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대한건설협회 울산광역시회

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문서번호 : 건협울산 3070 - 152 시행일자 : 2002. 6. 27. 공개여부 : 수 신 : 회원사 대표 참 조 :	선결			지시
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제 목 : 「토양환경평가제도」시행 안내

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1. 토양오염에 대하여 책임을 지는 오염원인자의 범위가 오염된 부지의 양수인에 까지 확대됨과 동시에 토양오염유발시설이 설치된 부지의 토양오염 여부를 조사하는 토양환경평가제도가 2002.1.1부터 시행되고 있으나,

2. 토양오염유발시설이 설치된 토지의 매매, 임대차 또는 담보설정 과정에 직□간접 이해당사자로서 개입하는 부동산 중개업, 토지 감정평가기관, 금융기관 등에서 동제도의 도입취지와 내용을 알지 못하고 있어 회원사의 선의의 피해가 우려되어 이에 안내하오니 참고하시기 바랍니다.

첨   부 : 토양환경평가제도 홍보자료 ------ 1부.  끝.

대 한 건 설 협 회  울 산 광 역 시 회 장

토양환경평가제도 홍보자료

2002. 6.

환    경    부

-  목     차  -

I. 토양환경평가제도의 취지 및 내용

II. 토양오염에 대한 책임

III. 외국 및 국내에서의 시행사례

IV. 문답식으로 풀어본 토양환경평가

V. 협조요청 사항

Ⅰ.  토양환경평가제도의 취지 및 내용

1. 도입 배경 및 취지

○ 토양오염유발시설이 설치된 부지의 거래시 거래 당사자가 부지의 토양오염 여부를 사전에 정밀 조사하여 오염에 대한 책임을 명확히 하고

- 오염부지의 취득으로 인한 불측의 손실을 막고 오염비용을 거래가격에 반영시키는 등 토양오염에 대한 분쟁을 예방하며 오염토양 정화에 관한 법적 책임 규명

- 토양환경평가는 부동산 거래, 기업의 M&A, 기업의 신용평가 및 금융기관의 대출심사 등 다양한 분야에서 오염부지로 인한 법적 책임 이전, 자산 손실 등 환경리스크를 사전에 예방할 수 있는 유용한 수단

○ 토양환경평가제도가 활성화되면 민간의 자발적인 토양오염조사와 복원이 이루어짐으로써 토양환경보전에 기여

2. 세부 내용

가. 관련조항

제10조의2(토양환경평가) ①토양오염유발시설이 설치되어 있거나 설치되어 있었던 부지를 양도·양수하거나 임대·임차하는 경우에 양도인·양수인·임대인 또는 임차인은 당해 시설이 설치된 부지 및 그 주변지역(토양오염의 우려가 있다고 인정되어 환경부령이 정하는 지역을 말한다. 이하 같다)에 대하여 토양관련전문기관으로부터 토양오염에 관한 평가(이하 □토양환경평가□ 라 한다)를 받을 수 있다.

②토양환경평가의 결과는 그 평가 당시의 토양오염의 정도를 나타내고 있는 것으로 추정한다.

③토양환경평가의 항목·방법 및 절차 그 밖의 필요한 사항은 환경부장관이 정하여 고시한다.

나. 평가대상

○ 토양환경보전법상 토양환경평가대상은 토양오염유발시설이 설치되어 있거나 설치되어 있었던 부지이다. 이것은 토양오염 가능성이 큰 지역을 평가대상으로 한정하려는 것으로 평가의 경제적 측면을 고려한 것이다. 그러나 폐기물 불법매립지 등 유발시설이 설치되어 있지 아니한 지역이라 하더라도 오염이 의심되는 지역에 대해서는 거래 당사자의 합의에 따라 부지평가가 가능함.

※ □토양오염유발시설□이라 함은 토양오염물질(카드뮴·구리·비소·수은·납·6가크롬·아연·불소·유기인화합물·PPB·시안·페놀·석유류·TCE·PCE 등 16개 물질)을 생산·운반·저장·취급·가공 또는 처리함으로써 토양을 오염시킬 우려가 있는 시설·장치·건물·건축물 및 장소를 말한다.

다. 평가 항목

○ 16개 토양오염물질을 대상으로 하되 필요한 경우 양도·양수인이 합의하는 항목을 추가할 수 있다.

