건설경기 활성화를 위한 정책과제

한국건설산업연구원 부연구위원  백   성   준

Ⅰ. 건설경기 활성화 논쟁과 현실 인식

Ⅱ. 건설경기 침체 실태 및 전망

1. 건설경기 침체 실태

2. 2006년 하반기 및 연간 건설경기 전망

Ⅲ. 지방 중소업체 경기 침체 원인

1. 전반적인 물량 감소

2. 대형 건설업체로의 물량 집중

3. 현행 중소건설업체 보호육성제도의 실효성 부족

4. 획일적 부동산 규제로 인한 지방 주택경기 침체

Ⅳ. 건설경기 활성화를 위한 정책과제

1. 지방 중소건설업체 보호제도의 실효성 제고

2. SOC 예산부족에 대한 대처 방안 수립 및 건설투자 확대

3. 중소업체 수주기회 확대 방안

4. 주택시장 정상화 및 수도권과 지방의 차등화 규제

5. 기타_무자격 부실업체 퇴출 및 중소건설업체 해외진출 지원

Ⅴ. 맺음말

< 차  례 >

Ⅰ. 건설경기 활성화 논쟁과 현실 인식	1

Ⅱ. 지방 건설경기 침체 실태 및 전망	3

1. 지방건설경기 침체 실태	3

(1) 지방소재 업체들의 수주난 및 폐업 증가	3

(2) 지방 주택시장 미분양 및 미입주 급증	5

(3) 지방 건설기업 체감경기 악화	8

2. 2006년 하반기 및 연간 건설경기 전망	9

Ⅲ. 지방 중소건설업체의 경기 침체 원인	12

1. 전반적인 물량 감소	12

(1) 건설투자 비중 감소	12

(2) 건설수주 물량 감소	13

2. 대형 건설업체로의 물량 집중	15

(1) 상위 30위 이내 업체의 수주비중 증가	15

(2) 공공 입낙찰제도 변화에 따른 수주 집중	16

(3) BTL 민간투자제도 도입에 따른 수주 집중	17

3. 현행 중소건설업체 보호육성제도의 실효성 부족	19

(1) 제도 개관	19

1) 중소건설업체의 사업영역 확보	19

2) 중소건설업체의 수주지원	20

3) 중소건설업체의 수익성 확보 지원	21

4) 대-중소건설업체간 상호협력관계 구축지원	21

(2) 현행 제도의 한계	22

4. 획일적 부동산 규제로 인한 지방 주택경기 침체	24

(1) 수도권과 지방의 인구 및 주택수급 구조의 차이	24

1) 인구 증감의 차이	24

2) 주택 공급 상황의 차이	25

3) 주택소유율의 차이	26

(2) 획일적인 부동산 규제	27

1) 과도한 투기억제 지역 지정	27

2) 보완대책의 효과 미흡	28

(3) 지방 주택시장의 가격하락 및 매수세 실종	29

Ⅳ. 건설경기 활성화를 위한 정책과제	31

1. 지방 중소건설업체 보호제도의 실효성 제고	31

(1) 등급제한 입찰제도 실적평가 만점 기준 완화	31

(2) 도급하한제도 적용 대상 확대	31

2. SOC 예산부족에 대한 대처 방안 수립 및 건설투자 확대	33

(1) SOC 예산확보 및 건설현장의 예산부족 사태 해결	33

1) 예산 부족 실태	33

2) 예산확보 방안	34

(2) SOC스톡과 주거수준 향상 및 항구적 재해예방 투자 확대	35

3. 중소업체 수주기회 확대 방안	36

(1) 입낙찰제도 개선	36

1) 턴키대안공사 규모 축소 및 설계보상비 확대	36

2) 최저가 낙찰제 공사 지역중소업체 공동도급시 가격우대	36

3) 대형공사 금액기준 상향조정	36

4) PQ대상 공사 축소 등	37

5) 가격중심 낙찰제도에서 가치중심 낙찰제도로 전환	37

(2) 임대형(BTL) 민간투자사업의 합리적 조정	38

(3) 지방 개발사업의 지역업체 수주 및 시공참여 기회 확대	38

4. 주택시장 정상화 및 수도권과 지방의 주택규제 차등화	39

(1) 주택시장 정상화를 위한 8.31 대책 보완	39

1) 고령자 등에 대한 보유세 경감 조치	39

2) 1세대 1주택 장기주택보유자의 양도소득세 대폭 감면	41

3) 도심지 내 주택공급 정상화를 위한 조치	42

(2) 지역간 차등화 규제 도입	43

(3) 투기지역 및 투기과열지구 중 투기우려 없는 지역 우선 해제	45

5. 기타 _ 무자격 부실업체 퇴출 및 중소업체 해외진출 지원	47

(1) 무자격 부실업체 퇴출과 건설산업 선진화	47

(2) 중소건설업체 해외진출 지원	48

Ⅴ. 맺음말	49

Ⅰ. 건설경기 활성화 논쟁과 현실 인식

백  성  준

- 건설경기 활성화를 둘러싼 논쟁이 여당과 정부 사이에서 불거졌으나 최근에는 건설경기 활성화 쪽으로 무게감이 쏠리고 있음.

․ 정부 측에서는 건설투자 비중이 과거에 비해 줄면서 성장기여도 면에서 큰 효과를 내기 어려운데다가, 자칫 부양책을 사용하는 경우 부동산 가격 불안정을 초래할 것을 우려하여 유보적인 입장을 보였음.

․ 반면, 여당에서는 지방건설경기 침체로 인한 지역경제의 위축을 우려하여 추경 편성 등 경기 활성화를 적극적으로 주장함.

․ 최근 정부에서 예상했던 것보다 7월과 8월의 생산, 수출 및 소비활동이 크게 위축될 것으로 예상되면서 재경부와 청와대도 시장의 과민반응을 막으려 하고 있고 지방 건설경기 회복에 대해서도 일부 거론하기 시작함.

- 당초 정부는 상반기 건설경기 침체를 공공부문 위축에 의한 것으로 보고 하반기에는 재정투자 정상화가 이루어지면 곧 해결된다는 안이한 태도를 취함.

․ 상반기 부진은 조기집행 기조가 사라지면서 공공부문 부진이 민간부문 부진보다 상대적으로 커진 것에 따른 것으로 간주함.

․ 하반기에는 수해복구 위한 투자, 공공발주 정상화가 이루어지면 건설경기는 쉽게 개선될 것으로 판단함.

- 그런데 건설경기 침체가 공공부문만이 아니라 지방 주택시장을 필두로 민간부문에서도 포착되고 장기화될 징후들이 나타나면서 지방 건설경기 회복을 포함한 건설경기 활성화방안을 논의하기 시작함.

․ 실제 공공부문은 전체 건설시장의 1/3에 불과하여 영향력이 작을뿐만 아니라 예산 범위 내에서 발주될 수밖에 없으므로 물량증가도 제한적임.

․ 상반기 동안 민간부문 수주에서 크게 기여한 재개발 수주가「도시및주거환경정비법」의 개정으로 시공사를 조합설립이후 선정하게 되면서 위축될 것으로 예상됨에 따라 하반기에는 민간부문의 감소도 커질 우려가 있음.

․ 또한 지방 주택시장은 절대 인구의 감소로 수요가 부진한 가운데 8․31부동산 대책으로 인해 더욱 수요가 위축되어 미분양이 크게 증가하고 있는데 하반기의 분양 및 입주계획을 고려할 때 미분양․미입주 물량은 심각한 수준에 이를 것으로 예상됨.

- 또한 건설산업 내에 대기업과 중소기업 간 규모에 따른 건설수주 차별화가 심화되면서 동시에 수도권과 지방 간의 건설경기 차별화도 두드러지고 있음.

․ 지방 중소업체들의 고유 수주영역이었던 학교, 하수관거 사업들이 임대형 민간투자사업(BTL ; Build-Transfer-Lease)의 시행으로 중앙 대형업체들의 시장으로 전환되면서 입찰기회마저 얻지 못하고 있는 실정임.

․ 대형 공사의 증가로 설계/시공 일괄 및 대안입찰공사(턴키대안입찰) 와 최저가 낙찰제공사가 크게 증가하면서 적격심사제 비중이 30%대로 줄면서 중소업체의 수주난은 가중되고 있음. 더욱이 최저가 낙찰제 확대로 지역업체와의 공동도급 필요성도 줄면서 지방업체들의 입지는 더욱 위축됨.

․ 한편, 주택시장은 전국에 걸쳐 상위 브랜드 중심의 시장으로 변모하였으며 최근 재건축․재개발 사업 비중이 높아지면서 이같은 현상이 더욱 공고해지고 있어 업체 규모에 따른 경기 차별화는 심화됨.

- 건설산업기본법이 입법예고안대로 개정되어 2008년부터 일반건설업과 전문건설업간 업역제한 폐지 등이 이루어지게 되면 건설산업은 급격한 환경변화가 불가피함에 따라 중소업체들의 불안감과 위기감은 고조되고 있음.

건설경기 활성화를 위한 정책과제

․ 의무하도급이 폐지되고 현행 전문건설업체들도 공공공사 입찰에 참여하게 되는 경우 경쟁률은 현재보다 급격히 치솟을 가능성이 있으며 이로 인한 지방중소업체들의 수주난은 더욱 심화될 전망

․ 경영상태가 취약한 지방 중소업체들은 생사의 기로에서 진퇴를 결정해야 할 상황이 도래할 것으로 예상됨.

- 한편, 지방과 중소건설업체들의 위기는 지역경제의 위기로 확장되어 전반적인 고용 감소 및 수요 위축으로 연계될 우려가 큼.

․ 건설자재 업계의 위기감이 고조되고 있고 가구 및 가전제품 업계도 분양경기 위축, 입주지연 등으로 동반 위축되고 있음.

․ 부동산 중개업와 이사, 도배, 자재, 가구, 가전 업계도 불황을 겪고 있음.

- 본고는 지방 중소건설업체를 중심으로 건설경기 침체 실태와 원인을 규명하고 이에 기초하여 건설경기 활성화를 위한 정책과제를 도출함.

․ 단기적으로는 기존 중소건설업 지원정책들의 실효성을 높이는 방안을 제안하고 사회간접자본(SOC ; Social Overhead Capital) 투자필요성 및 투자재원 확보방안을 제안함.

․ 지방 중소업체의 수주난을 해소할 수 있도록 지방 중소업체의 시장 참여를 높일 수 있는 입낙찰제도 및 민간투자사업 개선방안을 제안함.

․ 또한 이미 주택구매수요가 포화되었으나 미분양으로 장기침체우려가 있는 지방주택시장에 대한 차별화된 주택정책을 제안함.

Ⅱ. 지방 건설경기 침체 실태 및 전망

건설경기 활성화를 위한 정책과제

1. 지방건설경기 침체 실태

- 건설경기 활성화를 논하기 위해서는 먼저 건설경기 실상부터 파악해야 하는데 건설시장은 규모에 따라서 또는 지역에 따라서 경기의 차별화가 심한 상황임.

․ 서울 소재 대형 업체의 경우, 경영지표들도 괜찮고 국내 및 해외 수주실적도 양호한 상태를 유지하고 있어 주가가 견조한 상승세를 보이고 있음.

․ 반면, 지방업체들은 공공공사 수주물량을 한 건도 따지 못한 업체들이 속출하는 극도의 빈사상태에 빠져 있음.

- 본고에서는 활성화라는 취지에 맞게 주로 지방 중소건설업체에 초점을 두고서 건설경기 실태 파악 및 활성화를 위한 정책과제를 제시함.

(1) 지방소재 업체들의 수주난 및 폐업 증가

- 2005년부터 지방 중소 건설업체들의 수주물량이 급감하면서 2006년 들어서는 폐업하는 업체들이 속출하고 있음.

․ 대한건설협회 광주광역시회 소속 120개 회원사 중 금년 들어 공사를 한 건도 수주하지 못한 업체가 50개나 됨.

․ 충북도회의 경우도 40% 업체가 수주 실적을 한 건도 올리지 못함.

․ 또한 한국은행 어음부도율 동향에 따르면 금년 4월부터 7월까지 당좌거래가 중지된 건설업체 수는 총 160개인데 그중 지방업체는 126개로 78.7%를 차지함.

- 건설기업의 경기를 대표하는 건설수주 추이를 보면, 2006년 1～4월 지방소재업체의 수주액 증감률 동향을 보면, 전체적으로 전년동기비 48.7% 감소하여 수도권의 8.2% 증가와 대조됨.

․ 특히 민간부문은 58.6% 감소하여 13.6% 증가한 수도권과 대조적이며 주택경기 양극화가 심각한 수준임을 시사함.

․ 공공부문도 32.8% 감소하여 수도권의 6.8% 감소보다 큰 폭의 감소세를 나타냄.

<그림 Ⅱ-1> 수도권과 지방 소재업체의 발주자별 수주 증감률 비교

자료 : 대한건설협회 내부자료

- 폐업을 신청한 업체수가 수도권과 지방 모두에서 크게 증가함.

․ 8월 26일 현재, 전국적으로 폐업을 신청한 업체는 3,534개사로 일반건설업이 387개사, 전문건설업이 3,147개사임.

․ 지역별로는 지방은 지난해 같은 기간에 비해 1,600개사 늘었고 수도권은 1,465개사 증가함.

