울산광역시 공고 2003- 855호

울상광역시도시및주거환경정비조례안을 제정함에 있어 그 내용과 취지를 미리 알려 시민 여러분의 의견을 듣고자 다음과 같이 공고합니다.

2003. 12. 26.

울 산 광 역 시 장

울산광역시도시및주거환경정비조례안 입법예고

1. 제정취지

노후·불량주택을 체계적이고 효율적으로 정비하여 도시기능을 회복하고 쾌적한 주거환경을 조성하기 위하여 도시재개발법·도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 및 주택건설촉진법중 재건축관련 규정을 통합한 도시및주거환경정비법이 제정(2002.12.30)됨에 따라 관계 법령에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하기 위함.

2. 주요골자

□ 무분별한 재건축·재개발로 인한 자원낭비를 예방하고 부동산 가격의 안정에 기여하기 위하여 노후·불량건축물의 경과년수 기준을 정함(안 제3조제2항).

·1990년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년 이상

·1980년 1월 1일부터 1989년 12월 31일까지 준공된 건축물은 21／(준공연도 - 1980)년 이상

·1979년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년 이상

·철근□철골콘크리트조 또는 강구조 건축물은 40년 이상

□ 주거환경개선구역 지정 요건을 정함(안 제4조제1호).

·노후□불량건축물수가 50퍼센트 이상인 지역 또는 무허가 건축물수가  20퍼센트 이상인 지역

·주택밀도가 50호/□ 이상인 지역 또는 총 인구밀도가 150인/□ 이상인 지역

·4미터 이상 도로의 주택접도율이 30퍼센트 이하인 지역

·90□이하의 과소필지, 부정형 또는 세장형의 필지수가 50퍼센트 이상인 지역

·당해 구□군에서 상대적으로 낙후된 지역 등

□ 재개발사업의 활성화를 위하여 주택재개발구역 지정요건을 완화함(안 제4조제2호).

·노후□불량건축물수가 건축물 총수  50퍼센트 → 40퍼센트 이상

·4미터 이상 도로의 주택접도율  30퍼센트 → 40퍼센트 이하

·과소필지, 부정형 및 세장형의 필지수 50퍼센트 → 40퍼센트 이상인 지역

□ 정비사업 예정시기는 사업시행인가신청 준비기간을 고려하여 정비구역지정고시가 있은 날부터 5년 이내로 함(안 제8조제5호).

□ 주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 주택재건축사업의  5층 이하의 공동주택을 건설할 경우 주택규모별 건설비율을 적용하지 아니하되 1가구당 최대 165제곱미터 이하로 함(안 제9조제1호).

□ 주거환경개선사업의 사업시행방식을 정함(안 제10조제1항).

·정비기반시설의 정비와 토지수용에 의한 주택건설 및 주민소득원개발사업은 구청장□군수가 시행하거나 주택공사등에게 위탁하여 시행

·건축물개량은 건축물소유자가 시행하고 공동시설개량은 그 관리청이 시행

□ 주거환경개선사업의 환지방식사업은 2미터 이상 도로에 접한 주택접도율이 50퍼센트 이하인 구역, 20제곱미터 미만의 토지가 전체필지수의 2분의1 이상인 구역, 현지개량사업 및 공동주택건설방식으로는 사업효과를 기대할 수 없는 구역 등으로 주민이 원하는 경우로 정함(안 제10조제3항).

□ 정비사업조합의 대표자는 토지등소유자의 5분의 4이상의 추천 또는 주민총회에서 선정하고 사무소의 소재지는 사업시행구역이 소재하는 구□군 안에 두고 정관은 표준정관을 준용하여 작성함을 원칙으로 함(안 제14조제1항).

□ 도시환경정비사업의 지정개발자는 정비사업비의 100분의 10을 예치하여 사업중단 등으로 인한 피해가 없도록 함(안 제16조제1항).

□ 주택재개발 및 도시환경정비사업의 관리처분 기준을 정함(안 제22조).

·관리처분계획기준일 현재 종전 토지의 소유면적은 지적공부, 건축물의 소유면적은 건축물대장, 토지등의 소유권은 부동산 등기부에 의함.

·국□공유지의 점유연고권은 경계를 기준으로 지적측량성과에 의함

□ 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 현금청산대상을 정함(안 제23조제1항).