라. 평가절차

○	대상부지의 토양환경과 관련된 자료조사, 현장조사 및 청취조사 등을 통하여 토양오염의 개연성 여부를 평가하고, 오염물질의 종류 및 오염범위를 추정하는 기초조사와

○ 대상부지에 대한 오염도(오염물질의 종류, 오염범위 등)를 분석·평가하여 토양오염도를 최종 평가하는 정밀조사로 구분 실시

○ 평가결과 토양환경보전법상 토양오염물질인 경우에는 토양오염기준을 기준으로 그 외의 오염물질일 경우에는 국제 또는 외국 기준을 기준으로 평가하고, 분석방법은 그 오염기준을 적용한 공인 시험방법에 따르도록 함.

마. 평가기관

○ 일정한 시설·장비·기술인력을 갖추어 (지방)환경관리청으로부터 토양오염조사기관으로 지정 받은 기관

바. 토양환경평가의 효력

○ 평가결과는 평가 당시의 토양오염도를 나타내고 있는 것으로 추정된다. 따라서 반증이 없는 한 소송과정에서 증거능력을 인정받는다.

○ 아울러 토양환경평가를 실시한 결과 오염이 안된 것으로 확인되었다면 설사 평가에 오류가 있다 하더라도 부지의 인수인은 평가결과를 신뢰한데 대하여 선의를 주장함으로써 오염에 대한 책임을 면할 수 있다.

Ⅱ.  토양오염에 대한 책임

가. 오염원인자 책임원칙

○ 토양오염에 대한 책임은 여타 환경오염에 대한 책임과 마찬가지로 원칙적으로 오염을 야기한 자가 부담한다. 오염원인자는 피해를 배상하고 오염된 토양을 정화하여야 한다. 오염원인자가 2인이상 있는 경우에 어느 오염원인자에 의하여 피해가 발생한 것인지 알 수 없는 때에는 각 오염원인자가 연대하여 책임을 진다.

나. 오염원인자 범위의 확대

○ 2002.1.1부터 개정·시행되는 토양환경보전법에 의하면 아래 각항의 1에 해당하는 자는 오염원인자로 간주한다. 다만, 제2항중 토양오염유발시설을 양수한 자 및 제3항의 경우 토양오염유발시설을 인수한 자가 善意이며 과실이 없는 때에는 그러하지 아니한다.

① 토양오염의 발생 당시 토양오염의 원인이 된 토양오염유발시설을 소유·점유 또는 운영하고 있는 자

② 토양오염유발시설을 양수한 자 및 합병·상속 그 밖의 사유로 오염원인자의 권리 의무를 포괄적으로 승계한 자

③ 민사소송법에 의환 경매, 파산법에 의한 환가, 국세징수법 등에 의한 압류재산의 매각 등의 절차에 따라 토양오염유발시설을 인수한 자

○ 따라서 오염된 부지를 토양환경평가를 하지 아니하고 양수한 경우, 오염에 대한  법적 책임을 면할 수 없게 된다. 즉 토양환경평가는 토지 취득자들이 토양오염 사실에 대한 善意·무과실을 입증할 수 있는 수단이 된다.

○ 여기서 오염자가 부담하는 법적 책임이란 환경법상의 책임(행정당국의 정화명령을 이행할 책임)은 물론 일반 사법상의 책임(오염으로 피해를 입은 자의 신청에 의하여 오염을 정화하고 손해를 배상할 책임)을 포함한다.  따라서 어느 토지의 토양오염이 확인되면 행정당국이나 그 토양오염으로 인한 피해자는 누가 실제로 토양오염을 야기하였는지를 따질 필요없이 곧바로 현재의 토지소유자를 상대로 책임을 물을 수 있게 된다.

○ 오염된 부지의 정화(복원)에는 상당한 비용과 기간이 소요되므로 만일 오염된 부지라면 그렇지 아니한 토지에 비하여 토지가격이나 담보가치가 그만큼 저하될 수밖에 없을 것이다.

Ⅲ.  외국 및 국내에서의 시행사례

1. 외국에서의 시행 현황

○ 이러한 부지환경평가가 제일 먼저 제도화된 국가는 미국으로서, ASTM(American Society for Testing Materials)에 의해 1997년 규격이 제정되었다.  ASTM에서 자율적으로 만든 표준규격은 현재 EU국가를 비롯한 선진국가들과 주요 다국적기업에서 활용되고 있으며, 국제표준화기구(ISO)에서도 이에 대한 표준화를 진행시키고 있다.