․ 일반건설업의 경우 지난해 62개사였으나 금년에는 387개사로 6배 이상 크게 증가함.

<표 Ⅱ-1> 수도권과 지방 소재업체의 폐업실태

(단위 : 개사)

구 분	2005년 1.1～8.26			2006년 1.1～8.26			증 감
	전국	수도권	지방	전국	수도권	지방	전국	수도권	지방
계	469	209	260	3,534	1,674	1,860	3,065	1,465	1,600
일반건설업	62	19	43	387	139	248	325	120	205
전문건설업	407	190	217	3,147	1,535	1,612	2,740	1,345	1,395

자료 : http://www.kiscon.net

(2) 지방 주택시장 미분양 및 미입주 급증

- 지방주택시장의 매수세 감소 및 과잉공급으로 3월부터 미분양이 급증하고 있음.

․ 6월말 현재 55,022호로 1999년 6월 이후 가장 많은 미분양 호수를 기록함.

<표 Ⅱ-2> 미분양 물량 추이

(단위 : 호, %)

구분	전국	수도권	서울	지방	지방비중
2004년	69,133	15,458	612	53,675	77.6
2005년	57,215	12,242	574	44,973	78.6
2006.6월말	64,365	9,343	369	55,022	85.5

<그림 Ⅱ-2> 미분양 물량 추이

자료 : 건설교통부

- 미분양물량의 급증에도 불구하고 지방의 주택건설실적(사업계획승인 기준)은 2004년부터 수도권보다 많은 역전현상이 벌어졌고 2006년 상반기에는 67.9%로 비중이 더욱 높아짐.

․ 수도권에서의 민간택지공급이 거의 중단된 반면, 주택공사와 토지공사에 의한 지방 택지공급이 활발하면서 되면서 중앙의 대형업체들도 지방시장으로 몰리게 됨.

<표 Ⅱ-3> 주택건설실적 추이

(단위 : 호, %)

건설실적	계	수도권	서울	지방	지방비중
1999	404,715	237,454	61,460	167,981	41.5
2000	433,488	240,985	96,936	192,503	44.4
2001	529,854	304,396	116,590	225,458	42.6
2002	666,541	376,248	159,767	290,293	43.6
2003	585,382	297,289	115,755	288,093	49.2
2004	463,800	205,719	58,122	258,081	55.6
2005	463,641	197,901	51,797	265,740	57.3
2006.1~6	181,346	58,171	17,885	123,175	67.9

자료 : 건설교통부

- 또한 지방의 건축허가면적도 2005년 2/4분기 이후 5분기째 증가세를 지속하고 있음.

<그림 Ⅱ-3> 수도권 지방 건축허가면적 추이

<그림 Ⅱ-4> 지역별 건축허가면적 증감률

자료 : 건설교통부

- 미입주 물량도 주택경기 침체로 인한 기존 주택의 처분 지연, 계약파기 등으로 늘어나고 있는데 2006년과 2007년에도 지방 입주물량이 쌓여있어 현 단계의 문제는 시작에 불과한 것으로 판단됨.

․매일경제신문(2006.4.19)에 의하면, 강원도 삼척은 2005년 8월에 입주를 시작한 아파트 입주율이 아직도 40% 미만이고, 2006년 2월에 입주한 충북 오창과학단지 아파트도 30% 미만

․지방만 그런 것이 아니라 용인 동백지구, 파주 교하지구, 남양주 마석지구와 같은 수도권도 마찬가지

<표 Ⅱ-4> 지방 입주아파트 단지의 입주율 동향

지역	아파트	가구수(가구)	입주시기	입주율
충남 공주시	D 아파트	321	2006년 3월	30% 미만
경기 용인시	A 지구	2,800	2006년 2월	30～40%
충북 오창과학단지	E 아파트	818	2006년 2월	30% 미만
강원 삼척시	M 아파트	455	2005년 8월	40% 미만
부산 가야동	K 아파트	436	2006년 2월	20% 미만
충남 천안시	D 아파트	568	2005년 8월	80%
	S 아파트	496	2005년 10월	65%

자료 : 매일경제신문(2006.4.19)

- 2005년부터 지방의 입주물량이 늘어나기 시작하면서 동시에 미입주 물량도 크게 증가하고 있음.

․ 2004년에는 수도권과 지방 간 주택건설실적 역전현상이 나타났었는데 2년 후인 2006년에는 수도권과 지방 간 입주물량 역전현상이 나타나고 있음.

․ 착공단계의 사업물량(주택건설실적)이나 입주단계의 물량(입주물량)이 지방시장에서 넘치고 있어 미분양 미입주 물량은 당분간 급증세를 보일 것으로 예상됨.

<표 Ⅱ-5> 지역별 입주물량 추이

도시	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
전국	293,457	239,631	283,876	284,671	326,288	321,004	326,452
서울특별시	73,842	57,737	53,003	76,936	59,044	51,736	43,841
부산광역시	15,458	16,151	14,835	17,860	28,967	26,301	32,204
대구광역시	18,916	4,318	13,900	17,884	10,180	12,637	18,731
인천광역시	11,768	3,332	7,115	11,147	17,722	21,142	13,524
광주광역시	7,777	1,691	6,306	7,427	4,190	11,543	13,468
대전광역시	11,435	4,744	7,904	5,835	10,151	12,064	14,330
울산광역시	2,739	3,822	2,098	7,129	6,693	5,812	3,391
강원도	10,201	3,460	5,735	3,556	6,441	7,685	13,301
경기도	89,534	106,532	121,652	89,742	123,136	94,876	99,096
충청남도	11,788	4,887	3,503	8,425	15,659	17,580	22,907
충청북도	4,987	4,296	5,537	10,225	4,188	5,874	13,645
경상남도	13,790	9,495	20,555	13,556	19,138	30,995	15,202
경상북도	9,976	8,557	5,387	7,295	10,494	10,450	6,052
전라남도	3,265	2,721	8,065	2,532	4,800	5,342	5,538
전라북도	7,981	4,584	7,170	4,696	5,357	5,648	8,810
제주도		3,304	1,111	426	128	1,319	2,412
수도권	175,144	167,601	181,770	177,825	199,902	167,754	156,461
(비중)	59.7%	69.9%	64.0%	62.5%	61.3%	52.3%	47.9%
지방	118,313	72,030	102,106	106,846	126,386	153,250	169,991
(비중)	40.3%	30.1%	36.0%	37.5%	38.7%	47.7%	52.1%

자료 : 부동산 114(주)

(3) 지방 건설기업 체감경기 악화

- 8.31 부동산 대책이후 지방의 건설경기실사지수는 지난해 연말과 2006년 6월과 7월에는 30대로 낮아짐.

․ 최근 지방주택경기의 위축으로 미분양이 급격한 증가추세를 보이며 체감경기가 크게 하락함.

- 2005년에 이어 2006년에도 BTL 확대, 턴키대안입찰공사 확대로 인한 중소업체의 체감경기는 지속적으로 악화되고 있음.

<표 Ⅱ-6> 규모별․지역별 경기종합 BSI 추이

구 분		2005년 8월	9월	10월	11월	12월	2006년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월 전망
종 합		67.8	51.3	63.0	63.3	76.1	70.1	77.2	70.8	70.0	73.1	55.7	45.6(61.3)	73.6
규모별	대형	83.3	41.7	61.5	72.7	100.0	80.0	100.0	88.9	85.7	100.0	83.3	46.2(76,9)	92.3
	중견	63.9	59.1	76.9	59.3	79.4	70.6	71.1	70.6	55.9	62.5	45.5	48.6(48.5)	54.3
	중소	54.0	53.7	48.9	56.9	44.4	58.0	57.4	50.0	67.6	53.7	35.0	41.7(57.5)	73.5
지역별	서울	80.9	50.1	71.0	69.5	87.4	79.3	87.5	84.5	75.5	87.2	66.5	50.2(68.8)	81.5
	지방	57.6	55.5	60.3	53.2	38.8	57.3	62.3	49.8	64.6	52.3	39.9	38.5(50.5)	71.3

주 : (   )는 전월에 전망한 수치임.

2. 2006년 하반기 및 연간 건설경기 전망

- 2003년 이후 재건축 및 재개발 관련 제도변화로 인해 건설수주의 증감폭이 매우 크게 나타남.

․ 동행지표인 건설기성과 건설투자는 지속적으로 증가율이 둔화되는 양상을 보임.

<그림 Ⅱ-5> 건설수주․건설기성․건설투자 분기별 증감률 추이

자료 : 대한건설협회, 한국은행, 통계청

- 상반기 동안 건설수주는 전체 11.7% 감소하였고 공공부문이 21.2% 감소한 것으로 나타남.

․ 공공부문이 민간부문보다 감소폭이 크지만 민간의 경우에도 재개발사업을 제외하면 19.2%나 감소함.

․ 재개발 사업의 증가는 시공사 선정시기를 둘러싼 논란이 대두되면서 조기에 시공사를 선정하려는 움직임이 작용한 것이며 9월 이후 조합설립이후로 선정시기가 정해지면 재개발 수주물량 및 민간수주의 감소도 불가피함.

<표 Ⅱ-7> 재개발사업 효과를 고려한 건설수주 규모 추이

구 분	전체	공공	민간
				재개발 제외	재개발
2002년	83,149	30,854	52,296	50,499	1,797
2003년	102,448	32,217	70,231	64,604	5,627
2004년	94,572	33,765	60,808	58,527	2,281
2005년	99,384	31,826	67,559	61,956	5,602
2005.1~6	50,097	14,389	35,708	33,695	2,013
2006.1~6	44,222	11,344	32,879	27,212	5,667
증감률	-11.7	-21.2	-7.9	-19.2	181.5

- 2006년 연간 건설수주는 전년대비 5.8% 감소한 93.6조원에 그칠 것으로 전망

․ 토목은 국가계약법령 개정과 설계/시공 일괄 및 대안입찰사업 발주심의 지연으로 6.8% 감소 예상, 건축은 주거용 수주 격감으로 5.3% 감소 전망

․ 지방의 주택경기 악화로 분양이 대거 연기 또는 취소되는 경우, 주택부문은 더 크게 위축될 가능성도 존재

<표 Ⅱ-8> 2006년 건설경기 전망

구분	2005년	2006년
	연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간
건설수주(조원)	99.4	19.4	23.8	20.1	30.3	93.6
증감률(%)	5.1	-6.6	-18.7	-1.4	4.8	-5.8
건설투자(조원)	118.2	21.9	30.9	29.1	34.9	116.9
증감률(%)	0.4	1.2	-4.0	-0.5	-0.3	-1.1

주 1) 건설수주는 당해년 가격(경상가격) 기준(대한건설협회 자료)

건설투자는 2000년 가격(불변가격) 기준(한국은행 자료)

2) 2005년과 2006년 2/4분기는 통계 발표기관의 발표치

2006년 3/4분기 이후는 한국건설산업연구원 전망치

- 2006년 상반기 건설투자는 재건축 규제강화로 수주한 공사물량의 사업성 저하와 사업 추진시기 지연 등으로 1.9% 감소함.

․ 주거용 건축투자가 재건축 사업 규제강화와 지방 주택시장의 불황으로 급격히 침체되면서 감소세로 반전

․ 비주거용 건축투자도 대형건축물 후분양제 시행과 공실물량 해소 지연으로 계속 감소세를 나타냄.

․ 토목투자는 정부의 예산운용 기조가 변경되어 조기발주 물량이 줄면서 감소세를 보임.

- 하반기 건설투자는 전년대비 0.4% 감소한 64.0조원으로 전망

․ 수해복구 등 공공예산의 증가로 토목투자는 소폭 증가할 전망 (1.3% 증가)

․ 주거용 건축투자는 지방 주택경기 침체의 가속 및 9분기 연속된 주거용 건축착공면적의 감소로 인해 감소폭이 더욱 커질 것으로 전망 (▽2.4% 감소)

※ 주거용 착공면적 : ’04년 2/4분기부터 감소, ’06년 2/4분기까지 9분기 연속 감소

․ 비주거용 건축투자도 감소폭이 점차 축소되고는 있지만 상업용 건축 착공면적이 10분기 연속 감소하고 있어 증가세 반전은 어려울 것으로 전망 (▽0.9% 감소)

※ 비주거용 착공면적 : ’04년 1/4분기부터 감소, ’06년 2/4분기까지 10분기 연속 감소

- 2006년 연간 건설투자는 1.1% 감소한 116.9조원에 그칠 것으로 예상

․ 2004년부터 3년 연속 저성장 : 1.1%(’04) → 0.4%(’05) → ▽1.1%(’06)

․ 전 부문 감소 : 주거용 건축투자 ▽1.9%,  비주거용 건축투자 ▽1.4%,

토목투자 ▽0.2%

Ⅲ. 지방 중소건설업체의 경기 침체 원인

1. 전반적인 물량 감소

(1) 건설투자 비중 감소

- 건설투자가 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 하락 추세를 보이고 있음.

․ 1998년까지는 국내총생산의 20%를 상회했지만, 최근 15～16%수준으로 하락함.

<그림 Ⅲ-1> GDP대비 건설투자 비중 추이

자료 : 한국은행, 2006년은 한국건설산업연구원 추정치

- 사회간접자본(SOC ; Social Overhead Capital)에 대한 정부재정 투자는 지속적으로 축소되고 있음.

