울산광역시 공고 제2024 - 627호

2024년 신축 매입약정형 임대주택 매입 공고

무주택 청년들의 주거안정 위하여 민간사업자가 주택(다세대 주택 등)을 건축하고, 우리 시에서 매입하여 청년층에게 저렴한 임대료로 공급하고자 다음과 같이 공고하오니 많은 신청 바랍니다.

2024.   3.   25.

울 산 광 역 시 장

1. 매입대상 주택

○ (매입호수) 60호 정도

※ 공모 신청 규모나 심의결과 등에 따라 변경 될 수 있음

○ 우리 시 매입기준에 적합한 건축예정(건축허가, 사업계획승인 전) 주택

구 분	매입호수	주택유형	전용면적
청 년	60	다세대, 연립, 아파트, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔	19 ~ 24㎡ (6 ~ 7평)

○ (매입상한금액) 호당 130백만원

○ (매입지역) 울산 내 주거선호도가 높은 지역

- 대학교 인근 등 청년층의 수요가 많고 철도역, 버스정류장 인근 등 교통이 편리한 지역 위주로 매입하며, 입지여건에 따라 매입이 제한될 수 있음

- 가급적 우리 시에서 추진중인 ‘청년 희망주택’ 건립 위치와 중복되지 않도록 고려(붙임1 참조)

2. 신청접수

○ (신청자격) 우리 시에 주소지를 둔 개인 또는 법인

※ 설계*와 시공**은 관련법에 따라 우리 시에 등록된 자로 하여야 함

* 「건축사법」제23조,   ** 「건설산업기본법」제9조, 「주택법」제4조

○ (접수기간) 2024. 5. 13. ~ 5. 17.

- 사전검토기간 이후 접수기간 중 설계도면 검토 불가

□ 구비서류 및 설계도면 사전검토기간 운영

- 기간 : 2024. 4. 22.(월) ~ 2024. 5. 10.(금) 14시~17시

- 대상 : 신축 매입약정 신청 접수 서류 일체

- 내용 : 접수서류 누락여부 및 작성내용 적정여부 검토(추가필요서류 안내)

「2024년 신축 매입임대주택 계획설계·시공 가이드라인」 설계도면 반영 여부 등

※ 설계도면 사전검토와 매입심의는 무관하며, 추후 심의의견에 따라 매입제외 될 수 있음

○ (접수방법) 직접 방문 접수

○ (접수장소) 울산광역시청 1별관 4층 건축정책과

○ (제출서류) 2024년 건축예정인 주택 매입약정 신청서 및 도면 등 관련서류 등(붙임3 참조)

3. 제출서류 및 작성기준

○ 제출서류는 공고일 이후 발급분에 한하며, 반환하지 않음

○ 제출서류 규격 및 수량

구 분		규격(㎜)	수량	비 고
매입신청서		A4(210×297)	11부	붙임2 참조 좌철(책자식) 표지: 백상 아트지, 내부: 백상지
설계 도면	심사용 설계도판	A1(594×841)	1매	가로형(10㎜ 폼보드, 무테두리)
	설계설명서	A3(297×420)	11부	가로형, 단변 좌철 본드제본, 표지(앞,끝)포함(단면인쇄) 붙임3 참조
	설계도서 usb		1EA	심사용 설계도판(JPG), 설계설명서 일체(PDF, DWG)

4. 선정방법

○ (심사절차) 우리 시 현장조사와 자체 서류심사를 통과한 건에  대하여 ‘매임약정형 임대주택 선정위원회(이하 ’선정위원회‘라 한다)’ 심의를 거쳐 선정

○ (현장조사·서류심사) 신청 자격, 신청 기준 적합여부 등을 제출한 자료를 근거로 정량평가하여 80점 이상 건을 선정

- 기반시설, 생활편의성 등 입지여건 등 현장조사 및 서류심사

- ①임대관리 용이성(25점), ②생활편의성(40점), ③공사시행여건(30점), ④입지여건(5점) 등의 항목에 대해 심사(붙임2 참조)

※ 사업입지, 사업계획 등이 부적합할 경우 선정하지 아니할 수 있음

○ (심의) 현장조사 및 서류심사를 통과한 사업계획에 대해 우리 시가 제시한 ①입지여건 및 생활 편의성, ②건축계획을 선정위원회에서 종합적으로 심의 결정

○ (심의결과) 매입신청자 본인 또는 대리인에게 개별통보 함

5. 매입주택 설계 기준

○ 건물 동별 일괄매입 원칙

○ 동당 세대수 : 20호 이상

○ 주택 설계·시공 기준 : 「설계 및 시공 적용기준」 반영(붙임)