2. 국내에서의 시행사례

○ A社는 수도권 지역에서 수십년간 전자부품 공장을 운영하다가 인근지역이 주거지로 개발됨에 따라 공장을 지방으로 이전하기로 하고, 공장부지를 주택건설조합에 처분하기에 앞서 토양환경평가를 하였던 바, 토양 및 지하수에서 상당한 정도의 중금속과 VOC가 검출되었음.  A사는 오염사실을 매수인에게 통보하고 아파트 건설기간 중 오염토양을 처리하는 데 소요되는 비용을 매매대금에서 감액하는 한편, 아파트가 준공된 후 비상 급수용으로 사용될 지하수 관정에 정화장치를 설치하였음.

○ B社는 공단내에 위치한 자동차 부품 공장을 甲社로부터 인수하기 위한 실사과정에서 토양환경평가를 하였는데, 토양 및 지하수에서 상당한 정도의 유류 및 VOC가 검출되었음.  B社와 甲社는 공동 정밀조사후 협의를 거쳐 甲社가 자신의 비용으로 오염원을 제거하고 오염된 토양을 정화하는 한편, 지하수는 자유상 유류만을 제거하기로 하고, 거래를 종결하였음. 甲社가 합의 내용을 이행할 때까지 B社는 인수대금 중 일부 금액의 지급을 유보하였음.

○ C社는 저유소 부근에 위치한 공장을 乙社로 부터 인수하기 위한 실사과정에서 토양환경평가를 하였는데, 토양 지하수에서 대량의 자유상 유류가 발견되었으며, 오염원은 저유소에서의 누출로 확인되었음.  C社는 거래의 조건으로 乙社에 대하여 토양 및 지하수의 정화를 요구하였는데, 예상 정화비용이 재정난에 봉착해 있던 乙社로서는 감당하기 힘든 정도여서 이 문제가 거래중단의 주된 이유 중 하나가 되었음.

○ D社는 약 20년 전에 丙社로 부터 공장을 인수하여 운영해 왔는데, 최근 관할 시청에서 공장부지의 일부에 도로를 개설하는 과정에서 다량의 폐기물이 매립되어 있는 사실이 발견되었고, 토양환경평가 결과 공장부지 전체에 걸쳐 동종의 폐기물이 매립되어 있는 것으로 추정되었음.  이에  D社는 丙社를 상대로 정화비용을 청구하는 소송을 제기하였으나, 법원은 丙社가 그 폐기물 전부를 매립하였다고 보기 어렵다는 이유로 청구금액의 일부만을 인용하였음.

3. 기업 매각과정의 환경관리비용 공제사례

○ 외환위기 이후 시작된 국내기업 자산의 해외매각 협상시 환경관리비용이 자산가치의 하락요인으로 작용함

- 외국기업들은 기업인수후 환경문제가 발생할 경우 자신들이 사후복구 및 피해보상 책임을 져야 한다는 인식을 갖고 가격협상에 임함

- 4~5개 외국 환경컨설팅회사를 동원, 환경법규 규제준수 능력, 오염방지시설 보유여부, 토양 및 지하수 오염현황 등 중점 조사, 자산가치 감액요인 제시

○ H그룹의 경우 환경관리비용만큼 자산가치를 공제한후 계열사 매각

계열사	자산가치	합의 공제액	비 고
A사	2조원	180억	매입사제안 450억 매각사제안 140억
B사	3천억	협상중	매입사제안 150억 매각사제안 5억

∀ 이같은 M&A 사례는 미흡한 환경관리는 기업자산 가치의 저평가를 가져온다는 사실을 경영자에게 인식시켜준 계기가 됨

○ 앞으로는 환경지출이 단순비용이 아니라 기업의 경제적가치를 높이는 투자로 인식하는 계기 마련이 필요함

- 기업의 회계처리방식에 환경비용을 구체적으로 반영하는 환경회계(green accounting)제도 도입 필요

- 외국기업과의 M&A 과정에서 국내기업의 자산가치를 충분히 평가받기 위해서는 환경친화적 생산체제로의 전환이 필요

Ⅳ.  문답식으로 풀어본 토양환경평가

문) 토양환경평가란 무엇인가?

토양환경평가는 주유소, 저유소, 유독물 저장시설 등 토양환경보전법 제2조의 규정에 의한 토양오염유발시설이 설치되었거나 설치되어 있는 부지의 토양오염상태를 정밀 조사하는 것을 말한다.