․ SOC 예산 증감률 : 19.1%(’93～’00) → 8.3%(’00～’03) → △1.9%(’03～’05)

․ 도로 투자 중 국도 건설부문은 ’03년 4.6조원, ’05년 3.9조원, ’06년 3.4조원으로 지속 감소

- 국민경제 파급효과가 큰 건설투자는 2003년까지만 해도 국내경제 성장기여도 가 0.9～1.3%p나 되었지만, 2006년 2/4분기에는 마이너스(-)로 전환

<표 Ⅲ-1>  지출항목별 성장 기여도(원계열)

(단위 : %, 기여도 %p)

구 분			2002년	2003년	2004년	2005년	2006년
							1/4	2/4
GDP 증가율 (전년동기비,%)			7.0	3.1	4.7	4.0	6.1	5.3
기여도 (%p)	내 수 기여도		6.8	0.5	1.7	2.5	5.3	3.7
		(최종 소비)	(5.0)	(-0.2)	(0.3)	(2.1)	(3.2)	2.8
		(설비 투자)	(0.8)	(-0.1)	(0.4)	(0.5)	(0.8)	0.9
		(건설 투자)	(0.9)	(1.3)	(0.2)	(0.1)	(0.2)	-0.7
	통계상 불일치		0.4	0.0	-0.3	0.0	0.0	-0.7
	수 출 기여도		-0.2	2.5	3.3	1.4	0.8	2.2

주 : GDP증가율은 내수기여도, 수출기여도, 통계상 불일치를 합한 값이며 수출기여도는 수출과 수입(공제)기여도를 합산하여 산정했고, 내수 기여도는 최종소비지출(민간소비)과 총자본형성(설비투자, 건설투자, 무형고정자산투자, 재고증감)으로 구성

자료 : 한국은행

(2) 건설수주 물량 감소

o 명목 건설수주 금액은 2003년 102.4조원을 기록한 이후 더 이상 증가하지 못하고 정체상태에 있음.

- 2003년 수주금액은 「도시및주거환경정비법」 시행에 따른 재건축수주 증가에 의한 일시적 현상에 그침.

- 2004년 이후에는 SOC 부문 예산의 동결 내지는 축소, 강력한 부동산 안정화정책 등으로 건설시장은 더 이상 확대되지 못하고 있음.

o 2004년이후 불변가격 기준(2000년 불변가격) 건설수주 금액은 70조원대로 1997년 84.9조원에 미치지 못함.

- 국내 경제성장률(불변)이 4～5% 성장하고 있는 반면 건설부문은 정체상태에 있으면서 국내경제에서 건설산업이 차지하는 비중도 감소하고 있음.

ㅇ 2006년 일반건설업체의 건설수주액은 93.6조원으로 전망되는데 이는 1997년대비 경상가격 기준으로는 70.1조원에 불과함.

<그림 Ⅲ-2> 건설수주 명목금액 및 불변금액 추이 >

주 : 건설투자 디플레이터로 명목 건설수주 금액을 환산함.

자료 : 대한건설협회, 2006년은 한국건설산업연구원 추정치 기준

- 한편 물량은 정체된 가운데 건설업 등록기준 변화에 따른 업체수 급증으로 일반건설업체 1사당 평균 수주액은 205억원(1997년)에서 75억원(2005년)으로 급감

․ 일반건설업체 수는 1997년 3,896개사에서 2006년 6월말에는 13,093개사로  3.4배 증가함.

․ 신규업체/무자격 부실건설업체 급증으로 지방 중소 건설업체 수주가 급감하였고 결국 건설업체간 수주 “양극화(兩極化)”를 유발함.

<그림 Ⅲ-3> 일반건설업체당 평균수주액 추이

2. 대형 건설업체로의 물량 집중

(1) 상위 30위 이내 업체의 수주비중 증가

- 1997년 대비 2005년의 기업 규모별 수주비중 변화는 1~30위권 업체의 비중이 35.5%에서 41.6%로 높아지면서 대형 및 초대형 업체의 수주 집중도가 심화됨.

․ 한편, 신규 등록업체수 증가로 인해 1000위 이하 업체의 비중이 크게 증가하면서 31~1000위 업체의 중대형～중소형 업체의 비중은 크게 감소함.

․ 1～10위의 초대형 업체는 1997년 21.1%에서 2005년에는 27.1%로 6.0%p 증가함.

․ 1001위 이하 소형 업체의 비중은 18.3%에서 23.9%로 5.6%p 증가함.

- 특히, 2002년 대비 2005년 수주비중 변화를 보면, 대형업체로의 수주 집중도가 가파르게 진행되고 있음.

․ 민간 주택경기의 호황으로 중대형 업체 이상의 수주비중이 크게 늘고 있음.

․ 반면, 101위 이하 중형～소형 업체의 수주비중은 입낙찰 제도의 변화, 민간 건설경기의 양극화 현상 심화로 줄어들고 있음.

<표 Ⅲ-2> 일반건설업체 규모별 수주 점유율 추이_전체

(단위 : %, %p)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	’05년 증감률
1~10위	21.1	20.9	24.1	24.5	17.4	16.9	19.9	23.0	27.1	4.1
11~30위	14.4	14.7	13.4	11.9	15.2	11.5	11.0	11.7	14.5	2.8
31~100위	20.9	16.9	16.2	14.9	13.6	12.6	13.6	15.5	15.7	0.2
101~300위	13.6	13.9	12.8	11.9	10.2	11.1	11.7	10.0	9.7	-0.3
301~1000위	11.8	13.1	12.7	12.1	11.4	10.3	10.6	10.9	9.0	-1.9
1001위이하	18.3	20.5	20.8	24.6	32.2	37.6	33.2	28.9	23.9	-5.0
계	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

자료 : 대한건설협회, 내부자료

- 2004년 대비 2005년의 최근 수주비중 변화에서는 턴키대안 공사의 증가와 임대형 민간투자사업(BTL) 시행으로 대형업체 이상의 수주비중이 급신장세를 보임.

․ 초대형 업체는 4.1%p 증가하고 대형업체는 2.8%p 증가함.

․ 1001위 이하 소형 업체의 비중은 5.0%p, 301～1000위의 중소형 업체는 1.9%p 줄어듦. 이는 입낙찰제도 변화 및 BTL 사업 추진으로 공공부문에서 중소형 이하 업체 수주비중이 급격히 줄어든 원인으로 파악됨.

<그림 Ⅲ-4> 일반건설업체 규모별 수주 점유율 추이_전체

자료 : 대한건설협회, 내부자료

(2) 공공 입낙찰제도 변화에 따른 수주 집중

- 공공부문에서는 2005년 이후 임대형(BTL) 민간투자제도 도입, 설계/시공 일괄 및 대안입찰공사 발주 급증 등으로 중소건설업체의 입찰참가 및 수주기회 급감

- 발주규모의 대형화로 인해 턴키대안공사 및 최저가 낙찰제의 비중이 증가하면서 규모에 따른 양극화가 가속됨.

․ 최저가 낙찰제 공사의 확대 및 턴키대안공사의 확대는 적격심사제 적용공사의 축소를 초래하며 지방중소업체의 수주환경은 갈수록 위축될 것으로 전망됨.

- 2005년에 공공공사에서 중소형업체의 주된 수주영역인 적격심사제 공사가 차지하는 비중이 48.5%로 줄었으며 턴키대안입찰제의 비중은 40.3%로 크게 증가함.

․ 2006년에는 300억원 이상 모든 공공공사로 최저가낙찰제가 확대되면서 중소업체의 주된 발주방식인 적격심사제 비중은 더욱 줄어들 전망

<표 Ⅲ-3> 공공공사 발주방식별 수주비중 추이

(단위 : 십억원, %)

연도	턴키대안입찰제	최저가낙찰제	적격심사제	공공수주 계
2001	4,188	4,571	21,129	29,887
2002	5,350	2,923	22,581	30,853
2003	6,338	3,187	22,691	32,217
2004	6,929	6,119	20,717	33,765
2005	12,836	3,580	15,410	31,826
2006.1～5	3,770	1,706	3,558	9,033
수주 비중 (%)
2001	14.0	15.3	70.7	100.0
2002	17.3	9.5	73.2	100.0
2003	19.7	9.9	70.4	100.0
2004	20.5	18.1	61.4	100.0
2005	40.3	11.2	48.5	100.0
2006.1～5	41.7	18.9	39.4	100.0

자료 : 대한건설협회, 내부자료

(3) BTL 민간투자제도 도입에 따른 수주 집중

- 2005년부터 학교시설 및 문화복지시설 등 중소업체의 수주영역이었던 시설사업의 BTL(Build-Transfer-Lease;건설 이전 임대)방식 민간투자사업 전환이 양극화를 심화시킨 것으로 나타남.

․ 기존 중소업체들의 수주영역이던 학교사업 등이 대형업체들의 시장으로 변모한 것으로 나타남.

- 2004년에 재정사업으로 추진된 50억원 이상 규모의 학교시설공사와 2005년에 우선협상대상자가 선정된 15개 BTL 민자사업에 대한 건설업체의 참여 현황을 비교 분석함.

․ 조달청 등급을 기준으로 업체 수, 업체 수 비중 및 수주금액 비중을 비교함

․	2004년의 경우, 1등급과 2등급 건설업체의 학교시설공사 참여 비중은 업체 수 기준으로 24.5%, 수주 물량 기준으로 25.5%로 집계됨.

․ 2004년에 재정사업으로 추진된 학교시설공사에 참여한 3등급 이하의 중소건설업체 비중은 업체 수 기준으로 75.5%, 그리고 수주 물량 기준으로 74.5%로서, 상당수의 학교시설공사에 중소건설업체가 참여한 것으로 나타남.

․ 그러나 2005년에 BTL사업으로 추진된 15개 사업의 경우, 1등급과 2등급 건설업체의 학교시설공사 참여 비중은 업체 수 기준으로 50.2%, 그리고 수주 물량 기준으로 59.5%로 집계됨.

․ 3등급 이하 중소업체의 비중은 업체 수 기준으로 49.8%, 수주 물량 기준으로는 40.5%로 낮아짐.

<표 Ⅲ-4> 건설기업 규모별 학교시설공사 참여 현황 비교(2004～05년)

(단위 : 개사, %)

구 분		1등급	2등급	3등급	4등급	5등급	6등급	등급외	합계
2004년 재정사업	업체수	36	88	106	79	89	59	48	505
	업체 비중 (A)	7.1	17.4	21.0	15.7	17.6	11.7	9.5	100.0
	수주 비중 (B)	8.9	16.6	23.8	16.5	17.4	8.7	8.1	100.0
2005년 BTL사업 (15개 사업)	업체수	55	46	34	20	24	10	12	201
	업체 비중 (C)	27.3	22.9	16.9	10.0	11.9	5.0	6.0	100.0
	수주 비중 (D)	34.2	25.3	14.5	7.8	8.7	6.0	3.5	100.0
비교	업체비중차이 (C-A)	20.2	5.5	-4.1	-5.7	-5.7	-6.7	-3.5	-
	수주비중차이 (D-B)	25.3	8.7	-9.3	-8.7	-8.7	-2.7	-4.6	-

주 : (1) 건설기업의 규모는 조달청 등급 기준임

2005년 말을 기준하여, 학교시설공사에 참여할 수 있는 토목건축업등록업체 및 건축업등록업체의 시공능력 평가금액 및 건축공사 배정 규모에 대한 조달청 등급별 현황은 다음과 같음.

< 토목건축업등록업체 및 건축업등록업체의 조달청 등급별 현황(2005년) >

구분	시공능력 평가금액	건축공사 배정 규모	토건	건축	합계
1등급	800억원 이상	450억원 이상	180	6	186
2등급	800억원～270억원	450억원～270억원	341	22	363
3등급	270억원～150억원	270억원～150억원	537	70	607
4등급	150억원～100억원	150억원～100억원	641	194	835
5등급	100억원～70억원	100억원～75억원	908	294	1,202
6등급	70억원～50억원	75억원～50억원	614	847	1,461
등급외	50억원 미만	50억원 미만	222	3,470	3,692
합계			3,443	4,903	8,346

(2) 2004년 재정사업은 50억원 이상 기준임

(3) 2005년 BTL 학교시설사업은 2005년 12월말 현재 우선협상대상자가 선정된 17개 사업 중에서 사업 내역이 파악된 15개 사업 기준임.

3. 현행 중소건설업체 보호육성제도의 실효성 부족

(1) 제도 개관

이상호, “건설산업의 양극화 진단과 동반성장 방안” 세미나(2006.7) 참조 재구성

1) 중소건설업체의 사업영역 확보

① 도급하한제도

- 중소건설업체의 보호, 육성, 지원을 위한 목적으로 「건설산업기본법」 제47조 및 동법 시행령 제39조에 근거하여 대기업인 일반건설업자가 일정금액 미만의 공공공사는 도급받을 수 없도록 한 제도임.

․ 위반시 1년 이내의 영업정지 또는 위반한 도급금액의 30%에 상당하는 금액이하의 과징금 부과(건산법 제82조 제2항 제4호)

- 건설교통부 장관은 매년 도급하한제도의 적용대상을 고시하고 있는데, 2006년 현재 고시된 내용은 다음과 같음.

