주택법 일부개정법률안

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(이종배의원 대표발의)

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의 안 번 호	19207		발의연월일 : 2022. 12. 28. 발 의 자 : 이종배ㆍ김기현ㆍ김두관 김정재ㆍ김학용ㆍ맹성규 윤두현ㆍ조은희ㆍ태영호 하태경ㆍ허종식 의원 (11인)

제안이유

토지임대부 분양주택은 토지는 사업시행자가 소유하고 주택소유권만 분양하여 저렴하게 공급하는 주택으로 2007년도에 「주택법」으로 신설되었으며, 이후 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」이 제정·운영(2009. 4. ∼ 2016. 8.)되다 「주택법」으로 다시 흡수되었음.

현행법은 토지임대부 분양주택을 공급받은 자가 거주 이전을 하고자 하는 경우 한국토지주택공사에만 공급가 수준으로 양도하도록 함에 따라 공급받으려는 수요가 부족하고 토지임대료를 조성원가로 제한함에 따라 지방공사 등은 사업성 확보가 곤란하여 토지임대부 분양주택 공급이 활성화되지 못하고 무주택 서민이 저렴한 주택을 공급받아 주거안정을 이룰 수 있는 기회가 축소되었음.

이에 무주택 서민이 토지임대부 분양주택을 분양가상한제로 저렴하게 공급받아 주변 시세보다 낮은 토지임대료를 납부하며 거주하다 전매제한기간이 지나면 주거 상향을 위하여 원하는 거래를 할 수 있도록 하되, 공공사업자는 주변 시세를 고려하여 적정 수준으로 토지임대료를 책정·운용할 수 있도록 하여 토지임대부 분양주택을 공급받은 자가 과도한 시세차익을 얻는 것을 제한하면서 토지임대부 분양주택의 추가 공급 여력을 확보할 수 있도록 하려는 것임.

주요내용

가. 토지임대부 분양주택을 분양가상한제 적용주택으로 공급함(안 제57조제1항).

나. 토지임대부 분양주택 입주자의 거주의무기간을 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간동안 연속하여 거주하도록 하고, 거주의무기간 중 양도하고자 하는 경우 공공(한국토지주택공사 또는 지방공사 등)에서 공급가 수준으로 환수하여 재공급하도록 함(안 제57조의2).

다. 토지임대부 분양주택의 전매제한기간을 10년 이내에서 대통령령으로 정하고, 전매제한기간 중에 양도하고자 하는 경우 대통령령으로 정하는 가격으로 환수하여 재공급하도록 함(안 제64조제3항, 제78조의2).

라. 토지임대부 분양주택의 토지임대료 납부방식을 현행 월별 임대료 또는 보증금 납부로 할 수 있는 방식 외에 선납할 수 있는 방식을 추가함(안 제78조제6항).

법률  제        호

주택법 일부개정법률안

주택법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제57조제1항 각 호 외의 부분 중 “다음”을 “토지임대부 분양주택 또는 다음”으로 한다.

제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격”을 “분양가격”으로, “대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여”를 “5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(최초 입주가능일 이후 거주한 기간이 연속적이지 아니한 경우도 포함한다. 다만, 토지임대부 분양주택의 거주의무자는 연속하여 거주하여야 한다. 이하 “거주의무기간”이라 한다)을”로 하고, 같은 항 제1호 중 “적용주택”을 “적용주택(토지임대부 분양주택은 제외한다)”으로 하며, 같은 항에 제4호를 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제2항을 다음과 같이 하며, 같은 조 제3항 중 “제2항”을 “제2항 단서”로, “제1항”을 “제1항 또는 제7항”으로 하고, 같은 조 제5항 및 제6항을 각각 다음과 같이 하며, 같은 조 제7항 중 “제64조제1항에 따른 전매제한기간”을 “거주의무기간 중 잔여기간을 거주하지 아니하고 그 주택을 양도할 수 없으며, 제64조제1항에 따른 전매제한기간”으로, “없으며 거주의무기간 중 잔여기간 동안 계속하여 그 주택에 거주하여야 한다”를 “없다”로 한다.