○ 유형별 기준

구 분	전용면적	방개수	필수설치	비 고
청 년	19 ~ 24㎡ (22㎡ 선호)	1개	빌트인 가전, 가구	빌트인 가전·가구 : 냉장고, 세탁기, 에어컨, 붙박이장, 책상, 의자, 인덕션

○ 커뮤니티 공간 필수

- 세대당 1.5㎡ 이상 설치, 최소 면적 30㎡ 이상

- 권장용도 : 창업공간, 공유주방, 공유거실, 피트니스 등

- 주거 공용면적으로 설치

○ 필로티 등 계획가능한 공간을 활용하여 아래 시설 설치를 권장

- 세대별 다용도 창고, 재활용 분리수거장, 무인택배함

○ 주차대수는 세대당 0.5대 이상 설치하여야 하며, 지하주차장을 설치하거나 법정주차대수 이상 확보 시 매입 우대(동일 조건일 경우)

○ 승강기 설치 필수(장애인용 13인승 이상 권장)

○ 근린생활시설 불가, 기계식 주차장 불가, 지하(반지하) 세대 불가

※ 설계 및 시공 세부기준은 붙임 참조

○ 호당 빌트인 설치 기준

구 분	냉장고	세탁기	에어컨	붙박이장	인덕션
규격	250L 이하	15kg 이하	2.3kw 이하	1,000X600	1구 이상
기능	냉동, 냉장	세탁, 탈수	냉방	옷장	-
에너지효율	1등급⭡	1등급⭡	1등급⭡	-	-

6. 매입제외 대상

○ 건축 중인 주택 및 건축 완료 주택, 호별 매도신청 주택

○ 개발예정지역(정비(에정)구역, 주택건설사업 추진 또는 예정 지역 등) 내

○ 타인 소유의 담장 등 시설물에 의해 토지가 점유된 경우

○ 도시가스 및 상하수도 미설치 지역

○ 법률상 제한사유(압류, 가압류, 경매개시 등)가 있는 경우(다만,  법률상 제한사유를 치유하고 문제가 없는 경우 매입가능)

○ 계획상 지하(반지하) 세대가 포함된 주택

○ 1차 감정평가 금액이 호당 매입상한 금액(1.3억원)을 초과하는 경우

○ 공고일 기준으로 매입신청 부지가「건축법」에 의한 건축허가,「주택법」에 의한 주택건설사업계획승인이 되었거나, 착공된 경우

○ 붙임 ‘신축 매입약정형 임대주택 설계·시공 기준’에 부적합한 경우

○ 기타 매입 선정위원회에서 매입이 곤란하다고 심의하는 경우

7. 매입금액 결정

○ (매입금액 한도) 전체호수 × 1.3억원

○ (감정평가법인 선정 및 제1차 감정평가)

- 사업시행자와 우리 시가 감정평가법인 1개씩 추천

- 선정한 2개의 감정평가법인이 각각 감정평가한 금액의 산술평균 금액으로 ‘매입예정금액’을 결정

※ 사업자가 2주 이내 선정하지 않을 경우 우리 시에서 선정

○ (제2차 감정평가) 최종 매입금액은 사용승인(또는 사용검사) 및 4단계 품질점검 완료 후, 1차 감정평가를 수행한 동일한 2개 감정평가법인이 평가한 금액의 산술평균 금액으로 결정

- 최종 매입금액은 매입예정금액을 기준으로 가격상승은 +10%까지 가격하락은 -5%까지를 상·하한으로 함(단, 매매대금의 매입금액 한도 적용)

※ 예) 매입주택이 20호이고 매매예정금액이 25억인 경우, 인상 상한 27.5억[25억+(25억×10%)] 이나 매입금액 한도 적용하여 26억(20호×1.3억)이 상한이며, 하락 하한 23.75억 임

8. 매입약정 체결

○ 매입약정 절차

매입신청		1차 서류심사 2차 위원회 심의		약정		주택건설		매입
건축예정 주택	⇨	입지여건, 생활편의성, 설계 기준 적용 및 건축계획 등 평가	⇨	감정평가 약정체결	⇨	건축허가, 시공 (민간사업자) 품질점검(4회)	⇨	사용승인 및 품질점검(5단계) 감정평가 매매계약

○ 최종 선정된 사업시행자가 매매예정금액, 매입조건, 계약 관련사항 등에 대해 동의하는 경우 매입약정을 체결하고, 사용승인(또는 사용검사) 후에 본 매매계약 체결

○ 제1차 감정평가 후 매입약정서를 작성하고, 우리 시 공유재산 심의 및 공유재산 관리계획 승인 등 의회의 승인을 받아야하며, 심의 결과에 따라 매입약정이 취소되거나 매입조건 등이 변경·조정될 수 있음