·권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액 이하인 경우

·하나의 대지에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지안에 수동의 건축물이 있는 경우에 정비구역지정 공람공고일 후에 건물 또는 토지의 일부를 취득한 경우

·구역지정공람공고일 후에 건축물과 토지를 분리 취득하거나 일부 취득한 경우 또는 1필지 토지를 공유지분으로 취득한 경우

·신발생무허가 건축물의 소유자 및 건축법에 의한 분할제한 면적(주거지역인 경우 90평방미터) 미만의 토지소유자로 하되, 20제곱미터 이상인 무주택 토지소유자 또는 주택을 소유한 자는 분양대상자로 함.

□ 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 산정방법은 감정평가업자 2인 이상이 각각 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 산정하고, 국민주택기금을 지원 받는 공동주택은 국민주택기금운용및관리규정에서 정하는 바에 의하도록 정함(안 제24조제1항).

□ 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 상가 등 분양대상 부대복리시설의 분양순위 및 기준을 정함(안 제25조제2항).

·상가 등 분양대상시설은 권리가액의 범위 안에서 분양하되, 단위규모 구획상 불가피한 경우에는 200퍼센트 범위 안에서 분양함

□ 주택재개발사업의 공동주택 건립규모를 정함(안 제26조제1항□제33조제2항).

·세대당 전용면적 115제곱미터이하로 하되, 종전의 주택규모가 이를 초과하는 때에는 전용면적 165제곱미터 범위안에서 조정 가능함.

·전용면적 85제곱미터 이하를 60퍼센트 이상 건립하고 전용면적 60제곱미터 이하를 30퍼센트 이상 건립하되, 구□군 건축위원회의 심의를 거쳐 10퍼센트 범위내에서 조정가능함

·임대주택은 전용면적 30제곱미터 이상 60제곱미터 이하로 함.

□ 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 분양주택 공급 기준을 정함(안 제27조□제34조).

·권리가액에 가장 인접한 분양가액의 주택을 분양토록 함.

·정관 등으로 별도로 정한 경우에는 국민주택규모의 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 경우에는 50퍼센트까지  공급할 수 있도록 함.

□ 주택재건축사업 관리처분계획의 방법 및 기준을 정함(안 제28조).

·조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가액 또는 면적을 기준으로 새로이 건설된 주택 등을 분양함.

·임대주택법에 의하여 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 주택을 공급하고자 하는 경우에는 구역지정 공람공고일 현재 정비구역안에 소유하고 있는 주택수만큼 공급하도록 함.

□ 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 보류지 지정기준을 정함(안 제29조).

·착오□소송 및 민원 등에 사용되는 보류지는 공동주택 건설세대수의 1퍼센트 범위안의 공동주택과 상가 등 부대복리시설의 일부를 정하도록 하고, 초과하는 경우에는 구청장□군수의 인가를 받도록 함.

□ 주거환경개선사업의 주택공급대상에서 제외되는 기준을 정함(안 제30조).

·건축법에 의한 분할제한 면적(주거지역인 경우 90평방미터)의 3분의 2에 미달하는 토지소유자 및 신발생무허가건축물의 소유자는 주택공급대상에서 제외하되, 구청장□군수가 지역실정을 감안하여 판단한 경우에는 주택공급이 가능함.

□ 주택재개발사업의 임대주택 공급대상자는 기존무허가 건축물의 소유자, 정비구역에 인접하여 시행하는 도시계획사업으로 철거되는 주택소유자로 구청장□군수가 선정한 자로 함(안 제33조제1항).

□ 사업시행자가 설치하는 정비기반시설중 주거환경개선구역안에 설치하는 정비기반시설, 주택재개발구역안의 도시계획도로□공원 및 녹지, 구청장□군수가 시행하는 도시환경정비사업의 정비기반시설 등은 시장이 설치비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있도록 함(안 제36조제3항).

□ 주거환경개선구역안에서 사업시행자에게 무상양여된 토지를 현지개량사업용으로 처분하는 경우에는 국□공유지를 점유하고 있는 건축물소유자에게 건축면적의 3배 이하로서 200제곱미터를 초과하지 않는 범위내에서 우선매각함(안 제37조제2항□제7항 및 8항).

·매각대금은 계약체결일부터 60일 이내에 납부하고 일시에 전액납부하기가 곤란한 경우에는 국민주택기금운용및관리규정에 정한 주거환경개선주택자금 융자이율의 이자를 가산하여 15년 이내에 균등분할 납부할 수 있도록 함.

□ 도시□주거환경정비기금은 도시계획세 징수 총액의 15퍼센트와 정비사업으로 발생한 개발부담금의 지방자치단체 귀속분 50퍼센트 등으로 정비기금을 조성하여 정비사업과 관련한 보조금으로 사용함(안 제40조).