4. 토지임대부 분양주택. 이 경우 거주의무기간을 정하는 때에 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율을 적용하지 아니할 수 있다.

② 거주의무자가 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 이 조, 제104조 및 제106조에서 같다)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제64조 및 제78조의2에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하는 경우는 제외한다.

⑤ 사업주체는 제1항에 따른 주택을 공급하는 경우에는 거주의무자가 거주의무기간을 거주하여야 해당 주택을 양도할 수 있음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. 이 경우 부기등기는 주택의 소유권 보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다.

⑥ 거주의무자는 거주의무기간을 거주한 후 지방자치단체의 장으로부터 그 거주사실을 확인받은 경우 제5항에 따른 부기등기 사항을 말소할 수 있다. 이 경우 거주사실의 확인 등의 절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제64조제1항제3호 단서 중 “수도권”을 “토지임대부 분양주택과 수도권”으로 하고, 같은 항에 제6호를 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제2항 본문 중 “제1항 각 호”를 “제1항제1호부터 제5호까지”로 하고, 같은 조 제3항 중 “위반하여”를 “위반(제6호의 경우 제78조의2에 따른다)하여”로 하며, 같은 조 제4항 중 “제1항제3호 및 제4호”를 “제1항제3호, 제4호 및 제6호”로, “경우에는”을 “경우(한국주택토지공사가 제6항에 따라 주택을 재공급하는 경우도 포함한다)에는”으로 하고, 같은 조 제5항 중 “단서”를 “단서 및 제78조의2제3항”으로, “우선 매입한”을 “매입한”으로 하며, 같은 조 제6항을 다음과 같이 하고, 같은 조 제7항 중 “제1항”을 “제1항 및 제6항”으로 한다.

6. 토지임대부 분양주택

⑥ 한국토지주택공사는 제2항 단서 및 제78조의2제3항에 따라 매입한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 재공급하여야 하며, 해당 주택을 공급받은 자는 제1항에 따른 전매제한기간 중 잔여기간 동안 그 주택을 전매할 수 없다.

제78조제6항 중 “보증금”을 “선납하거나 보증금”으로 한다.

제78조의2제1항 중 “토지임대부 분양주택을 양도하려는”을 “제64조제1항에 따른 전매제한기간이 지나기 전에 토지임대부 분양주택을 양도하려는”으로 하고, 같은 조 제2항 중 “받은”을 “받거나 제64조제1항을 위반하여 전매가 이루어진”으로 하며, 같은 조 제3항 중 “매입비용”을 “해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 매입금액”으로 하고, 같은 조에 제4항을 다음과 같이 신설한다.

④ 한국토지주택공사는 제3항에 따라 토지임대부 분양주택을 취득한 경우 제64조제6항에 따라 재공급하되, 토지임대부 분양주택으로 재공급하여야 한다.

제101조제2호 중 “제64조제1항”을 “제57조의2제7항 또는 제64조제1항”으로 한다.

제104조제10호 중 “자”를 “토지임대부 분양주택의 거주의무자”로 하고, 같은 조에 제10호의2를 다음과 같이 신설한다.

10의2. 제57조의2제2항 본문 또는 제7항을 위반하여 거주의무를 이행하지 아니하고 주택을 양도한 자

제106조제2항에 제7호를 다음과 같이 신설한다.