이와같은 토양환경평가는 주로 오염된 부지를 매각하는 과정에서 매매 당사자간에 이루어지며 토양오염에 대한 법상 책임을 명확히 하고 피해배상 및 정화책임의 주체를 결정하는 역할을 한다.

문) 부지 매매시 토양환경평가를 의무적으로 해야 하나?

토양환경평가는 법적 의무사항이 아니다. 해당 부지 거래당사자가 자발적으로 실시하는 것이다. 그러나 오염된 부지에  대한 책임이 당해 부지를 인수한 자에게 이전되므로 인수인 입장에서는 오염에 대한 책임을 면하기 위하여 토양환경평가를 실시할 수밖에 없을 것이다. 따라서 오염이 우려되는 부지를 매매할 경우 토양환경평가는  사실상 필수적으로 행해질 것으로 본다.

문) 토양환경평가는 누가 하나?

토양환경보전법상 토양오염조사기관이 토양환경평가를 할 수 있다. 토양오염조사기관이 되려면 고등교육법에 의한 대학, 특별법에 의하여 설립된 특수법인, 환경부장관의 설립허가를 받은 비영리법인으로서 일정한 기술인력·장비·시설을 갖추어 (지방)환경관리청장으로부터 지정을 받아야 한다.

토양오염조사기관에는 지정기관이외에도 지방환경관서, 국립환경연구원, 시·도보건환경연구원 등의 법정기관이 있다.

문) 토양환경평가는 환경영향평가와 어떻게 다른가?

토양환경평가는 앞서 살펴본 바와 같이 주로 토양오염유발시설이 설치된 부지를 대상으로 토양오염여부 및 오염정도를 정밀 조사하는 것을 말하며, 환경영향평가는 도로의 건설·매립사업·산업단지의 조성 등과 같이 환경에 미치는 영향이 큰 개발사업을 할 때 미리 그로 인한 환경상의 영향을 평가하고 저감방안을 강구하는 행위를 의미한다.

문) 토양환경평가가 잘못된 경우 그에 대한 책임은 누가 지나?

오염상태를 정확히 평가하지 못하여 입은 손해에 대한 책임은 평가기관이 부담하되 구체적인 책임범위는 평가기관과의 계약내용에 따라 결정될 것이다.

문) 토양환경평가 결과는 법적으로 그 효력이 인정되나?

토양환경보전법 제10조의2의 규정에 의하면 “토양환경평가의 결과는 그 평가 당시의 토양오염의 정도를 나타내고 있는 것으로 추정한다.”라고 하고 있으므로 명백한 반증이 없는 한 재판상 그 증거능력을 인정받게 된다.

문) 토양환경보전법에서 규정한 오염물질이 아니라도 평가의 범위에  포함시킬 수 있나?

물론 가능하다. 당사자가 합의하면 토양뿐만 아니라 지하수 오염여부도 조사할 수 있으며 토양환경보전법에서 규정하고 있는 16개 오염물질이 아닌 물질의 오염여부도 평가할 수 있다.

문) 토양환경평가방법에 관한 구체적인 규정이 있나?

환경부장관은 평가의 객관성을 확보하기 위하여 토양환경평가지침(환경부 고시 제2001-202호, 2001.12.31제정)에서 평가항목·방법 및 절차 등에 관하여 세부적으로 규정하고 있다.

Ⅴ.  협 조 요 청 사 항

1. 공통사항

○ 회원사 또는 지사에 토양환경평가의 취지와 내용, 토양오염에 대한 책임 등에 관한 교육·홍보 실시

※ 홈페이지 또는 협회지에 게재

2. 유형별 유의사항

○ 부동산 매매 중개의 경우

- 중개대상 토지가 오염되어 있을 가능성이 큰 경우 이를 매매 당사자에게 고지할 필요가 있음.

○ 토지 감정평가의 경우

- 토양오염유발시설이 설치되어 있는 등 오염우려가 있는 토지를 감정평가 할 경우에는 적정 오염비용을 감정가격에 반영할 필요가 있음.

○ 토지를 담보로 대출할 경우

- 대상 토지가 오염되어 있을 가능성이 크다면 그렇지 않은 토지에 비해 담보가치가 저하될 것이므로 대출금 산정에 있어 이를 고려해야 할 것임.

○ 토지개발 또는 주택건설의 경우

- 토지개발 또는 주택건설과정에서 토양오염사실을 발견한 경우에는 이로 인한 피해를 예방하기 위하여 그 사실을 관계당국과 토지소유자에게 알리고 필요한 적정조치를 취해야 함.