○ 심의결과 통보 후 1개월 이내에 약정을 체결하여야 하며, 동 기간 내 매입약정을 체결하지 않는 경우 익일부터 통지 효력은 자동 상실 됨. 다만, 1회에 한해 2개월 이내 기간 연장 가능

○ 매입약정 체결 후 단순변심 또는 약정서상 해제사유로 약정을 해제하는 경우 위약금이 부과됨

○ 매입약정 체결시 위약금 지급의 담보를 위해 보증증권을 제출하여야 함

- 보증금액 : 위약금, 보증기간 : 매입약정 체결일∼매매계약(예정)일

□ 약정해제 위약금

① 약정금을 지급받은 경우 : 약정금액 + 약정금액의 10%

② 약정금을 지급받지 않은 경우 : 감정평가수수료 + 감정평가수수료의 10%

9. 매매계약 체결 및 매입대금 지급

구 분	1단계	2단계	3단계	비고
공사단계	내부 마감공사 (공정율 70% 이상)	사용승인(검사)	최종검검	공정율은 현장 감리보고 기준
대금지금	약정금(20%)	계약금(30%)	잔금(50%)

○ 매입대금은 매매약정금, 계약금, 잔금으로 나누어 지급함

○ (매입약정금) 제1차 감정평가금액의 20% 범위 내에서 지급

- (지급시기) 내부 마감공사(공정율 70% 이상) 완료 후

- (지급조건) 지급과 동시에 우리 시를 1순위로 하는 근저당 및 지상권을 설정하여야 함(지급금액의 120%)

※ 후순위 근저당은 설정 불가, 사업중단으로 인한 위험을 해소하기 위해 이행지급 보증보험 가입 및 제출 하여야 함(보증금액 : 약정금액의 20% / 보험기간 : 매입약정금청구일~매매계약체결일)

※ 근저당 설정 수수료 및 설정비용과 보험가입비용은 사업시행자 부담으로 함

○ (매매계약 및 매매계약금) 제2차 감정평가금액의 50% 범위 내에서 지급

※ 매입약정금을 지급 받은 경우 이를 차감

- (지급시기) 사용승인 및 4단계 품질점검 완료하고 매매계약 체결하면 지급

○ (매매잔금) 제2차 감정평가금액으로 정산 지급

- (지급시기) 소유권이전등기 및 5단계 품질점검 완료 후

10. 기타 유의 사항

○ 사업시행자는 매입약정 이후부터 우리 시에 소유권을 이전할 때까지 우리 시에서 제시한 매입기준에 적합하게 주택을 건설하는 등 선량한 관리자로서의 주의 의무를 다하여야 함

○ 매입주택의 선정은 우리 시에서 제시한 매입기준 등에 적합한 주택 중 입지여건, 기반시설, 생활편의성, 디자인·설계품질, 임대가능성, 매입가격 등을 종합적으로 고려하여 선정함

○ 대상주택 선정 전·후 현장 실태 조사, 감정평가, 현장시설물 점검 및 주요 공사단계 확인(점검), 수시 점검 등에 적극 협조하여야 함

○ 원활한 대금지급 및 점검일정을 고려하여 약정체결 후 1~5단계 품질점검별 점검 가능일을 7일 전까지 우리 시로 통보하고 일정을 협의하여야 하며, 우리 시는 품질점검 결과에 따라 사업시행자에게 보완 등 조치를 요구할 수 있으며, 사업시행자는 14일 이내에   이행 조치 결과를 통보하여야 함

<품질점검 단계 및 시기>

구 분	1단계	2단계	3단계	4단계	5단계
공사단계	기초공사	골조공사	마감공사	준 공	잔금지급
점검시기	기초 철근배근 완료 시	5개층 마다 및 최상층 슬라브철근배근 완료시	방수·단열공사 및 바닥소음완충재 완료 시 마감공사 필요 시	사용승인 (검사) 완료 후 1주일 이내	4단계 지적사항 확인
중점 점검사항	건축물배치의 적정성 및 설계도서 이행확인	설계도서 이행 및 골조품질 상태확인	방수·단열공사 등 설계도서 이행확인	마감품질상태 및 사용승인이행확인 (시운전, 각종 준공필증, 전기, 가스. 통신, E/V등)

○ 제1차 감정평가액이 우리 시의 매입금액 한도보다 높거나, 선정위원회에서 매입이 곤란하다고 판단되는 주택 등은 매입이 제외될 수 있음

○ 사업신청자측의 사유로 공모 선정 당시 설계내용으로 건축허가가 불가능하거나, 도면협의 과정에서 발생한 설계 변경 사안이 아래의 중대한 경우 선정을 취소함