․ 대상업체: 토목건축공사업의 시공능력공시금액이 800억원 이상(‘06년 기준)인 일반건설업자(‘06년 기준 180개사)

․ 하한금액: 시공능력공시금액의 1/100에 해당하는 금액, 다만 84억원을 초과할 수 없음.

․ 적용대상: 국가/지자체/정부투자기관이 발주하는 토목/건축/토건공사

② 지역제한제도

- 공사현장이 소재하는 지역(특별시, 광역시/도)에 주된 영업소를 두고 있는 건설업체만을 대상으로 경쟁입찰에 부침으로써 지역에서 발주되는 소규모 건설공사는 당해지역업체만 수주할 수 있도록 한 제도로서 1980년부터 시행해 왔음.

․ 대상 : 국가기관 - 추정가격이 50억원 이하인 공사

지자체 -  추정가격이 70억원 이하인 공사

2) 중소건설업체의 수주지원

① 유자격자 명부에 의한 등급제한 입찰제도

- 유자격자 명부에 의한 등급제한 입찰제도는 과거 도급한도액제도에 근거하여 건설업체를 5개 군(群)으로 나누어 군별 물량배정을 함으로써 중견 및 중소건설업체를 보호, 육성하기 위한 군(群) 제한 입찰제도의 명칭이 바뀐 것임.

․ 1975년에 처음 도입되었으며, 1996년말에 「건설산업기본법」이 제정되면서 도급한도액제도가 폐지되고 시공능력공시제도가 도입됨에 따라,

1997년부터는 건설업체를 시공능력평가액 순위에 따라 등급별 유자격자 명부에 등록케 하고, 발주할 공사에 대해서도 규모별로 유형화하여 공사규모에 따라 등급별 또는 해당등급 이상 등록자에게 입찰참가하는 제도로 변경

- 조달청/대한주택공사/한국도로공사/한국수자원공사/한국토지공사 등 주요 공공 발주기관에서 등급제한 입찰제도를 시행하고 있음.

② 지역의무공동도급제도

- 대규모공사 수행기회가 부족한 지역중소건설업체의 기술수준 향상과 물량 확대를 위하여 국제입찰대상이 아닌 국내입찰 공사는 반드시 공사현장을 관할하는 특별시/광역시/도에 주된 영업소가 있는 자중 1인 이상을 공동수급체 구성원으로 참여케 한 제도이며, 1994년 6월부터 도입되었음.

․ 대상 : 국가기관 - 50억원 미만 공사

지 자 체 - (기초) 모든 공사

(광역) 252억원 미만 공사

③ PQ 및 적격심사시 지역중소업체와 공동도급시 가점제도

- 조달청 등 대부분의 공공발주기관은 지역중소건설업체의 수주물량 확대와 입찰참가기회 확대를 위하여 PQ 및 적격심사시 지역중소건설업체와 공동도급을 할 경우, 당해시공비율의 1/2만큼 가산점(10%)을 주고 있음.

․ 도급하한제도의 적용대상이 아닌 지역중소건설업체와 공동도급을 했을 경우 12%가점 부여

3) 중소건설업체의 수익성 확보 지원

- 현행 적격심사제도는 중소건설업체의 수주영역이라 할 수 있는 소규모공사일수록 낙찰하한율을 높게 설정해 두고 있기 때문에 공공공사를 수주하는 중소건설업체의 수익성 확보를 지원하고 있음.

․ 대형공사(500억원 이상 PQ공사, 2006년 5월 25일 이후부터는 300억원 이상 공사)에만 최저가 낙찰제를 적용하고 있는 것과 대조적

<표 Ⅲ-5> 적격심사공사의 규모별 낙찰하한률

공사규모별	기 존		개 정 (2000.5～2006.5)		자재/인력 조달가격 평가로 인한 상향 추정치	낙찰하한율 (기존대비)
	낙찰 하한율	적격 통과점수	낙찰 하한율	적격 통과점수
1,000억 이상	73%	85점	72.995%	85점	2～5%	75～78% (+2～5%)
1,000억～ 300억이상			77.995%(+5)	90점	2～4.5%	80～83% (+7～9.5%)
300억～ 100억이상			82.995% (+10)	95점	1～3%	84～86% (+11～13%)
100억～ 50억이상	80.5%	85점	85.495% (+5)	95점	0.3～1%	85.8～86% (+5.3～6%)
50억～10억이상 (전기, 정보, 소방 3억이상, 전문 1억이상)	83%	85점	86.745%(+3.8)	95점	-	86.75% (+3.8%)
10억미만(전기, 정보, 소방 3억미만, 전문 1억미만)	85%	85점	87.745% (+2.8)	95점	-	87.75% (+2.8%)

자료: 조달청.

4) 대-중소건설업체간 상호협력관계 구축지원

- 대-중소건설업체간 상호 협력관계를 구축하기 위하여 1998년 10월에 제정한 「건설업자간 상호협력에 관한 권장사항 및 평가기준」에 따라 매년 일반건설업자의 하도급업체 등 협력업체와의 공동도급 및 하도급 실적, 자금/기술지원 등 협력업체 육성실적을 평가하고 있음.

- 평가 결과에 따라 PQ심사 및 시공능력평가시 가산 혜택을 제공함.

․ 종합평점 60점 이상의 우수업체에 대하여 우대

․ 시공능력평가시 3년간 공사실적 연평균액의 일정비율 해당금액 가산

구 간	90점 이상	80점 이상	70점 이상	60점 이상
우대내용	6% 가산	5% 가산	4% 가산	3% 가산

․ PQ신인도 평가시 가점

구 간	90점 이상	80점 이상	70점 이상	60점 이상
우대내용	5점 가점	4점 가점	3점 가점	2점 가점

(2) 현행 제도의 한계

- 기존의 중소건설업체 보호육성정책은 건설업 면허장벽이 높을 때, 건설업체 수가 적을 때 형성된 제도가 대부분이며, 건설업체 수가 급증하면서 중소건설업체 보호제도로서의 실효성을 상실하고 있음.

․ 일반건설업체 수가 3,896개사(’97)에서 2006년 현재 13,000여개사를 넘어섰고, 이에 따라 도급하한제도, 지역제한제도 적용공사 등의 경우 신규업체 및 무자격 부실건설업체의 난립과 입찰참가자 수 급증으로 인하여 중소건설업체 보호육성제도로서의 실효성 미흡

- 특히 현행 등급제한 입찰제도는 등급 내에서 실적기준을 충족하는 소수업체와 상위등급업체에게 유리한 구조로 고착됨.

․ 각 등급내 업체 중 적격심사 실적평가에서 만점을 받을 수 있는 업체가 소수에 불과

․ 실적이 부족한 업체의 경우 입찰에 참가하기 위해서는 상위등급업체와의 공동도급 불가피

<표 Ⅲ-6> 현행 조달청 유자격명부 등급별 만점업체 비율

등급	업체수	만점업체
		만점업체수	만점업체비율
1	169	46	27.2%
2	309	18	5.8%
3	580	12	2.1%
4	543	14	2.6%
5	633	14	2.2%
6	738	13	1.8%
계(평균)	2,972	117	7.0%

자료 : 대한건설협회.

- 최저가 낙찰제 확대에 따라 지역중소건설업체와 공동도급 유인이 상실되면서 대기업과 지역중소건설업체간 공동도급이 줄어들고 있음.

․ 기존의 적격심사제도에서는 PQ심사시 만점을 받기 위해 지역중소건설업체와 공동도급을 통해 가점을 받아야 했지만, 최저가 낙찰제 공사는 PQ심사점수 90점만 받으면 통과할 수 있어 공동도급 유인 상실

․ 최근 국가계약제도 개선으로 2006년 7월 3일부터는 지역중소건설업체와의 공동도급시 가점 폭 축소(10% → 12%)도 공동도급 저해 요인

- 2006년 5월 25일자로 최저가 낙찰제 대상공사가 500억원 이상 PQ공사에서 300억원 이상 공사로 확대되었기 때문에, 새로 최저가 낙찰제가 적용되는 300억원 이상 공사에서 지역중소건설업체와의 공동도급 축소가 예상됨.

<표 Ⅲ-7> 2004년 공공공사 총발주규모와 최저가 낙찰제 확대대상 규모

PQ여부 규모	PQ대상공사	비PQ공사	누계	기타	계
500억이상	11조2,447억 (25.3%)	2조6,862억 (6.0%)
400～500억	4,440억 (1%)	1조4,076억 (3.16%)		턴키대안 7조4,900억 (16.8%)	최저가 확대대상 6조6,437억 (14.9%)
300～400억	3,377억 (0.76%)	1조7,682억 (3.97%)	17조8,884억 (40.2%)
200～300억	4,908억 (1.1%)	2조2,233억 (5%)	20조6,025억 (46.3%)	수의계약 1,526억 (0.3%)
100～200억	2,018억 (0.45%)	2조6,462억 (5.95%)	23조4,505억 (52.7%)
100억미만	-	9조9,518억 (22.37%)
계	12조 7,190억 (28.6%)	20조6,835억 (46.49%)			44조4,925억 (100.0%)

자료: 대한건설협회.

- 특히 2005년에는 설계/시공 일괄 및 대안입찰공사 급증, 임대형(BTL) 민간투자제도 도입 등이 이루어졌는데, 이같은 환경변화에 직면해서 기존의 지역중소건설업체 보호육성제도만으로는 급격한 수주물량의 편중 현상을 회피하기 어렵게 됨.

․ 일괄 및 대안입찰공사나 임대형 민간투자사업에서는 중소건설업체의 입찰참가 기회가 사실상 박탈되는 결과 초래

4. 획일적 부동산 규제로 인한 지방 주택경기 침체

(1) 수도권과 지방의 인구 및 주택수급 구조의 차이

1) 인구 증감의 차이

- 2005년 전국 인구는 2000년에 비해 1,056천명 증가하였으나 지방은 307천명 감소함.

․ 지방의 비중은 51.9%로 2000년에 비해 1.9%p 감소함.

<표 Ⅲ-8> 지역별 인구비중 변화

(단위 : 천명, %, %p)

구 분	2000(A)	2005(B)	증감(B-A)	증감률
전 국	45,985	47,041	1,056	2.3
수도권	21,258	22,621	1,363	6.4
지 방	24,727	24,420	-307	-1.2
(비중)	(53.8)	(51.9)	(-1.9)

자료 : 통계청

- 2006년 7월 현재 전국 취업자수는 23,058천명이며 지방은 11,746천명으로 50.9%를 차지하고 있으나 지방의 인구감소와 더불어 취업자 비중도 점차 낮아지고 있음.

․ 2005년 취업자 비중을 2000년과 비교하면 2.3%p 낮아져 인구비중 감소폭보다 더 크게 감소한 것으로 나타남.

<표 Ⅲ-9> 지역별 취업자수 비중 추이

(단위 : 천명, %, %p)

구 분	취업자수	수도권	지방	지방비중
1998	19,937	9,038	10,900	54.7
1999	20,291	9,323	10,968	54.1
2000	21,156	9,826	11,330	53.6
2005	22,856	11,134	11,722	51.3
2006.7	23,058	11,312	11,746	50.9
평균	21,748	10,293	11,456	52.7

자료 : 통계청

2) 주택 공급 상황의 차이

- 2005년 전국 주택은 2000년에 비해 1,751천호 증가하였고 지방도 700천호 증가하였으나 수도권에 비해서는 상대적으로 증가율이 낮음.

․ 지방의 비중은 56.3%로 2000년에 비해 2.5%p 감소함.

<표 Ⅲ-10> 지역별 주택비중 변화

(단위 : 천호, %, %p)

구 분	2000(A)	2005(B)	증감(B-A)	증감률
전 국	11,472	13,223	1,751	15.3
수도권	4,731	5,782	1,051	22.2
지 방	6,741	7,441	700	10.4
(비중)	(58.8)	(56.3)	(-2.5)

자료 : 통계청

- 2005년 말 기준 인구 천명당 주택수는 전국이 281.1호이며 수도권은 255.6호, 지방은 304.7호로 조사됨.

․ 지방의 경우 선진국의 수준에는 아직 미치지 못하고 있으나 300호를 넘어 수도권에 비해 상대적으로 양호한 상황임.

․ 강원, 충남, 전북, 전남, 경북은 인구 천명당 주택수가 330호를 넘고 있어서 3인 가구를 가정하면 주택보급이 100% 이루어진 것으로 볼 수 있음.

․ 충북, 경남은 310호대로 3인 가구를 가정하면 다소 부족한 것으로 판단됨.

․ 반면, 서울과 대구는 237.8호와 247.9호로 주택공급 상황이 상당히 열악한 것으로 나타남.

<표 Ⅲ-11> 지역별 인구 천명당 주택수(2005년)

(단위 : 호/천명)

전국	수도권	지방	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기
281.1	255.6	304.7	237.8	275.3	247.9	287.4	268.3	264.1	264.7	264.6
			강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
			338.1	313.8	337.8	336.3	369.8	338.3	310.2	289.1

자료 : 통계청

- 2004년말 주택보급률은 전국적으로 102.2%이며 수도권은 93.9%, 지방은 109.5%로 추계됨.

․ 지방의 도지역은 제주도 109.0%부터 전남 126.8%까지 모두 주택보급률이 100%를 초과함. 광역시는 대구시가 87.8%로 가장 낮으나 부산, 광주, 대전, 울산 등 기타 광역시는 90% 후반을 기록함.

