입법예고

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임대주택법시행령중 개정안

2005. 9

건 설 교 통 부

1. 의결주문

임대주택법시행령중개정안을 별지와 같이 의결한다.

2. 제안이유

임대사업자의 부도로 인한 임대주택 임차인의 피해를 줄이고 예방하기 위해 마련한『부도 공공임대아파트 조치방안(‘05.6.7)』 발표 이후 임대주택법이 개정․공포됨(’05.7.13)에 따라, 동법에서 위임한 임대보증금 보증가입 의무화, 단지별 특수목적 법인(SPC) 설립방안 등을 구체적으로 정하고, 민간매입임대주택이 조세회피수단으로 이용되지 않도록 등록요건을 강화하는 등 현행 제도의 운영상 일부 미비점을 개선․보완하려는 것임.

3. 주요내용

가. 건설임대주택의 한 유형으로서 수급조절을 목적으로하는 전세형 임대주택을 추가함(안 제2조제3호 신설)

나. 임대사업자의 등록기준을 강화함(안 제6조제1항 개정)

다. 자율화되어있는 60～85㎡ 임대주택 임대료를 60㎡ 이하와 마찬가지로 설정토록 함으로써 임대료 관련 민원 및 임대보증금 보증수수료 전가 방지(안 제9조제5항 제1호 및 제2호)

라. 입주자 모집시 분양전환가격기준을 입주자모집 공고안 및 표준임대차계약서 등에 사전 명시(안 제9조제5항 단서조항 신설)

마. 임대주택사업을 시행하기 위하여 설립한 특수목적법인등을 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사, 간접투자자산운용업법에 의한 간접투자기구, 법인세법 제51조의2제1항제6호의 프로젝트금융투자회사 및 제9조의3에서 정하는바에 따라 임대사업을 목적으로 설립되는 회사로 규정(안 제9조제2항 신설)

바. 임대주택의 임대보증과 국민주택기금 대출금의 합이 임대주택건설원가등의 80%인 경우 보증가입 의무화 제외(안 제9조제3항 신설)

사. 임대보증금 보증수수료 부담비율을 임대사업자와 임차인이 각각 50%씩 부담하도록 함(안 제9조제6항 신설)

아. 임대사업을 목적으로 설립되는 회사에 대한 요건을 규정함(안 제9조의3 신설)

자. 기존 사업자의 특수목적 법인으로의 전환시 동일 시․군․구에 위치한 단지들을 하나로 묶어서 설립 가능토록 함(안 제9조의 4 신설)

차. 대한주택보증회사가 적정한 보증 수수료를 산정할 수 있도록 하기 위해 지자체는 사업자가 신고한 신규 또는 변경시 임대조건을 대한주택보증주식회사에 통보토록 함(안 제14조의 제1항 5호 신설)

대통령령  제        호

임대주택법시행령중개정령안

임대주택법시행령중 다음과 같이 개정한다.

제2조제3호를 다음과 같이 신설한다.

3. 수급조절용 건설임대주택 : 국가․지방자치단체․대한주택공사․지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 임대주택중 수급조절을 목적으로 건설하는 임대주택

제6조제1항중 “2호”, “2세대”를 각각 “5호”, “5세대”로 하고, 동조 제2항제5호를 다음과 같이 신설한다.

5. 제9조의2제2항 및 제9조의3에 의해 설립된 법인

제9조제2항제3호중 “제1항제4호 또는 제5호”을 “법 제12조제1항제4호”로 하고, “무주택자인 임차인”을 “법 제15조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인”으로 하며, 동조 제5항에 단서를 다음과 같이 신설하고, 제1호 및 제2호중 “60”을 “85”로 한다.

다만, 다음 각호의 주택에 대한 분양전환가격의 산정기준은 입주자모집공고안 및 임대사업자와 임차인간에 최초 로 체결하는 표준임대차계약서 등에 사전에 명시하여야 한다. 이에 필요한 사항은 건설교통부장관이 정하는 바에 따른다.

제9조의2제1항중 “가입할 수 있다”를 “가입하여야 한다”로 하고, 제2항 및 제3항을 다음과 같이 신설한다.

②법 제12조의2제1항 단서조항의 규정에 의한 “대통령령이 정하는 바에 따라 임대주택사업을 시행하기 위하여 설립한 특수목적 법인등”이라 함은 다음 각호를 말한다

1. 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사

2. 간접투자자산운용업법에 의한 간접투자기구

3. 법인세법 제51조의2제1항제6호의 프로젝트금융투자회사

4. 제9조의3에서 정하는 바에 따라 임대사업을 목적으로 설립되는 회사

③법 제12조의2제1항 단서조항에서 규정한 “대통령령에서 정하는 비율”이라 함은 임대보증금과 국민주택기금 대출금액의 합이 해당 단지내 임대주택 건설원가의 80퍼센트를 말한다. 다만, 임대개시 이후 임대보증금 등의 조정이 있을 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 산정된 주택가격의 80퍼센트를 말한다.