7. 제57조의2제2항 본문 또는 제7항을 위반하여 주택을 양도한 자 중 거주의무를 위반한 기간이 국토교통부령으로 정하는 기간 이내인 자(토지임대부 분양주택이거나 제104조제10호의2가 적용되는 경우는 제외한다)

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(벌칙 등에 관한 경과조치) 이 법 시행 전의 위반행위에 대하여 벌칙과 과태료를 적용할 때에는 종전의 규정에 따른다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.	제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① ------------------------------------------------ 토지임대부 분양주택 또는 다음 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1.ㆍ2. (생 략)	1.ㆍ2. (현행과 같음)
② ∼ ⑦ (생 략)	② ∼ ⑦ (현행과 같음)
제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.	제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 분양가격----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(최초 입주가능일 이후 거주한 기간이 연속적이지 아니한 경우도 포함한다. 다만, 토지임대부 분양주택의 거주의무자는 연속하여 거주하여야 한다. 이하 “거주의무기간”이라 한다)을 ----. -------------------------------------------------------------------.
1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택	1. ----------------------------------------------------------------------------------------------- 적용주택(토지임대부 분양주택은 제외한다)
2.ㆍ3. (생 략)	2.ㆍ3. (현행과 같음)
<신 설>	4. 토지임대부 분양주택. 이 경우 거주의무기간을 정하는 때에 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율을 적용하지 아니할 수 있다.
② 거주의무자가 제1항 단서에 따른 사유 없이 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조 및 제64조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.	② 거주의무자가 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 이 조, 제104조 및 제106조에서 같다)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제64조 및 제78조의2에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하는 경우는 제외한다.
③ 한국토지주택공사는 제2항에 따라 매입신청을 받거나 거주의무자가 제1항을 위반하였다는 사실을 알게 된 경우 위반사실에 대한 의견청취를 하는 등 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하여야 한다.	③ --------------- 제2항 단서----------------------------- 제1항 또는 제7항--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
④ (생 략)	④ (현행과 같음)
⑤ 거주의무자는 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.	⑤ 사업주체는 제1항에 따른 주택을 공급하는 경우에는 거주의무자가 거주의무기간을 거주하여야 해당 주택을 양도할 수 있음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. 이 경우 부기등기는 주택의 소유권 보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다.
⑥ 제5항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다.	⑥ 거주의무자는 거주의무기간을 거주한 후 지방자치단체의 장으로부터 그 거주사실을 확인받은 경우 제5항에 따른 부기등기 사항을 말소할 수 있다. 이 경우 거주사실의 확인 등의 절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제3항 및 제4항에 따라 한국토지주택공사가 취득한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공급받은 사람은 제64조제1항에 따른 전매제한기간 중 잔여기간 동안 그 주택을 전매(제64조제1항에 따른 전매를 말한다)할 수 없으며 거주의무기간 중 잔여기간 동안 계속하여 그 주택에 거주하여야 한다.	⑦ --------------------------------------------------------------------------------------- 거주의무기간 중 잔여기간을 거주하지 아니하고 그 주택을 양도할 수 없으며, 제64조제1항에 따른 전매제한기간 --------------------- 없다.
⑧ (생 략)	⑧ (현행과 같음)
제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.	제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. -----------------------------------------------------------------------------------------.
1.ㆍ2. (생 략)	1.ㆍ2. (현행과 같음)
3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.	3. ------------------. ----- 토지임대부 분양주택과 수도권 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
4.ㆍ5. (생 략)	4.ㆍ5. (현행과 같음)
<신 설>	6. 토지임대부 분양주택
② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.	② 제1항제1호부터 제5호까지-------------------------------------------------------------------------------------------------------. ----------------------------------------------------------------------------------------.
③ 제1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우에도 매입비용을 준용하되, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율 및 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입금액을 달리 정할 수 있다.	③ ------- 위반(제6호의 경우 제78조의2에 따른다)하여 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