․ 한편, 수도권은 서울시 89.2%, 경기도 96.0%로 낮은 편이나 인천시가 103.5%로 높아 평균적으로는 93.9%를 기록함.

<표 Ⅲ-12> 지역별 주택보급률(2004년)

전국	수도권	지방	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기
102.2	93.9	109.5	89.2	97.3	87.8	103.5	98.2	99.7	97.3	96.0
			강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
			120.1	114.7	125.4	118.0	126.8	120.2	111.8	109.0

자료 : 건설교통부

3) 주택소유율의 차이

- 주택소유율은 전국 평균이 60.3%이나 지방은 64.2%로 조사됨.

․ 주택을 소유할 수 있는 소득계층을 전체가구의 65～70%로 본다면 지방은 이미 주택소유율이 높아 주택구매수요는 거의 포화상태에 도달한 것으로  판단됨.

․ 수도권의 주택소유율은 55.9%, 자가거주율은 50.2%로서 지방(주택소유율 64.2%, 자가거주율 60.3%)보다 각각 9.3%p, 10.1%p 낮아 구매수요는 상대적으로 많은 편임.

․ 한편, 소유주택거주율은 수도권이 89.9%이나 지방은 94.0%로 나타나 수도권 주택소유자의 10% 정도는 주택을 소유하고 있지만 직접 거주하지 않고 임대목적으로 활용하고 있는 것으로 파악됨.

<표 Ⅲ-13> 지역별 자가 거주 가구비율

(단위 : 천가구, %)

구 분	일반가구	주택소유가구	주택소유율	자가거주가구	자가거주율	소유주택거주율
전 국	15,887	9,575	60.3	8,828	55.6	92.2
수도권	7,462	4,168	55.9	3,746	50.2	89.9
지 방	8,425	5,407	64.2	5,082	60.3	94.0
(비중)	(53.0)	(56.5)		(57.6)

주 1) 주택소유가구 = 자가거주가구 + 전세 및 월세 거주가구 중 타지주택소유가구

2) 자가거주율 = 자가거주가구 / 일반가구 * 100

3) 소유주택거주율 = 자가거주가구 / 주택소유가구 * 100

- 한편, 현재 거주하고 있는 집이 아닌 타지에 주택을 보유한 가구의 특성을 보면, 자가거주자의 11.9%가 타지주택을 추가로 소유하고 있으며 차가거주자의 10.6%도 타지주택을 소유하고 있는 것으로 나타남.

․ 수도권의 자가거주가구가 13.5%로 가장 높은 타지주택소유 성향을 보여 2주택 이상을 소유할 가능성이 가장 높은 것으로 판단됨.

<표 Ⅲ-14> 지역별 타지주택소유율

(단위 : 천가구, %)

구 분	일반가구			타지주택소유가구			타지주택소유율
	계	자가	차가	계	자가	차가	계	자가	차가
전 국	15,887	8,828	7,059	1,794	1,047	747	11.3	11.9	10.6
수도권	7,462	3,746	3,716	926	504	422	12.4	13.5	11.4
지 방	8,425	5,082	3,343	868	543	325	10.3	10.7	9.7
(비중)	(53.0)	(57.6)	(47.4)	(48.4)	(51.9)	(43.5)

주 : 타지주택소유율 = 타지주택소유가구 / 일반가구 * 100

(2) 획일적인 부동산 규제

1) 과도한 투기억제 지역 지정

- 근본적으로 수도권과 지방을 동일선상에서 놓고 구사하고 있는 여러 지역지정에 관한 규제들로 인해 지방의 주택수요는 크게 위축되고 있음.

․ 1가구 2주택 양도세 중과, 종합부동산세 등을 전국을 대상으로 시행함.

․ 각종 지역지정을 전체 행정구역의 30%이상 지역에 지정함.

- 지정지역의 지정 및 해제에 관한 절차를 위해 재정경제부는 부동산가격안정심의위원회, 건설교통부는 주택정책심의위원회를 두고 있으며 위원회의 심의를 거쳐 결정

․ 지정 요건은 부동산 가격상승률을 기준으로 전국소비자물가상승률 및 전국평균 부동산가격상승률을 비교하여 30% 이상 높은 지역을 대상으로 함.

․ 해제 요건은 부동산 가격이 안정되고 청약경쟁이 과열되지 않는 지역에 한하여 해제하게 되어 있음.

- 주택투기지역 77개의 실태를 살펴보면 서울을 포함한 수도권이 절대적으로 많으며 충청권도 행정복합도시의 건설에 따른 투기를 우려하여 대부분 지정됨.

․ 수도권은 서울 17개구, 인천시 1개구, 경기도 14개시, 19개구로 전체 51개 행정구역이 주택 지정지역(투기지역)으로 지정되어 전체 77개 지역의 66.2%를 차지함.

․ 충청권은 대전 4개구, 충남 3개시, 1개군, 충북 2개구, 1개군으로 전체 11개 행정구역(14.3%)이 지정됨.

․ 기타 지방으로는 부산 1개구, 대구 5개구, 1개군, 광주 1개구, 울산 2개구, 경남이 2개시, 경북이 1개시, 1개구, 강원이 1개시로 전체 15개 행정구역(19.5%)이 지정됨.

<표 Ⅲ-15> 부동산 투기억제 지역에 관한 제도

구분	부동산(주택, 토지) 투기지역	투기과열지구	주택거래신고지역	토지거래허가구역
지정권자 (근거법)	재경부장관 (소득세법 제96조)	건교부장관 (주택법 제41조)	건교부장관 (주택법 제80조)	건교부장관(시도시자) (국계법 제117조)
지정 이유	전국 부동산가격 상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역	주택가격 상승률이 현저히 높은 지역으로 주택가격 안정을 위하여 건교부 장관 및 시도지사가 필요하다고 판단되는 경우	주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통한 가격 안정	토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역
특징 및 효과	-실거래가 양도세 과세 -다주택자 양도세 중과 -주택담보대출관련 제한 (담보대출비율 제한 대출 취급건수 제한 고가아파트 DTI 40%)	-분양권 전매제한 -청약 1순위자격 제한 -주상복합건물중 주택 또는 오피스텔 입주 자 공개모집 -지역조합조합원의 선 착순 모집금지 및 조 합원 지위 양도금지 -담보대출비율 제한	-주택 매매시, 실거 래가격, 인적사항 등을 반드시 신고 -2006년 7월부터는 자금조달계획서 제출 및 입주여부 신고	-토지에 관한 소유 권, 지상권 등을 이 전․설정 계약을 체 결하는 당사자는 실 수요목적임을 소명 하여 시장․군수․ 구청장 허가를 받아 야 함
현황	주택투기지역 : 77개 지역 (행정구역 30.8%) (2006.7) 토지투기지역 : 94개 지역 (행정구역 38%) (2006.7)	서울 전지역 경기 전지역 광역시 전지역 양산시, 창원시 충청권 19개 시군구 (2006.4.20)	아파트거래신고지역(서울, 경기, 경남 일부 동) 연립주택거래신고지역(경남 일부 동) 다만, 재개발,재건축 정비구역으로 지정된 곳은 규모에 관계없이 모든 아파트와 연립주택은 신고 대상	현재 허가구역은 국토면적의 21.65% (2006.1) (수도권 녹지․용도미지정지역 및 비도시지역, 개발제한구역, 신행정수도건설 관련 지역, 기업도시 신청지 혁신도시 후보지 서울 뉴타운)

2) 보완대책의 효과 미흡

- 강남 등 수도권에 구사되는 수요억제 대책이 지방에도 그대로 시행되고 있음.

․ 지방은 주택보급률이 110%에 근접하였고 주택소유가구비율이 64.2%로 공급은 충분히 이루어졌고 수요도 포화된 상태로 볼 수 있음.

․ 특정개발 지역을 제외하고는 주택투기가 일어날 가능성은 근본적으로 적음.

․ 주택담보대출 제한은 수요기반이 취약하고 소득수준이 수도권에 비해 낮은 지방 시장부터 먼저 효력을 발휘하기 시작하여 주택거래 위축 및 신규 분양시장 냉각을 초래함.

- 지방 배려차원에서 ‘1가구 2주택 양도세 중과’ 적용시 지방의 3억원 미만 주택은 포함하지 않는 것으로 정하였음에도 불구하고 지방 주택수요는 감소하고 있음.

․ 양도세의 경우, 지방에서 3억원 이상 대형 평형을 소유한 사람이 상당부분 서울 등 외지인이 많아 대형 평형 매물이 늘고 있음. 게다가 지방에도 주상복합 등 대형평형 공급이 많아지면서 대형평형 미분양이 늘고 있음.

․ 종합부동산세 측면에서는 지방주택을 포함하여 종합부동산세 부과대상이 되는 경우, 우선적으로 투자가치가 낮은 지방주택부터 처분하게 되므로 지방시장부터 가격하락 현상이 발생하게 됨.

- 수도권과 충청권을 제외한 지방에 대해서는 분양권 전매금지 조항도 1년으로 단축 적용하고 있지만 지방의 수요를 살리는 데는 효과가 크지 않음.

․ 분양초기 전매금지 적용시 투자자들의 구매심리를 크게 위축시킬 뿐만 아니라 1년 후 분양권 전매금지가 풀리는 시점에서는 신규 분양물량과의 경쟁이 불가피하여 신규 분양률을 낮추는 요인이 되고 있음.

- 지방에 대한 배려 차원의 장치가 있음에도 불구하고 근본적으로 수도권과 유사한 규제로 인해 지방 주택수요 위축을 막지 못하고 있음.

(3) 지방 주택시장의 가격하락 및 매수세 실종

- 2006년 7월말 기준으로 8.31대책 전후의 주택가격상승률 변동 효과를 보면 전국적으로는 수도권의 상승세가 지속되면서 상승세이지만 일부 지방에서는 감소세를 보이기 시작함.

․ 서울과 경기는 대책 후에도 7%대의 높은 상승세를 유지하고 있음.

․ 반면, 부산, 대전, 충남, 전남 등 일부 광역시 및 도 지역에서는 감소세를 기록하고 있음.

<그림 Ⅲ-5> 지역별 8․31대책 전후의 주택가격 변동

주 : 시행전은 2005년 1월대비 8월까지의 주택가격상승률이며 시행후는 2005년 8월 대비 2006년 7월의 상승률임.

자료 : 국민은행

- 지방의 매수세 우위는 4월이후 급감하면서 7월 현재 3.2%로 8.31 대책 전후의 8.0%에서 크게 저하됨.

․ 매도세 우위는 51.9%에서 64.3%로 증가함.

․ 수도권은 2005년 10월에 매도세우위가 77.3%까지 높아진 이후 다시 하강하여 55.8%를 기록함. 매수세 우위는 다시 낮아져 5.9%임.

<그림 Ⅲ-6> 지방과 수도권의 주택 매도세우위 및 매수세우위 추이

자료 : 국민은행

Ⅳ. 건설경기 활성화를 위한 정책과제

1. 지방 중소건설업체 보호제도의 실효성 제고

(1) 등급제한 입찰제도 실적평가 만점 기준 완화

- 등급제한 입찰제도 개선의 기본 방향은 실적평가에서 만점을 받을 수 있는 비율을 늘려서 건설업계의 동반성장이란 취지를 살리되, 경쟁력 있는 업체를 보호한다는 원칙을 고수하는 균형점을 찾는 것임.

․ 실적평가 기준별로 나타나는 만점업체 비율을 시뮬레이션한 결과, 현행 기준에서 500억 이상은 약 10%(50%p), 500억 미만은 약 50%(130%p, 80%p)를 완화하면 30% 정도의 업체가 만점 획득 가능

- 중소건설업체에게 수주물량을 균형적으로 배분하고자 하는 등급제한 입찰제도의 취지와 과도한 실적 요구를 완화해야 한다는 중소건설업체의 요구 등을 종합적으로 감안하여 다음과 같이 실적평가 만점 기준을 완화하는 것으로 바람직하다고 봄 (해당 등급내 만점업체 수는 30% 수준 예상).

․ 300억원 미만 100억원 이상 공사 : (현행) 5년 250% → 120%

․ 100억원 미만 50억원 이상 공사 : (현행) 3년 150% → 70%

- 등급제한공사 적격심사시 공동수급체 평가방법을 PQ 심사방식과 동일한 방법으로 개선

․「대표자의 실적 100% + 구성원의 실적 × 시공비율」로 통일

(2) 도급하한제도 적용 대상 확대

- 건설산업 양극화 해소 차원에서 현재 조달청 유자격자명부의 1등급 업체에게만 적용하고 있는 도급하한제도의 적용 대상업체를 좀 더 확대하는 방안을 검토해 볼 필요가 있음.

․ 현행 건설산업기본법 시행령(시행령 39조 1항)에서는 공사금액의 하한을 정할 수 있는 건설업자를 시공능력이 전체 일반건설업자의 3/100이내에 해당하는 일반건설업자로 할 수 있다고 명시하고 있기 때문에 시공능력을 기준으로 전체 일반건설업체의 3/100까지 도급하한제도 적용 가능

․ 현재(‘06.4.13기준)의 일반건설업 등록업체 수를 감안할 때 이 기준에 해당하는 업체 수는 약 392개사

- 2006년 현재 도급하한제도의 적용을 받고 있는 조달청 1등급 업체는 총 181개사로 이는 전체 등록 일반건설업체의 약 1.4% 정도에 해당되며, 양극화 해소를 위해 적용 대상업체를 일반건설업체의 1.4%에서 3%사이의 적정 수준으로 확대하는 개선방안에 대해 검토가 가능함.