제9조의2 “제2항” 및 “제3항”을 “제3항” 및 “제4항”으로 각각 하고, 제2항 및 제3항의 “제1항”을 “법 제12조의2제1항”으로 하며, 제6항을 다음과 같이 신설한다.

⑥법 제12조의2제2항의 규정에 의한 부담비율, 보증의 가입․유지․탈퇴 등에 관한 사항은 다음 각호에서 정하는 바에 따른다

1. 임대사업자와 임차인등이 부담하는 임대보증금의 보증수수료는 임대사업자와 임차인이 각각 50퍼센트씩 부담한다.

2. 보증금 가입 및 부담수수료의 납부주체는 임대사업자로 한다. 이 경우 임대사업자는 임차인 부담분을 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 고지서에 내역을 명시하여야 한다.

3. 임대사업자는 법 제12조의2에 의하여 임대보증금 보증에 가입한 경우 보증서 사본을 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 제출하여야 한다.

4. 위 제3호에 따라 제출된 보증서 사본을 접수한 시장․군수․구청장은 임대기간동안 보관하여야 한다.

5. 임대보증금 보증기간은 임대기간으로 한다.

6. 보증대상 보증금은 임대보증금 전액을 기준으로 한다. 다만, 매년 임대보증금 부담 수수료를 재산정한다.

제9조의3을 다음과 같이 신설한다.

제9조의3(임대사업을 목적으로  설립된 회사) ①제9조의2제1항제4호의 규정에 의한 임대사업을 목적으로 설립되는 회사는 주식회사 또는 유한회사로 하며, 본점외의 영업소를 설치하거나 상근임원을 두지 못하며 직원을 고용할 수 없다.

②제1항의 규정에 따라 설립되는 회사에 대해서는 이 영에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 규정을 적용한다.

③제1항의 규정에 따라 설립되는 회사가 주식회사로 설립될 경우, 주식은 담보로 제공할 수 없다. 다만, 국민주택기금 융자금에 대해서는 그러하지 아니하다.

④제1항의 규정에 따라 설립되는 회사는 당해 사업의 추진과 관련된 업무, 재산관리 등을 담당할 일반사무수탁회사, 회계 및 출납업무를 담당할 금융회사 등을 선정하여야 한다. 이 경우 일반사무수탁회사의 적격기준은 간접투자자산운용법 제25조제3항에 의한 요건을 준용한다.

⑤제1항의 규정에 따라 설립되는 회사의 임대관리 업무는 회사의 출자지분을 소유한 주택사업자 또는 주택법 제53조의 규정에 의한 주택관리업자 등에 위탁하여야 한다.

⑥제1항의 규정에 따라 설립되는 회사는 건설교통부령에서 정하는 경우를 제외하고는 합병 또는 분할할 수 없다.

⑦제1항의 규정에 따라 설립되는 회사간의 자산매각요건등은 건설교통부령으로 정한다.

⑧회계감사기관은 제1항의 규정에 따라 설립되는 회사의 부채비율 등을 파악하고 감사 결과를 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수․구청장 및 당해 임대주택 공급에 관여한 국민주택기금 융자기관에게 송부하여야 한다.

⑨제4항의 규정에 의해 제1항의 규정에 따라 설립되는 회사의 회계 및 출납을 담당하는 기관은 제1항의 규정에 따라 설립되는 회사가 제9조의2제3항에서 정한대로 재무적 건전성을 유지하는지의 여부를 확인한 후 배당을 실시하여야 한다.

⑩제9항의 규정에 의한 배당이 불가능할 경우 회계감사 결과 공시일부터 3월 이내에 제9조의2제3항의 규정에 의한 비율초과분 만큼 국민주택기금을 상환 또는 자산을 매각하거나 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.

제9조의 4를 다음과 같이 신설한다.

제9조의 4(기존 사업자의 특수목적 법인으로의 전환시 특례) 이 영 시행전 임대조건을 신고하고 임대사업을 시행중인 임대주택에 대해 주택사업자가 단지별 특수목적 법인을 설립할 경우에는 동일 시․군․구에 위치한 단지들은 하나로 묶어서 특수목적 법인을 설립할 수 있다

제14조제1항중 “가목 및 나목”을 “가목 내지 다목”으로 하고, 제5호를 다음과 같이 신설한다.

5. 시장․군수․구청장은 신고된 임대조건을 1년 단위로 다음해 1월말까지 주택법 제76조에 의해 설립된 대한주택보증주식회사에 통보하여야 한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만 제9조의2 및 제9조의3 및 제9조의4의 개정규정은 2005년 12월 14일부터 시행한다.

