 기반시설을 부담하게 할 수 있음 ․ 기부채납에 따른 인센티브가 제공됨을 원칙으로 함

1-2-4 운영원칙

(1) 본 가이드라인은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획 수립(변경 포함)과 개발행위허가시 적용할 기부채납의 운영기준을 설정하여 지방자치단체의 도시계획 행정의 권장기준으로 활용토록 함을 목적으로 한다.

(2) 지방자치단체는 가이드라인의 내용을 종합적으로 고려하여, 지역별 특성에 따라 별도의 운영기준을 마련하여 운영할 수 있다.

(3) 지방자치단체가 별도의 운영기준을 마련하는 경우, 타법률상의 기반시설 확보기준 등과의 형평성을 유지하여야 한다.

제2절 가이드라인 적용의 대상 및 방법

2-1 적용대상

(1) 본 가이드라인은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획 수립(변경 포함)과 개발행위허가시에 적용한다.

- 용도지역 상향, 지구단위계획 수립, 도시계획시설의 폐지 등에 따른 개발사업 시행시에 본 가이드라인을 적용한다.

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 제4항에 따라, 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보 등을 조건으로 개발행위허가를 하는 경우 본 가이드라인을 적용할 수 있다. 단, 시행령 제55조에 따른 시행령 규모 이상으로 시행령 제57조에 따른 도시계획위원회의 심의대상인 경우에 한하여 적용하는 것을 권장한다.

(2) 「도시 및 주거환경정비법」, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」등 타 법률에 의한 정비계획 수립 등에도 본 가이드라인을 준용할 수 있다.

2-2 적용방법

(1) 기반시설 기부채납은 도시관리계획 수립(변경 포함)과 개발행위허가에 별도로 적용한다.

(2) 도시관리계획 수립(변경 포함)시 기반시설 기부채납 부담량의 산정과 결정은, 제3절 도시관리계획 수립(변경 포함)시 기반시설 기부채납의 가이드라인에서 제시하는 기부채납 유형별 부담량 산정기준 또는 협의기준을 선택적으로 적용할 수 있다.

․ 제3절 3-2에 따른 기부채납 유형별 부담량 산정기준에 따라 산정된 기부채납 규모를 토대로 협의를 통하여 결정

․ 제3절 3-3에 따른 기부채납의 협의기준을 토대로 협의를 통하여 결정

(3) 개발행위허가시 기반시설 기부채납은 제4절 개발행위허가시 기반시설 기부채납의 가이드라인을 적용한다.

제3절 도시관리계획 수립(변경 포함)시 기반시설 기부채납의 가이드라인

3-1 부담원칙

3-1-1 기반시설 기부채납의 유형별 부담

(1) 도시관리계획 수립(변경 포함)시에는 개발에 따른 영향을 해소하기 위한 필수기반시설과 개발이익의 사회적 공유 차원에서의 공공기여 기반시설 기부채납을 요구할 수 있다.

(2) 도시관리계획 수립(변경 포함)시 기반시설 기부채납의 유형별 부담은 전부 또는 일부에 대하여 선택적으로 적용할 수 있다.

3-1-2 필수기반시설의 기부채납

(1) 개발사업으로 인하여 사업대상지의 개발밀도가 증가하거나, 사업대상지의 주용도가 변화하는 경우, 사업자에게 개발에 따른 영향을 해소하기 위한 필수기반시설을 부담하게 할 수 있다.

(2) 필수기반시설의 기부채납은 개발사업과 직접적인 연관이 있는 시설이어야 하며, 지방자치단체는 사업과 직접적인 연관이 없는 시설의 기부채납은 지양하여야 한다.

3-1-3 공공기여 기반시설의 기부채납

(1) 도시관리계획의 수립(변경 포함) 등 도시계획 결정에 의하여 개발이익이 발생한 경우에는, 개발이익의 사회적 공유를 위한 공공기여 기반시설의 부담을 요구할 수 있으며, 개발영향 해소차원의 필수기반시설 기부채납과 구분한다.

(2) 공공기여 기반시설의 부담은 용도지역의 상향(종세분화 포함), 도시계획시설의 폐지 등으로 인한, 토지가격의 상승요인(물가상승분을 제외한 토지가격 순상승)이 있는 경우에 적용할 수 있다.

(3) 공공기여 기반시설의 기부채납을 통한 공공시설 확보는 지역내 필요시설을 적재적소에 공급하는 것을 원칙으로 하며, 복지수요 증가, 문화적 욕구 증대와 같은 사회․경제적 변화를 고려하여 상호협의를 통해 결정한다.

(4) 지방자치단체는 공공기여 기반시설의 기부채납시 지역 필요시설 및 지역활성화를 위한 시설을 기부채납하도록 권장할 수 있다.