․ 하지만, 도급하한제도의 적용 대상업체 범위를 확대하는 방안은 적용 대상업체 범위를 확대함으로 인해 신규로 도급하한제도의 적용을 받는 업체의 이해관계 고려 필요

․ 일반건설업체 등록수는 시간이 지남에 따라 계속 변동되므로 도급하한제도 적용 대상업체를 시공능력공시금액을 기준으로 선정하는 것이 바람직하다고 판단됨.

․ 잠정적으로 시공능력공시금액 500억원 이상 업체를 도급하한제도 적용 대상업체로 선정(토목건축공사업, 건축공사업, 토목공사업 시공능력공시금액 500억원 이상인 일반건설업체 수는 2006년 현재 기준으로 총 288개사)

※ 2006년의 경우, 도급하한제도 적용대상 업체는 시공능력공시금액은 800억원 이상인 업체로 181개사

- 현행 도급하한금액의 최고한도는 중앙정부 시장개방 대상공사 금액(500만SDR=84억원)으로 설정되어 있는데, 지자체 및 정부투자기관 발주공사의 경우도 시장개방 대상공사 금액(1,500만SDR=252억원)만큼은 어렵지만, 그보다 낮은 수준에서 높이는 방안을 모색할 필요가 있음.

․ 현행 국가계약법 시행령에서는 추정가격 100억원 이상의 공사를 대형공사로 분류하고 있기 때문에 도급하한금액의 최고한도를 100억원으로 설정하는 방안도 검토 필요

2. SOC 예산부족에 대한 대처 방안 수립 및 건설투자 확대

(1) SOC 예산확보 및 건설현장의 예산부족 사태 해결

1) 예산 부족 실태

- SOC에 대한 정부재정 투자 축소 등으로 이미 건설현장에서는 사업기간 지연과 사업비 증가, 건설업체의 비용부담 증가 등과 같은 문제 발생

- SOC 예산부족 문제에 대처하기 위해 건설교통부에서는 국도 건설의 각 구간별 연간 사업비 배정 규모를 축소하는 방향으로 예산편성 기준 조정

․ 준공사업 전액지원 잔여액 기준을 기존의 200억원 미만(시설비 기준)을 120억원 미만 사업으로 조정

․ 국도건설사업 시설비는 일반적으로 600억원 이상이기 때문에 건설기간은 당초 5～7년에서 10～18년으로 연장 예상

<표 Ⅳ-1> 당초 및 조정 국도건설 시설비 연차별 투자계획

당초 계획			조정 계획
잔여사업비	기간	연차별 사업비 배분비율(%)	잔여사업비	기간	연차별 사업비 배분비율(%)
200억원 미만	1	100	120억원 미만	1	100
200～300억원	2	55,45	200억원 미만	2	55,45
300～450억원	3	27,40,33	200～400억원	4	19,23,31,27
450～600억원	4	19,23,31,33	400～500억원	7	8,10,12,13,16,22,19
600～700억원	5	14,17,19,27,23	500～600억원	8	7,9,11,12,14,15,17,15
700～1,500억원	6	10,12,14,17,26,21	600～700억원	10	6,7,9,11,12,12,12,12,10,9
1,500억원 이상	7	8,10,12,13,16,22,19	700～800억원	11	6,7,8,8,8,9,9,9,9,10,8
			800～1,000억원	13	5,6,7,7,8,8,8,8,8,8,9,10,8
			1,000～1,500억원	15	4,5,6,7,7,7,7,7,7,7,7,7,8,8,6
			1,500억원 이상	18	3,4,5,6,6,6,6,6,6,6,6,6,6,6,6,6,6,4

자료: 국회예산정책처(2006.5).

- 대한건설협회에서 소속 회원사를 대상으로 한 SOC 현장에 대한 실태조사(’06.5)결과, 총 638개 건설현장중 344개(53.9%) 현장에서 원활한 공사수행을 위한 예산배정 부족

․ 40개 현장의 ’06년도 예산배정 현황을 보면, 공사이행에 필요한 적정예산의 39.2%, 당초 예산의 50% 수준에 불과

․ 예산부족으로 공기 연장을 하였거나, 공기 연장 예정인 현장은 57.5%

<표 Ⅳ-2> 정부재정 SOC 현장의 예산 배정 현황

현장수 (A)	2006년도 예산			공기연장 현장수(E)
	당초예산 계(B)	배정예산 계(C)	공사수행 적정금액 계(D)
40개	5,312억원	2,660억원 (C/B = 50.0%) (C/D = 39.2%)	6,788억원	23개 (E/A = 57.5%)

자료 : 대한건설협회

- 예산부족으로 인한 공기 지연시 막대한 사회경제적 손실 발생

․ 건교부 자료(1999.3)에 따르면, 공기 지연은 발주처 예산(물가상승비 등)을 당초 공사비보다 10～15%가량 더 증가하게 만들고, 시공업체 간접비는 15～20%가량 증가하는 등 직접적인 사업비 손실규모는 당초 공사비의 25～35%에 달할 것으로 추정되며, 국가와 건설업체 및 국민 모두의 손실 초래

2) 예산확보 방안

- 신규 SOC시설물에 대한 투자 확대도 중요한 정책과제이지만, 현재 추진 중인 SOC사업의 효율성 제고를 위해 계획 기간 내 준공을 위한 대책 마련 시급

- 건설현장의 예산부족 문제 해소를 위한 대책

․ 교통시설에 대한 중앙정부 투자의 대부분을 차지하고 있는 교통시설특별회계가 2006년 12월에 폐지될 예정인데, 국가경쟁력 확보 차원에서 현재의 높은 국가물류비용을 GDP의 10%이하 수준으로 낮출 때까지는 추가 연장 필요

․ 장기계속계약으로 추진중인 건설사업중 계획기간내 완공이 필요한 사업은 계속비 계약으로 전환

․ 시급히 완성할 필요성이 높은 공사는 민간투자사업으로 전환하거나, 기 수행사업의 예산부족분 보완을 위한 국채 발행 등도 적극 검토 필요

-  토지보상비를 장기채권으로 전환하여 토지비 부담을 낮출 경우 공사비에 조기 투입 가능

․ 현재 부재지주에 대해서는 1억원을 초과하는 금액에 대해서 채권을 의무적으로 보상

․ 채권을 장기화하고 채권지급비중을 확대하기 위해 세제상의 인센티브 필요

(2) SOC스톡과 주거수준 향상 및 항구적 재해예방투자 확대

- 우리나라의 SOC스톡은 여전히 충분치 못하며, 국가물류비나 교통혼잡비용도 높기 때문에 중장기적으로 SOC에 대한 지속적인 투자확대 필요

․ 지역경제 활성화를 통한 국가균형발전을 위해서도 충분한 교통인프라 확충 필요

<표 Ⅳ-3> 주요 국가별 교통관련 인프라 부문 비교(2005년 기준)

(단위: 순위)

구 분	한국	일본	싱가포르	홍콩	대만
도 로	24	4	2	8	23
철 도	26	23	2	1	28
항 공	13	2	26	28	9
항만·운하	27	24	7	1	18
물류시설	33	21	2	3	19

자료 : IMD, 국회 건설교통위원회(2006.2) 재인용

- 주택공급도 주택보급률로는 2002년 100%를 넘어섰으나 인구 천명당 주택수는 여전히 선진국에 비해 부족한 상황

․ 인구 천명당 주택수는 점차 증가하고 있으나 선진국에 비해서는 여전히 크게 부족한 상황

※ 214.5호(’95년)→248.7호(’00년)→281.1호(’05년)

<표 Ⅳ-4> 주요 국가별 인구 천명당 주택수

(단위 : 호/천명)

구분	한국(2005)	일본(2003)	미국(2003)	영국(2001)	프랑스(2001)
천인당 주택수	281	423	427	417	462

- 수해복구 비용 지출도 수해발생 후 긴급재난지역 중심으로 응급복구식 투자보다는 예방적 재해복구 투자를 확대하는 것이 바람직함.

․ 재해관련 예산을 매년 반복되는 응급복구 비용에서 항구적 예방차원으로 전환함.

․ 궁극적으로는 재해관련 예산 규모를 보다 늘릴 필요가 있음.

3. 중소업체 수주기회 확대 방안

(1) 입낙찰제도 개선

1) 턴키대안공사 규모 축소 및 설계보상비 확대

- 중소형업체의 턴키․대안공사 참여기회 확대를 위한 차원에서 중견․중소업체 수주 기회 부여와 기술발전을 위한 대형턴키․대안공사의 분할 발주 및 설계보상비도 확대해야 함.

2) 최저가 낙찰제 공사 지역중소업체 공동도급시 가격우대

- 최저가 낙찰제 공사의 경우, 지역중소건설업체와 공동도급을 할 경우 입찰가격 평가시 10% 내외의 가격우대 방안을 검토할 필요가 있음.

․ 예: 지역중소건설업체 공사지분율이 10%일때는 5%, 공사지분율이 20%일 경우는 7%, 공사지분율이 30%이상일때는 10%까지 가격우대

3) 대형공사 금액기준 상향조정

- 현행 국가계약법 시행령 제79조에서는 “대형공사”를 추정가격 100억원 이상 공사로 정의하고 있는데, 국가계약법 제정(’95) 10년이 지난 지금까지도 동일한 기준을 유지하고 있는 것은 문제시됨.

․ 10년간의 물가상승율 등 감안 필요

- 2006년 5월 25일의 국가계약법령 개정으로 PQ심사 대상공사 금액기준은 100억원에서 200억원으로 상향조정되었음.

․ 그 이전까지 PQ심사 대상공사 금액기준도 “대형공사” 금액기준에 맞추어 100억원으로 설정

- PQ심사 대상공사 금액기준만이 아니라 설계/시공 일괄 및 대안입찰공사도 “대형공사” 금액기준인 100억원 이상 공사로 되어 있는데, PQ심사 대상공사 금액기준과 마찬가지로 200억원으로 상향조정하는 것이 바람직함.

․ “대형공사” 금액기준은 현행 100억원에서 200억원으로 상향조정

4) PQ대상 공사 축소 등

- “고난이도PQ" 공사로 분류된 22개 공종 가운데, 기술적으로 일반화, 보편화된 공종은 “고난이도PQ"대상에서 제외 필요

․ 상수도, 하수도, 공용청사, 공동주택, 하수종말처리장 등 제외

- 비PQ공사의 경우, 건설업계 양극화 해소와 동반성장 취지에서 분할발주를 확대하는 방안도 검토 필요

- 공공공사 입낙찰제도상 과도한 실적만점 기준은 완화 필요

5) 가격중심 낙찰제도에서 가치중심 낙찰제도로 전환

- 2005년 5월 25일자로 국가계약법령이 개정되면서 가격경쟁 중심의 낙찰제도 적용 확대

․ 최저가 낙찰제 확대: 500억원 이상 PQ → 300억원 이상 공사

․ 100억원 이상～300억원 미만 적격심사공사 낙찰하한율 하향조정: 3%p

․ 설계/시공 일괄 및 대안입찰공사의 저가입찰자에 대한 감점기준 하향조정: 80%→ 70%(일괄), 75%(대안)

- 최저가 낙찰제는 전체 공공공사의 약 40% 이상에 적용될 것으로 추정되며, 저가심의제도 개선에도 불구하고 저가낙찰 현상 지속 전망

․ 실적공사비 적용 확대로 인한 설계금액 저하 효과까지 감안할 경우, 실제 건설업체의 손실율은 저가심의제도 개선으로 인한 낙찰률 상향 폭보다 더 큰 폭으로 증가 예상

- 공사발주 및 입낙찰제도의 목적은 최저 가격(lowest price)이 아니라 최고가치(Best Value) 내지 최고의 투자효율성(best value for money)을 획득하는데 있으며, 우리나라의 가격중심 낙찰제도는 가치중심 낙찰제도로 전환 필요

․ 1990년대 중반이후 공사발주 및 입낙찰제도의 글로벌 스탠다드는 최저가 낙찰제에서 최고가치 낙찰제로 전환

․ 향후 최저가 낙찰제 확대 여부는 2001년부터 도입된 최저가 낙찰제의 성과에 대한 중립적/객관적 평가결과에 근거하여  논의

․ 금년중 국무조정실 규제개혁기획단의 「건설산업 규제합리화 방안」에 따른 “단위비용 대비 최고가치 획득”을 위한 낙찰제도의 도입 방안 강구

(2) 임대형(BTL) 민간투자사업의 합리적 조정

- 2005년부터 학교시설, 하수관거사업, 문화복지시설 등 중소업체의 수주영역이었던 시설사업을 임대형(BTL) 민간투자사업으로 전환하면서, 건설업계 내부의 수주 양극화도 심화

․ 중소 건설업체의 참여기회 확대, 가격요소 위주의 평가 개선 등 필요

- 임대형(BTL) 민간투자제도의 합리적 조정

․ 단위사업의 규모가 지역제한 입찰기준(국가기관: 50억원, 지자체: 70억원) 이하일 경우는 BTL방식의 민간투자사업이 아니라 재정사업으로 추진

․ 번들링 규모를 현행 500억에서 200～300억원대로 조정하여 경험과 위험관리에 취약한 중소건설업체의 참여할 수 있도록 함.