제2조(경과조치) 제6조제1항의 개정규정은 이 영 시행일 이전에 임대주택으로 등록된 경우에는 적용하지 아니한다.

제3조(일반적 적용례) 제9조제5항의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

임대주택법 시행령 신․구조문 대비표

현 행	개 정 안
제2조(건설임대주택의 종류) 법 제2조제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각호와 같다. 1. 공공건설임대주택 : 다음 각목의 1에 해당하는 주택 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 건설․임대하는 주택 나. 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택 다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 “공공택지”라 한다)에 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설․임대하는 주택 2. 민간건설임대주택 : 제1호외의 건설임대주택을 말한다. <신 설> 제6조(임대사업자의 범위 및 등록기준 등) ①법 제6조제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다. ②법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다. 이 경우 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. 1. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 2. 주택법 제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지 소유자 또는 고용자 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 <신 설> 제9조(임대주택의 임대의무기간등)① (생 략) ② (생 략) 1.호 및 2호 (생략) 3. 제1항제4호 또는 제5호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장․군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다 ③ ～ ④ (생 략) ⑤다음 각호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다.<단서신설> 1.국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60제곱미터를 초과하는 주택 2.국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택 ⑥제2항제2호의 규정에 의한 허가 및 동항제3호의 규정에 의한 신고에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. 제9조의2(임대보증금에 대한 보증에의 가입 등) ①법 제12조의2제1항의 규정에 의하여 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사외의 자가 건설한 공공건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 수 있다. <신 설> <신 설> ②제1항의 규정에 의한 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에의 가입여부를 건설교통부령이 정하는 바에 따라 공고하여야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다. ③제1항의 규정에 의한 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 임대주택에 입주한 후 지체없이 보증서 및 보증약관의 사본을 임차인에게 교부하여야 한다. <신 설> <신 설> <신 설> <신 설> <신 설> <신 설> <신 설> <신 설> 제14조(임대조건의 신고) ①법 제16조제1항에서 “대통령령이 정하는 임대주택”이라 함은 제2조제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 공공건설임대주택을 말하며, “대통령령이 정하는 임대조건에 관한 사항”이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. 1. 임대차계약기간 2. 임대보증금 3. 임대료 4. 임대주택을 분양전환하고자 하는 경우에는 분양전환시기 및 가격의 산정기준(주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획 승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택중 제9조제1제1항제2호 내지 제4호에 해당하는 임대주택의 경우에 한한다.) 다만, 제9조제5항 각호의 공공건설임대주택의 경우에는 분양전환가격산정기준을 신고하지 아니할 수 있다. <신 설> ②항 내지 ⑤항 (생략)	제2조(건설임대주택의 종류)-- ----------------------- ----------------------. 제1호 및 제2호 (현행과 같음) 3. 수급조절용 임대주택 : 국가․지방자치단체․대한주택공사․지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 임대주택중 수급조절을 목적으로 건설하는 임대주택 제6조(임대사업자의 범위 및 등록기준 등) ①------------- ------------------------ -----------------5호----- --------------5세대------ -. ②---------------------- ----------------------- ----------------------- ----------------------- ----------------------- -----------. 1.호 내지 4호.<현행과 같음> 5. 제9조의2제2항 및 제9조의3에 의해 설립된 법인 제9조(임대주택의 임대의무기간등)① (현행과 같음) ② (현행과 같음) 1.호 및 2.호<현행과 같음> 3. 법 제12조제1항제4호----- ----------------------- ----------------------- ----------------------- ------------------------ -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------법 제15조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에---. ③ ～ ④ (현행과 같음) ⑤ --------------------- --------------------- --------------------- --------------------- --------------------- ---. 