3-2 기부채납 유형별 부담기준

3-2-1 필수기반시설

3-2-1-1 필수기반시설의 종류

(1) 도시계획 결정에 따른 기반시설 기부채납의 대상이 되는 개발영향 해소를 위한 필수기반시설은 도로 등 교통시설, 공원, 녹지 등 공간시설, 학교(주거기능을 포함하지 않는 개발사업 및 학교용지부담금 등을 납부하는 경우 제외)를 말한다. 다만, 도시계획위원회의 심의를 통하여 타당하다고 인정하는 기반시설의 경우 필수기반시설에 포함할 수 있다.

3-2-1-2 부담량 산정기준

(1) 필수기반시설의 시설별 부담량 산정은 다음의 기준에 따른다.

- 도로 등 교통시설 : 기존도로 및 교차로의 서비스수준을 유지하기 위해 부담하는 도로와 보행환경 개선시설, 주차장 등 교통시설 면적

- 공원, 녹지 등 공간시설 : 도시공원 및 녹지에 관한 법률에서 요구하는 법적 최소기준을 충족하기 위해 설치하는 공원, 녹지와 광장, 공공공지 등 공간시설 면적

- 학교 : 주거용도 개발의 경우 학교용지 확보 등에 관한 특례법에서 정한 용지확보기준에 의해 산정된 학교면적(학교용지 부담금, 증축비용 등을 납부하는 경우 제외)

(2) 필수기반시설은 개별법에 따른 확보기준에 따른 면적을 확보하도록 하되, 전체 개발대상지 면적의 10%를 초과하지 않는 것을 원칙으로 한다. 단, 대상지 주변 기반시설이 열악한 경우 최대 15%를 초과하지 않는 범위에서 협의를 통하여 결정할 수 있다.

(3) 필수기반시설의 부담면적 산정시 개발사업 대상지만을 위한 전용의 진입도로 면적은 제외한다.

3-2-2 공공기여 기반시설

3-2-2-1 공공기여 기부채납을 요구할 수 있는 개발이익의 범위

(1) 공공기여 기반시설의 부담을 요구할 수 있는 개발이익은 도시관리계획의 결정(변경 포함)으로 용도지역의 상향(종세분화 포함), 도시계획시설의 폐지 등이 이루어질 경우, 발생하는 토지의 자산가치 순증가(물가상승분 제외)를 말한다.

(2) 토지가격 상승분은 도시관리계획의 수립(변경 포함) 제안 전/후의 감정평가 금액의 차이를 기준으로  산정한다.

3-2-2-2 공공기여 기반시설의 종류 등

(1) 공공기여 기반시설은 필수기반시설과 다른 유형의 기반시설(또는 공공시설)로 기부채납하도록 권장한다.

(2) 지방자치단체는 공공기여 기반시설의 기부채납시 지역내 필요시설 및 지역활성화를 위한 시설의 설치를 권장할 수 있다.

(3) 지방자치단체가 지역내 필요시설의 설치 및 기부채납을 사업자에게 요구하는 경우, 지방자치단체는 기부채납 요구시설의 관리 및 운영에 대하여 개발사업자와 협의하여야 한다.

3-2-2-3 부담량 산정기준

(1) 공공기여 기반시설 기부채납을 위한 부담의 상한선은 도시계획의 결정으로 발생하는 토지가격 상승분의 100분의 15를 초과하지 않는 것을 원칙으로 하며, 기반시설 면적 또는 설치비용으로 환산하여 기부채납하도록 한다.

○ 부담범위 : ( A' - A ) × 15%로 산정된 금액 이하에서 협의 결정

- A (원) : 도시관리계획 수립(변경)전 대상지의 감정평가금액

- A' (원) : 도시관리계획 수립(변경)후 대상지의 감정평가금액

○ 기반시설 면적 환산 방식

- 기반시설 면적 = 부담금액 ÷ 종후토지감정평가금액(원/㎡)

※ 종후토지감정평가금액은 당해 사업지의 종후 평균 감정평가금액으로 한다.

3-3 협의기준

3-3-1 필수기반시설 및 공공기여 기반시설의 기부채납 총부담은 대상부지 토지면적을 기준으로 10~20% 수준에서 협의를 통하여 결정하되, 최대 25%를 초과하지 않는 것을 권장한다.

(1) 도시지역은 대상부지 토지면적을 기준으로 10~15%를 기준으로 협의를 통하여 결정한다.

(2) 비도시지역은 대상부지 토지면적을 기준으로 15~20%를 기준으로 협의를 통하여 결정한다.

3-3-2 필수기반시설의 기부채납은 대상부지 토지면적을 기준으로 5~10% 수준에서 협의를 통하여 결정하되,  최대 15%를 초과하지 않는 것을 권장한다.

(1) 도시지역내에서의 개발사업 등 개발대상지 주변의 기반시설이 비교적 양호하여 개발사업에 따른 영향이 적은 경우 대상부지 토지면적을 기준으로 5~10% 내에서 협의를 통하여 결정한다.