․ 학교시설사업에 대한 중소건설업체의 자기자본 출자 비율 대폭 하향 조정하거나 소규모 공사가 포함되는 경우 자본출자 면제

․ BTL 민자사업에 대한 현재의 평가 체계는 지나치게 가격 평가 위주의 평가체계이므로, 이를 개선하기 위해 가격 요소 평가 배점의 하향 조정 및 가격 요소 평가 배점의 격차 축소 등 필요

․ 주무 관청이 공사비를 공공공사 낙찰률에 기준하여 책정하는 방식 개선

(3) 지방 개발사업의 지역업체 수주 및 시공참여 기회 확대

- 혁신도시, 기업도시, 행정복합도시 및 경제자유구역의 개발 등 각종 지역개발사업도 종합적인 사업능력을 갖춘 대형업체 수주시장이 되고 있음.

․ 해당 지역 중소업체들이 수주하기에는 사업규모가 너무 크고 초기 비용투자가 수반됨.

- 지역업체의 시공 및 사업 참여를 높여 지역개발사업이 실제적으로 지역경제에 도움을 주는 방안으로 추진되도록 유도함.

․ 지방업체 참여율을 높이기 위해서는 지방업체 참여율 하한선을 정하거나 입찰가격 평가시 가격 가점 부여

․ 지역업체 참여시 각종 인허가 절차 및 군사시설 관련 협의, 농지전용 및 환경성 검토 등에서도 혜택 부여

4. 주택시장 정상화 및 수도권과 지방의 주택규제 차등화

(1) 주택시장 정상화를 위한 8.31 대책 보완

1) 고령자 등에 대한 보유세 경감 조치

- 보유세 강화정책이 투기세력이 아닌 실수요자인 1세대 1주택자와 노령층 및 은퇴자 등에게도 과도한 세부담이 될 개연성이 높음

국회 재정경제위원회,『종합부동산세법 일부개정법률안 검토보고서(김종률의원 발의 : 2725호)』, 2005.11 참조

․ 8․31대책의 보유세 강화의 대상은 그 정책적 필요성에도 불구하고 일정 기준 이상의 일반 국민(자산보유자) 모두를 대상으로 하고 있음.

․ 이에 따라 은퇴노인과 같은 고령자 가구의 경우 재산은 많은 반면 소득이 적어 보유세 강화에 따라 생활난이 가중될 위험에 처할 수 있음.

집 한 채만 갖고 있는데, 최근 집값 급등으로 보유세 부담이 크게 높아지는 '고가 1주택 보유자', 특히 특별한 소득이 없는 고령자들의 경우 갑자기 늘어난 보유세 부담을 견디지 못해 살고 있는 집을 팔고 싼 집으로 옮겨야 할지도 모른다는 지적에 대해 “투기근절이란 정책목표를 위해 보유세 강화를 다주택자에 집중할 필요성”이 제기됨. 하지만, 고가 1주택자를 보유세 중과대상에서 제외하면 시가 20억원짜리 집 한 채를 가진 사람이 5억원짜리 집 세 채(총 15억원)를 가진 사람보다 세금을 적게 내는 형평성에 문제가 있다는 정책의 딜레마 존재

․ 유동수입이 부족한 고령자에게 더 큰 부담을 주게 되고, 부담의 정도는 소득에 비해 주택가격이 높을 수록 더 커지게 됨.

서승환,「참여정부의 부동산 정책에 대한 평가」,『참여정부 부동산 정책 제대로 가고있나?』, 바른사회시민회의, 세미나 자료, 2006.6.15, pp.16～20 인용

․ 만일 1세대 1주택자로 담세능력을 초과한 조세를 부과할 경우 조세저항을 유발하고, 주택처분을 순조롭게 유도하기가 쉽지 않을 것으로 판단됨.

․ 이에 따라 세부담의 경감으로 조세저항을 최소화하고 납세 순응도를 제고할 수 있는 방안 모색이 필요

- 외국의 경우 보유세 부과에 있어 고령자 등에 대한 배려가 다양하게 이루어지고 있으나 8․31 대책에는 이에 대한 배려가 없음.

․ 미국의 재산세 실효세율 평균은 약 1.5%이며 소득중 재산세 납부율(재산세 납부액/소득)은 약 3.2% 수준, 소득중 주택가격(주택가격/소득)은 3.7인 반면, 서울의 이 비율은 8.9에 달하고 있음.

․ 우리나라 소득수준에 대비한 미국의 소득수준(미국의 1인당 소득/한국의 1인당 소득)이 2.85임을 감안할 때 서울의 재산세율을 1% 인상하는 것은 소득 대비로 볼 때 미국의 재산세율 6.9%에 해당하는 등 지나치게 과도함.

․ 또한 미국의 경우 고령자에 대한 다양한 지원제도를 두고 있음.

①가산공제 및 신용(homestead exemption and credits)제도 : 장애인, 노령자 및 퇴역군인 등에 대한 재산세 공제제도로서 미국내 49개주에서 시행, ②서킷 브레이커(cercuit breakers)제도 : 소득수준에 따른 세금공제로서 미국내 34개주 시행, ③재산세 연기(property tax deferral) : 연령과 소득수준을 결합하여 재산세 납부를 연기해 주는 제도로서 미국내 25개주 시행, ④재산세 동결(property tax freeze) : 주택소유자의 나이가 65세 이상인 경우 재산세가 더 이상 증가할 수 없도록 하는 제도로서 미국내 12개주 시행

<표Ⅳ-5> 외국의 재산세 경감제도

구 분	대 상 자	감 면 내 용
뉴욕시	노인 (65세이상, 연소득 29,900불이하)	주거주주택에 대하여 소득의 규모에 따라 5%～50% 과표(평가액) 감면
	퇴직군인, 배우자, 생존자녀	거주주택에 대하여 1,980달러, 과표의 15%와 6,600달러, 과표×불구비율 중 적은 금액 감면(교육용 재산세는 납부, 98기준)
	불구자(연소득 29,900불이하)	거주주택에 대하여 세액 일부 감면
워싱톤	노인(61세 이상), 장애 퇴직자 (소득 3만불이하)	주택특별부과세 비과세 (정규부과분은 과세)
프랑스	노인 (소득 과세최저한 미만 소득자) 저소득층 (정부보조)	주거주주택에 대하여 비과세 15년간 비과세
호주/ 캐나다	노인 등	노인, 장애인, 저소득자 등에 대하여 감면

자료 : 국회 재정경제위원회,『종합부동산세법 일부개정법률안 검토보고서(김종률의원 발의 : 2725호)』, 2005.11

― 이에 따라 첫째, 1세대 1주택자로서 소득금액이 일정 수준이하의 노령자 등에 대해서 종합부동산세를 감면하거나 면제하는 방안의 강구가 필요

․이와 같은 과세특례는 주거 등 보유목적을 고려하지 않는 종합부동산세의 자가점유자에 대한 문제를 부분적으로 해소할 수 있음.

․특히, 1세대 1주택자이더라도 고가주택 소유자의 경우 처분단계에서 양도소득세 과세 대상이 된다는 점을 감안할 때 보유단계에서 노령자 등에 대한 세부담 경감은 필요함.

― 둘째, 고가주택을 보유하고 있지만 일정한 수입이 없는 고령자 등에 대해 상속․증여․매매 등 소유권 이전 시까지 과세이연 형태의 제도적 보완 검토 필요

․그런데 고령자 등에 대한 종합부동산세의 감면 또는 과세이연 등의 보완장치가 제대로 운영되기 위해서는 적용 대상자의 합리적 선정 및 관리가 필수적

․이에 따라 적용대상자 소득의 파악과 주택담보대출(또는 역모기지론) 등의 부채 파악과 같은 다양한 요소에 대한 평가 시스템이 구축되어야 함.

국회 재정경제위원회(2005.11)을 참조하여 작성

2) 1세대 1주택 장기주택보유자의 양도소득세 대폭 감면

- 도소득세 과다 부과는 1세대 1주택자로 신규 주택으로 이전하려는 교체수요의 교체자금을 부족케 하여 주택 실수요자의 주거수준 향상을 저해 할 수 있음.

․ 양도소득세 부담으로 인해 교체수요에 대한 경제적 유인이 매우 적음.

․ 서울 강남의 46평형 아파트의 경우 ’95년에 3억원 매입, ’06년에 17억원이 되면, 양도소득세 2.5억원, 기타(취득․등록세, 중개수수료 등)비용 6천만원 소요, 자산가치 17억원 수준이 3억원이 감소한 14억원 수준이 됨.

․ 특히, 양도소득세는 공급동결(lock in effect) 효과로 부동산 투기억제라는 정책목표와는 달리 주택거래 감소, 주택가격 상승을 초래할 수 있음.

- 최근 주택거래 활성화를 위해 취․등록세를 인하하기로 했으나, 양도소득세 인하를 통한 주택거래 활성화 필요

․ 1가구 1주택자에 대해서는 고가주택기준의 상향조정 또는 장기보유자에 대한 장기보유특별공제 확대 필요

- 고가주택의 기준 상향 및 장기보유특별공제율 상향으로 부동산투기와 무관한 1세대 1주택 장기주택보유자의 양도소득세 부담을 대폭 감면해야 함

․ 고가주택의 기준을 실거래가 9억원 이상으로 상향 조정 필요

* 주택매매가격은 ’99년부터 ’06년 6월까지 총 45.6% 상승

․ 현재 고가주택 기준인 실거래가격 6억원은 ’99년에 설정되었으나 소비자 물가지수를 반영할 때 ’99년 6억원이었던 APT가격은 ’06년에는 전국 10.6억원, 서울 13.4억원 수준으로 상승

․ 부동산 정보업체 자료에 의하면 2006년 6월 현재 6억원 이상 고가아파트는 2005년대비 수도권 62.8%, 서울 47.4% 증가

- 1세대 1주택으로 장기 주택보유자의 경우 장기보유특별공제율 범위를 세분화하고 특별공제율 상향 조정 필요

․ 장기보유특별공제율 보유 기간을 현재의 4단계(3～5년, 5～10년, 11～15년, 15년이상)을 5단계(3년이상, 5년이상, 10년이상, 15년 이상, 20년 이상)로 세분화

․ 현재, 1세대 1주택의 장기보유특별공제율(구간별로 10%, 15%, 30%, 45%)를 상향하여 부동산투기와 무관한 1세대 1주택 장기주택보유자의 양도소득세 부담을 대폭 완화

3) 도심지 내 주택공급 정상화를 위한 조치

- ‘8․31 및 3․30 대책’, 재건축에 대한 과도한 규제로 향후 도심지내 주택공급 축소 및 주택수급 불균형 초래 우려

․ 8․31대책의 ‘기반시설부담금제’와 3․30대책의 ‘재건축절차의 투명성 강화 및 재건축 개발부담금의 부과’는 투기억제 효과에도 불구하고 과도한 규제로 향후 도심지내 주택공급 부족을 초래할 가능성이 매우 큼.

․ 2000년 이후 강남 3개구의 아파트 공급물량 감소, 신규택지 공급이 고갈 상태인 서울 등 도심지내의 주택공급은 재건축사업에 대한 의존도가 높음.

․ 또한 중복 규제의 남용으로 인해 재건축사업의 본질적 기능 훼손과 주민의 재산권 행사에 대한 과도한 제약으로 법적 책임 공방의 여지가 있음.

- 재건축사업의 제도정비는 기존 사업과 도시재정비사업간의 연계성 및 효력이 상호 충돌 하지 않도록 하고, 특별법 형식이 아닌 도시및주거환경정비법(이하, 도정법) 체계 내에서 종합적인 정비 필요

․ 예를 들어 개발부담금(재건축사업의 초과이익 환수) 신설과 도정법상의 임대주택 의무건립(개발이익 환수)가 유사․중복

- 이에 따라 재건축에 대한 인식을 도시 기능 복원 차원에서 접근하고, 투기적 수요는 억제하되 공급은 확대하는 방향으로 정책을 개선해야 함.

<그림 Ⅳ-1> ‘일괄 매수 후 개발 및 분양’방식의 주체간 관계도

(2) 지역간 차등화 규제 도입

- 지방과 수도권 간의 주택수급구조의 차이를 이해하는 것이 선행되어야 함.

․ 지방은 이미 주택보급률이 100%를 넘어서 있고 인구마저 감소하기 시작하여 인구유입이 이루어지지 않는 한 향후 주택수요는 개체수요 위주로 개편될 수밖에 없음.

․ 외부에서 유입되는 주택구매수요를 풀어놓지 않으면 과잉공급된 물량을 해소하기 어려움. 현재 미분양이 크게 증가하고 있는데 미분양 물량 해소에는 보다 긴 시간이 요할 수밖에 없음.

․ 게다가 지방의 주택공급 계획은 혁신도시, 행정복합도시 등 각종 개발계획에 따른 과도한 인구 추정으로 지나치게 공급될 상황임.

- 수급상황을 고려하여 수요진작이 필요한 지역에서는 적정한 주택수요를 유도하고 투기우려가 남아 있는 지역에서는 지속적인 시장 감시가 필요함.