- (변경사항이 중대한 경우)

① 세대수 또는 세대 전용면적이 10%이상 증감하는 경우

② 주차계획 등 주요설계사항의 변경 등

- 변경사항에 대해 우리 시가 동의한 경우에는 가능하며, 이때 제1차 감정평가가 이미 종료된 경우 목적물 변경에 따른 감정평가를 재실시하며, 평가수수료 전액은 매도측이 지불해야 함

* 그 외 경미한 변경사항은 준공 후 최종 2차 감정평가 시 반영

○ 매입신청서상 명의와 다른 제3자로의 명의변경은 원칙적으로 금지(사업시행권 양도불가)하며, 약정체결 후에는 부도, 파산, 회생 등 불가피한 경우에만 우리 시 동의하에 가능 (부동의시 약정해제 사유에 해당)

○ 심의결과 통지 후 1개월 내 도면협의를 하여야 함. 매입약정체결은 우리 시 요청 통지시 즉시(2주 이내) 약정체결을 하고, 약정체결 후 3개월 내 공사 착공하여야 함. 특별한 사유없이 해당 기간내 사업추진이 곤란한 경우 사업자 선정 지위는 자동 취소됨

○ 매입약정체결 후 건축허가 또는 주택건설사업계획승인 전까지 토지에 대한 소유권을 확보하여여 함

○ 건축허가 신청 전, 예정도면을 제출하여 우리 시 의견을 반영하고, 건축허가를 득하고 3일 이내 건축허가도면 제출, 착공 후 단계별 점검시기 도래 14일전까지 우리 시에 점검요청을 하여야 함

○ 사업시행자는 시공자를 건설산업기본법 제41조(건설공사 시공자의 제한)에 적합한 건설업자로 선정·계약해야 하며, 우리 시는 시공능력을 감안하여 시공사 교체를 요청할 수 있음

※ 매입이행약정시 적법한 시공업자 여부를 확인할 수 있는 건설업 등록증, 시공참여 기술자 현황, 공사지명원 등 관련 확인자료를 제출하여야 함

○ 사업시행자는 건축 과정에서 발생하는 임금 체불 및 인접주택 등과의 분쟁 등 각종 민원에 대해 해결하여야 하며, 민원해결이 늦어지는 경우 대금지급 등 후속 절차 진행은 민원해결 완료시까지  지연될 수 있음

○ 본 사업 주택의 브랜드(네이밍)는 향후 우리 시와 협의하여 결정함.

○ 매매계약 전에 해당주택에 대하여 단계별 점검을 실시하고 약정시 제출한 도면과 현장 시공상태 상이(주요자재 상이 포함) 및 구조적 하자 등 부적합 사항 발견시 매매계약을 체결하지 않을 수 있으며, 매매계약 체결 후라도 부적합 사항 발견시 매매계약을 해제 또는 해지할 수 있음

○ 대지가 다수의 필지로 구성된 경우, 매매계약체결일 전까지 합필을 완료하여야 함

○ 건물매입가격의 3%(보증기간 3년) 또는 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입한 경우 그 내용에 따름

○ 발생된 하자는 우리 시에 주택 인계 전 모두 처리하여야 하며, 인계 이후 최초 입주 전까지 공가기간에 주택의 하자예방 또는 하자처리에 협조하여야 함

○ 매매계약 체결 후에는 당해 주택에 대하여 권리관계의 변동을 수반하는 일체의 채권, 채무설정행위 등을 할 수 없음

○ 기존건물의 철거비 및 폐기물처리비, 신축에 따른 설계비, 감리비 및 취득세, 양도소득세 등은 우리 시에서 지급하지 아니함

○ 우리 시가 매매대금 완납 및 준공 후 소유권이전을 완료한 이후라도 법적기준 미충족, 중대한 하자 발생 등 부적합 사항이 발견될 경우에는 사후 보완조치를 요구할 수 있으며, 사업시행자는 이를 신속하게 조치하여야 함

○ 이 공고문의 문구 해석상 우리 시와 사업시행자(신청자)간에 차이가 있을 경우에는 우리 시의 해석을 우선으로 하고, 기타 명시되지 않은 사항에 대하여는 우리 시가 정하는 바에 따라야 함

○ 공고문의 내용을 이행할 수 없는 불가피한 사유가 발생하는 경우 우리 시와 협의하여 결정하여야 함

○ 기타 이 공고문에 명시되지 않은 사항에 대하여는「민법」,「공공주택 특별법」,「건축법」,「주택법」,「기존주택등 매입임대주택 업무처리지침」, 「우리 시 건축조례」등 관련 법령에 따름