④ 사업주체가 제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.	④ -------- 제1항제3호, 제4호 및 제6호------------------- 경우(한국주택토지공사가 제6항에 따라 주택을 재공급하는 경우도 포함한다)에는 ----------------------------------------------------.
⑤ 제4항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 “이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제64조제1항에서 정한 기간이 지나기 전에 한국토지주택공사(제64조제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음”을 명시하여야 한다.	⑤ --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 단서 및 제78조의2제3항------------- 매입한 ----------------------------------------------------------------------------------------------------.
⑥ 한국토지주택공사가 제2항 단서에 따라 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항을 준용한다.	⑥ 한국토지주택공사는 제2항 단서 및 제78조의2제3항에 따라 매입한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 재공급하여야 하며, 해당 주택을 공급받은 자는 제1항에 따른 전매제한기간 중 잔여기간 동안 그 주택을 전매할 수 없다.
⑦ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다.	⑦ -------------- 제1항 및 제6항-----------------------------------------------------------------------------------.
제78조(토지임대부 분양주택의 토지에 관한 임대차 관계) ① ∼ ⑤ (생 략)	제78조(토지임대부 분양주택의 토지에 관한 임대차 관계) ① ∼ ⑤ (현행과 같음)
⑥ 제5항의 토지임대료는 월별 임대료를 원칙으로 하되, 토지소유자와 주택을 공급받은 자가 합의한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대료를 보증금으로 전환하여 납부할 수 있다.	⑥ ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 선납하거나 보증금---------------------.
⑦ㆍ⑧ (생 략)	⑦ㆍ⑧ (현행과 같음)
제78조의2(토지임대부 분양주택의 공공매입) ① 토지임대부 분양주택을 공급받은 자가 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.	제78조의2(토지임대부 분양주택의 공공매입) ① ----------------------------- 제64조제1항에 따른 전매제한기간이 지나기 전에 토지임대부 분양주택을 양도하려는-----------------------------------------------------------.
② 한국토지주택공사는 제1항에 따라 매입신청을 받은 경우 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 해당 주택을 매입하여야 한다.	② ------------------------------------- 받거나 제64조제1항을 위반하여 전매가 이루어진 ----------------------------------------------------.
③ 한국토지주택공사가 제2항에 따라 주택을 매입하는 경우 그 주택을 양도하는 자에게 매입비용을 지급한 때에는 그 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.	③ -------------------------------------------------------------------- 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 매입금액---------------------------------------------.
<신 설>	④ 한국토지주택공사는 제3항에 따라 토지임대부 분양주택을 취득한 경우 제64조제6항에 따라 재공급하되, 토지임대부 분양주택으로 재공급하여야 한다.
제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.	제101조(벌칙) ------------------------------------------------------------------------. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1.ㆍ1의2. (생 략)	1.ㆍ1의2. (현행과 같음)
2. 제64조제1항을 위반하여 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자	2. 제57조의2제7항 또는 제64조제1항-----------------------------------------
3. ∼ 5. (생 략)	3. ∼ 5. (현행과 같음)
제104조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.	제104조(벌칙) ------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 9. (생 략)	1. ∼ 9. (현행과 같음)
10. 제57조의2제1항 및 제7항을 위반하여 거주의무기간 중에 실제로 거주하지 아니하고 거주한 것으로 속인 자	10. -------------------------------------------------------------------------------- 토지임대부 분양주택의 거주의무자
<신 설>	10의2. 제57조의2제2항 본문 또는 제7항을 위반하여 거주의무를 이행하지 아니하고 주택을 양도한 자
11. ∼ 14. (생 략)	11. ∼ 14. (현행과 같음)
제106조(과태료) ① (생 략)	제106조(과태료) ① (현행과 같음)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.	② ----------------------------------------------------------------.
1. ∼ 6. (생 략)	1. ∼ 6. (현행과 같음)
<신 설>	7. 제57조의2제2항 본문 또는 제7항을 위반하여 주택을 양도한 자 중 거주의무를 위반한 기간이 국토교통부령으로 정하는 기간 이내인 자(토지임대부 분양주택이거나 제104조제10호의2가 적용되는 경우는 제외한다)
③ ∼ ⑤ (생 략)	③ ∼ ⑤ (현행과 같음)