다만, 다음 각호의 주택에 대한 분양전환가격의 산정기준은 입주자모집공고안 및 임대사업자와 임차인간에 최초 로 체결하는 표준임대차계약서 등에 사전에 명시하여야 한다. 이에 필요한 사항은 건설교통부장관이 정하는 바에 따른다. 1.--------------------- --------------------- -----------------85---- --------------------- 2.--------------------- --------------------- -----------------85---- ----------------------- ---------------------- ----------- ⑥ (현행과 같음) 제9조의2(임대보증금에 대한 보증에의 가입 등) ①---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 가입하여야 한다. ②법 제12조의2제1항 단서조항의 규정에 의한 “대통령령이 정하는 바에 따라 임대주택사업을 시행하기 위하여 설립한 특수목적 법인등”이라 함은 다음 각호를 말한다 1. 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사 2. 간접투자자산운용업법에 의한 간접투자기구 3. 법인세법 제51조의2제1항제6호의 프로젝트금융투자회사 4. 제9조의3에서 정하는 바에 따라 임대사업을 목적으로 설립되는 회사 ③법 제12조의2제1항 단서조항에서 규정한 “대통령령에서 정하는 비율”이라 함은 임대보증금과 국민주택기금 대출금액의 합이 해당 단지내 임대주택 건설원가의 80퍼센트를 말한다. 다만, 임대개시 이후 임대보증금 등의 조정이 있을 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 산정된 주택가격의 80퍼센트를 말한다. ④법 제12조의2제1항의 ----------------------------------------------------------------------------------------------.----------------------. ⑤법 제12조의2제1항의-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ⑥법 제12조의2제2항의 규정에 의한 부담비율, 보증의 가입․유지․탈퇴 등에 관한 사항은 다음 각호에서 정하는 바에 따른다 1. 임대사업자와 임차인등이 부담하는 임대보증금의 보증수수료는 임대사업자와 임차인이 각각 50퍼센트씩 부담한다. 2. 보증금 가입 및 부담수수료의 납부주체는 임대사업자로 한다. 이 경우 임대사업자는 임차인 부담분을 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 고지서에 내역을 명시하여야 한다. 3. 임대사업자는 법 제12조의2에 의하여 임대보증금 보증에 가입한 경우 보증서 사본을 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 제출하여야 한다. 4. 위 제3호에 따라 제출된 보증서 사본을 접수한 시장․군수․구청장은 임대기간동안 보관하여야 한다. 5. 임대보증금 보증기간은 임대기간으로 한다. 6. 보증대상 보증금은 임대보증금 전액을 기준으로 한다. 다만, 매년 임대보증금 부담 수수료를 재산정한다. 제9조의3(임대사업을 목적으로 설립된 회사) ①제9조의2제1항제4호의 규정에 의한 임대사업을 목적으로 설립되는 회사는 주식회사 또는 유한회사로 하며, 본점외의 영업소를 설치하거나 상근임원을 두지 못하며 직원을 고용할 수 없다. ②제1항의 규정에 따라 설립되는 회사에 대해서는 이 영에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 규정을 적용한다. ③제1항의 규정에 따라 설립되는 회사가 주식회사로 설립될 경우, 주식은 담보로 제공할 수 없다. 다만, 국민주택기금 융자금에 대해서는 그러하지 아니하다. ④제1항의 규정에 따라 설립되는 회사는 당해 사업의 추진과 관련된 업무, 재산관리 등을 담당할 일반사무수탁회사, 회계 및 출납업무를 담당할 금융회사 등을 선정하여야 한다. 이 경우 일반사무수탁회사의 적격기준은 간접투자자산운용법 제25조제3항에 의한 요건을 준용한다. ⑤제1항의 규정에 따라 설립되는 회사의 임대관리 업무는 회사의 출자지분을 소유한 주택사업자 또는 주택법 제53조의 규정에 의한 주택관리업자 등에 위탁하여야 한다. ⑥제1항의 규정에 따라 설립되는 회사는 건설교통부령에서 정하는 경우를 제외하고는 합병 또는 분할할 수 없다. ⑦제1항의 규정에 따라 설립되는 회사간의 자산매각요건등은 건설교통부령으로 정한다. ⑧회계감사기관은 제1항의 규정에 따라 설립되는 회사의 부채비율 등을 파악하고 감사 결과를 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수․구청장 및 당해 임대주택 공급에 관여한 국민주택기금 융자기관에게 송부하여야 한다. ⑨제4항의 규정에 의해 제1항의 규정에 따라 설립되는 회사의 회계 및 출납을 담당하는 기관은 제1항의 규정에 따라 설립되는 회사가 제9조의2제3항에서 정한대로 재무적 건전성을 유지하는지의 여부를 확인한 후 배당을 실시하여야 한다. ⑩제9항의 규정에 의한 배당이 불가능할 경우 회계감사 결과 공시일부터 3월 이내에 제9조의2제3항의 규정에 의한 비율초과분 만큼 국민주택기금을 상환 또는 자산을 매각하거나 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다. 제9조의 4(기존 사업자의 특수목적 법인으로의 전환시 특례) 이 영 시행전 임대조건을 신고하고 임대사업을 시행중인 임대주택에 대해 주택사업자가 단지별 특수목적 법인을 설립할 경우에는 동일 시․군․구에 위치한 단지들은 하나로 묶어서 특수목적 법인을 설립할 수 있다 제14조(임대조건의 신고) ①------------------------------------------------------가목 내지 다목의 -------------------------------------------------------------------------------------------. 1.호 내지 3호. (현행과 같음) 4. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 5. 시장․군수․구청장은 신고된 임대조건을 1년 단위로 다음해 1월말까지 주택법 제76조에 의해 설립된 대한주택보증주식회사에 통보하여야 한다. ②항 내지 ⑤항 (생략)

<의안 소관 부서명>

건설교통부 주택국 공공주택과
연 락 처	(02) 2110-8162