(2) 비도시지역에서의 개발사업 등 개발대상지 주변의 기반시설이 열악하여 개발사업에 따른 영향이 큰 경우 대상부지 토지면적을 기준으로 10~15% 내에서 협의를 통하여 결정한다.

3-3-3 용도지역의 변경(종세분화 포함), 도시계획시설의 해제 등으로 개발이익이 발생이 예상되는 경우의 공공기여 기부채납은 대상 토지면적을 기준으로 5% 내외에서 협의를 통하여 결정하되, 최대 10%를 초과하지 않는 것을 권장한다.

3-4 기부채납 대상시설의 설치기준

3-4-1 기본방향

(1) 기반시설의 기부채납시에는 개발사업 대상지가 위치한 해당 지자체와의 협의를 통해 시설의 종류 및 위치, 방식 등을 결정하되, 도시계획위원회 심의대상인 경우에는 해당 도시계획위원회의 결정에 따른다.

3-4-2 입지기준

(1) 공공기여를 위하여 기부채납된 시설은 개발사업 대상지 및 주변지역 주민들의 이용에 용이한 위치에 입지하도록 계획한다.

(2) 공공기여를 위하여 기부채납되는 시설의 입지 결정시 개발사업 대상지 내 건축물 등을 위한 용도로 전용될 우려가 높은 지역은 배제한다.

3-4-3 규모 및 형태기준

(1) 기부채납되는 시설은 개별시설의 기능 수행에 지장이 없는 규모로 계획한다.

(2) 지방자치단체는 계획상 기부채납할 개별시설의 규모가 현저히 작아 기능 수행에 어려움이 있다고 판단되거나, 지나치게 소규모로 분산되어 관리청의 관리운영에 어려움이 있다고 판단되는 경우, 기부채납시 부담하는 규모에 해당하는 범위 내에서 비용의 부담으로 대체하게 할 수 있다.

(3) 기존 기반시설과의 연계가 가능한 입지를 제외하고, 기반시설의 효용성이 낮은 자투리형 토지의 기부채납은 지양하여야 한다.

3-4-4 관리운영기준

(1) 기반시설(건축물 기부채납 포함)로 기부채납 되는 시설의 경우 관리청과 관리 및 운영계획에 대하여 협의하여야 한다.

(2) 기부채납 기반시설의 관리 및 운영계획 협의시에는 관리비용, 운영프로그램 등을 포함하여 협의할 수 있다.

제4절 개발행위허가시 기반시설 기부채납의 가이드라인

4-1 부담원칙

4-1-1 기반시설 기부채납의 유형별 부담

(1)  국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 제4항에 따라, 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보 등을 조건으로 개발행위허가를 할때, 시행령 제55조에 따른 시행령 규모 이상으로 시행령 제57조에 따른 도시계획위원회의 심의대상인 경우 개발에 따른 영향을 해소하기 위한 필수기반시설의 부담을 요구할 수 있다.

4-1-2 필수기반시설의 기부채납

(1) 개발사업으로 인하여 사업대상지의 개발밀도가 증가하거나, 사업대상지의 주용도가 변화하는 경우, 사업자에게 개발에 따른 영향을 해소하기 위한 필수기반시설을 부담하게 할 수 있다.

(2) 필수기반시설의 기부채납은 개발사업과 직접적인 연관이 있는 시설이어야 하며, 지방자치단체는 사업과 직접적인 연관이 없는 시설의 기부채납은 지양한다.

4-2 기부채납 유형별 부담기준

4-2-1 필수기반시설의 종류

(1) 개발행위허가시 기반시설 기부채납의 대상이 되는 필수기반시설은 도로 등 교통시설, 공원, 녹지 등 공간시설, 학교(주거기능을 포함하지 않는 개발사업 및 학교용지부담금 등을 납부하는 경우 제외)를 말한다. 다만, 도시계획위원회의 심의를 통하여 타당하다고 인정하는 기반시설의 경우 필수기반시설에 포함할 수 있다.

4-2-2 부담량 산정기준

(1) 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보 외에, 위해방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등을 조건으로 하는 개발행위허가시에는 그에 소요되는 비용을 고려하여 부담량을 산정하여야 한다.

4-3 기부채납의 협의기준

4-3-1 개발행위허가시 기반시설 기부채납은 대상 토지면적을 기준으로 5% 내외에서 협의를 통하여 결정하되, 최대 10%를 초과하지 않는 것을 권장한다.

4-3-2 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 제4항에 따라, 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보 등을 조건으로 개발행위허가를 하는 경우에는 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 들어야 한다.

4-4 기부채납 대상시설의 설치기준

(1) 개발행위허가시 기부채납 대상시설의 설치는 제3절 3-4 기부채납 대상시설의 설치기준을 준용한다.