<표 Ⅳ-6> 수도권과 지방의 주택정책 차등화 방향

구 분		수 요	공 급
수도권	현 황	- 경기도 인구유입 지속 - 강남권 주택에 대한 투자가치 큼 ․ 전국적인 투자대상 - 소득 상위군 비중 높음	- 공급 부족 ․ 주택보급률 낮음
	대 책	- 투기 재발 가능성에 대한 감시 필요	- 도심재개발 및 재건축 활성화 - 강남권에 집중된 수요 분산을 위한 대체지 개발
지방	현 황	- 과도한 수요 위축 ․ 대출제한 ․ 외지의 수요 차단됨	- 과잉 공급 ․ 주택보급률 높음 ․ 과도한 공급계획
	대 책	- 수도권과는 다른 차원의 접근 필요 - 현지인의 개체수요 및 외지인의 구매수요에 대한 지원책 - 미분양 주택 구입에 대한 세금감면 혜택	- 미분양 현황에 대한 보다 엄밀한 검토 후 계획수립 및 승인 - 각종 개발계획에서 주택공급 계획 축소 조정 ․ 인구증가율 보수적 적용

- 현재 우리나라는 버블세븐으로 대표되는 과열지역과 수도권, 지방 등으로 경기가 양극화되고 있으므로 차등화된 규제의 도입이 필요한 시점으로 판단됨.

․ 버블세븐 지역에서는 현행과 같이 주택거래신고 등의 강력한 규제 및 단속을 통해 가격안정을 도모함과 아울러 강남권 등 특정지역에 집중되는 수요를 분산시킬 수 있는 강북개발 등 대체공급지 신속 추진

․ 경기, 서울 등 주택보급률이 상대적으로 낮고 투기 발생우려가 있는 지역은 금융대출 제한 및 분양권 전매제한 등의 선제적 조치를 유지함.

- 한편, 부산, 대구, 광주 등을 중심으로 미분양이 급증하고 있는데 일정 수준 이상으로 미분양이 급증한 지역에는 미분양 주택보유자에 대한 세제상의 특례조치가 필요함.

․ 미분양 물량이 급증하고 상대적으로 주택가격 하락이 심한 지방에서는 경기침체를 완화하기 위한 특별 지원책이 마련되어야 함. 미분양물량 해소를 위해 한시적으로라도 지방의 미분양 주택을 구매하는 경우, 세금감면  및 금융대출 상의 혜택을 부여할 필요가 있음.

- 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 지역균형개발사업의 원활한 추진을 위해서도 적정한 주택수요를 유도하는 지원책이 필요함.

․ 대규모 지역균형개발사업이 거의 동시에 추진됨에 따라 막대한 자금소요가 예상되나, 예산확보의 한계, 지방주택경기 위축으로 사업차질 우려

․ 정부 주도의 개발사업은 대부분 토지의 선분양대금으로 필요자금을 조달하고 있으나 강력한 투기억제 대책의 시행, 지방 주택경기의 침체로 자금조달이 어려워질 경우 국책사업의 차질 우려

․ 수도권에서 지방으로 이전하는 기관 및 개인에 대한 인센티브 마련(지방이전시 양도세 감면, 1가구 2주택 중복보유기간의 확대 등 기존의 부동산 투기억제대책 특례 허용)

- 지역별로 경기 과열 및 침체를 진단하고 지역을 지정하는 차등화된 기준을 마련할 필요가 있음.

․ 현행 주택투기지역 지정기준에서는 전국평균 주택가격상승률보다 30%이상 급등한 지역에 대해 획일적으로 투기지역을 지정

․ 그러나 전국 평균을 적용하는 것은 해당 시도 상황을 충분히 고려하지 못하므로 해당 시․도 평균상승률을 기준하여 지역별로 차등화․세분화 필요

․ 또한 30%라는 기준은 너무 협소하여 가격 상승․하락에 따른 지역지정 변동의 민감성이 크므로 기준을 현행 기준보다 확대할 필요가 있음.

․ 주택가격 상승률에 의해 투기예상지역, 투기주의지역, 투기단속지역, 수요촉진지역 등으로 4단계 구분하고, 각 단계별로 적용되는 규제의 내용 및 강도를 세분화

<표 Ⅳ-7> 차등화된 지역구분(예시)

단 계	주택가격상승률1) 등	규제내용
1단계(예상)	100%	분양권 전매제한 등
2단계(주의)	150%	1단계 조치 + 금융대출 제한 등
3단계(단속)	200%	2단계 조치 + 세제강화 + 주택거래신고 등
0단계(촉진)	50% 급락, 주택수요촉진 필요 지역	세제 감면 및 면제 등

주 : 1) 해당 시․도의 주택가격 상승(하락)률 대비

(3) 투기지역 및 투기과열지구 중 투기우려 없는 지역 우선 해제

- 해제 요건에 해당하는 지역은 당연히 해제하도록 되어 있는 바, 검토 후 즉시 해제하여야 함.

․ 투기과열지구 및 주택투기지역 지정으로 인해 거래가 위축되어 있는 지역 등은 우선적으로 해제하여 정상적인 주택거래가 가능토록 유도해야 함.

- 현재 지방 주택시장을 종합 평가할 때, 행정복합도시 등을 제외하고는 투기우려가 거의 없다고 판단되는 바, 전향적으로 해제 요건을 적용할 필요가 있음.

․ 주택가격이 안정된 지역으로 당초 구역지정의 목적이 달성되었다고 판단되는 지역

․ 지정 범위가 너무 광범위하여 지역 내 실수요자들의 주택구입에 불편 및 불이익 초래(금융대출 제한 등)

․ 유사한 규제가 중복 적용되고 있거나, 타 법률의 제정 등으로 인해 규제지역 지정의 효과를 이미 달성하고 있는 경우(주택거래신고지역) 등

- 우선 주택가격 안정 지역을 해제 후보지로 선정하여 신속히 검토한 후 해제

․ 가격 안정지역(전국 소비자물가상승률보다 낮은 지역) 대상 해제 조치

(전년말 대비 2006년 7월 상승률 및 전년동월대비 주택가격 상승률 기준)

․ 서울시 금천구  / 부산시 수영구 / 대전시 중구․서구․유성구․대덕구

․ 경기도 구리시․평택시․오산시․안산시․안성시

․ 충북 청원군, 충남 천안시․공주시․아산시․연기군

․ 경남 창원시

<표 Ⅳ-8> 주요 투기지역 주택가격 상승률 및 소비자 물가상승률 추이

구 분	전년동월대비			전년말대비	해제검토필요 (물가상승대비)
	2006.5	2006.6	2006.7	2006.7
소비자물가상승률	2.4	2.6	2.3	1.8
전국	5.9	5.5	4.9	4.1
수도권	8.8	8.4	7.5	6.7
서울	10.2	9.5	8.4	6.8
강남	15.1	13.3	11.4	10.0
광진구	3.9	4.5	4.4	4.0
금천구	2.4	2.1	2.2	1.4	◎
부산	-0.9	-1.0	-1.1	-0.7
수영구	-0.8	-1.1	-1.2	0.7	◎
대구	6.5	5.5	4.5	1.6
수성구	4.0	2.5	1.6	-0.1
인천	1.6	2.1	2.4	2.6
서구	8.2	8.9	8.7	7.6
광주	3.9	4.2	3.9	2.5
광산구	6.5	7.5	7.2	4.1
대전	0.3	-0.6	-1.4	-0.3
서구	-0.4	-1.7	-2.2	-1.2	◎
대덕구	-0.8	-1.3	-2.3	-1.3	◎
유성구	-0.9	-1.5	-1.9	-0.5	◎
울산	7.8	8.4	8.1	6.8
중구	16.3	19.0	19.8	16.7
남구	11.6	11.7	11.2	8.8
경기도	9.7	9.2	8.2	7.9
구리	1.1	1.9	1.7	2.0	◎
남양주	4.2	4.7	4.6	4.1
평택	-0.3	-0.2	0.1	0.8	◎
안산	1.3	1.3	1.1	1.5	◎
이천	3.4	3.2	2.6	1.6
충북	5.8	5.6	5.1	2.9
충주	3.4	3.1	2.6	0.7
충남	1.0	0.4	-0.2	0.4
천안	1.7	1.3	1.0	1.4	◎
공주	0.8	-0.4	-1.1	-0.9	◎
아산	-0.8	-2.2	-3.4	-1.8	◎
경남	2.0	1.4	0.7	0.3
창원	1.3	0.4	-1.7	-0.9	◎
경북	4.1	3.9	3.9	1.9
구미	6.3	5.3	5.3	2.6
강원	3.2	2.7	2.4	1.5
원주	6.5	6.1	5.6	3.4

5. 기타 _ 무자격 부실업체 퇴출 및 중소업체 해외진출 지원

(1) 무자격 부실업체 퇴출과 건설산업 선진화

- 현재 중소건설업체가 수주난을 겪고 있는 데에는 건설업 면허개방 이후 신규업체의 급증과 건설업 등록 기준조차 갖추지 못한 무자격 부실건설업체의 난립이 직접적인 큰 원인

․ 일반건설업체의 경우, 1997년만 해도 3,896개사였던 것이 2006년 5월말에는 13,072개사로 3.4배 증가

- 대-중소건설업체의 동반성장이나 상생방안의 모색도 기술력과 경쟁력을 확보한 건실한 중소업체들을 선별하고, 무자격 부실건설업체는 시장에서 퇴출되어야 한다는 전제에서 수립

․ 업체관리․감독 강화 등 부실업체 퇴출 시스템을 통하여 무자격 부실건설업체의 진입억제 및 퇴출을 지속적으로 추진

- 현재 건설산업은 ‘1등 산업’이 될 수도 있고 ‘사양산업’으로 전락할 수도 있는 갈림길에 서 있음.

이상호 외, “건설산업의 1등 산업 전략”,「국가 건설산업의 선진화 방안 연구」(2006.8)

․ 건설산업은 양적으로는 국내총생산에서 단일산업 중 가장 큰 비중을 차지하고 있고 세계적인 시공기술을 보유하고 있는 등 ‘1등 산업’으로 도약할 수 있는 잠재력을 보유하고 있음.

․ 그러나 한편으로는 건설투자 비중의 지속적인 저하, 고부가가치 창출할 수 있는 설계/엔지니어링 등 소프트 기술력 취약, 건설공사 생산성 저하 등 ‘사양산업’으로 전락할 수 있는 가능성도 내포함. 또한 부정 부패와 부실공사 등으로 국민적인 기피산업 가능성도 있어 건설산업 내 자정노력과 이미지 변신 노력이 요구됨.

- 또한 건설산업 선진화를 위한 건설산업 생산체계의 합리적 개편 및 경쟁력 강화에도 박차를 가하여 1등 산업으로 도약해야 함.

․ 건설산업의 경쟁력 확보, 기술 진보를 도모할 수 있도록 칸막이식 규제를 철폐하여 합리적 생산체계로 개편되어야 함.

․ 건실하고 경쟁력을 갖춘 업체들이 시장 참여자로 활동하면서 정상적인 기업운영을 통해 적정 이윤을 확보하고 사회적인 기여를 함으로써 사회와 국민으로부터 제대로 된 평가를 받는 건설산업으로 재탄생해야 함.

(2) 중소건설업체 해외진출 지원

- 일반 토건업체들의 해외시장 진출은 부진한 상태이며 2004년 하반기 이후 중견 및 중소 주택업체들을 중심으로 해외시장 진출이 증가하고 있음.

․ 주택업체들의 해외진출은 2004년 하반기 이후 국내 주택경기 침체 위기를 해외시장 진출을 통해 극복하고자 하는 의도에서 비롯됨.

- 해외 진출에 대한 의욕은 있으나 성공사례가 많지 않고 리스크가 크기 때문에 손쉽게 접근하기 어려운 상황이므로 시장개척 및 진출을 지원하는 방안을 고려해야 함.

․ 해외건설협회가 있으나 대형 회원사를 대상으로 하고 있어 중소 건설업체를 위한 지원조직이 별도로 필요함.

- 최근 해외진출 희망 건설기업을 지원하기 위한 활발한 움직임이 있음.

․ 대한건설협회는 포괄적 업무협조를 위해 대한무역공사(KOTRA)와 MOU를 체결한 바 있음.

․ 또한 대한건설협회 등 5개 단체가 중심이 되어 중동 플랜트․건설수주지원센터(Dubai)를 올해 5월 개소하여 운영 중임.

․ 알제리 신도시 건설에 국내 기업이 진출하고 아제르바이잔 비상사태부 산하 건설청 설립을 지원하는 민관 T/F를 구성하는 등 건설교통 협력을 강화 중임.

- 실용적인 지원이 이루어지기 위해서는 현지에 대한 상세한 정보 및 성공․실패사례 경험을 축적․공유하는 것이 필요함.

․ 경쟁이 불가피하지만 상호 협력을 통해 해외시장을 개척하고 진출하는 상생의 전략이 필요

․ 체계적인 정보의 축적 및 전파를 통해 불필요한 비용을 절감하고 사업 기간을 단축하는 것이 중요

․ 장기적인 안목의 투자와 현지화를 고려한 사업 전략이 요구됨.

Ⅴ. 맺음말

- 최근 건설경기의 침체는 시장의 변화에 따른 부분도 있지만 정부 정책 및 제도변화에서 초래된 부분도 적지 않음.

․ 수도권과 지방의 인구 및 주택수급구조를 고려치 않은 획일적 부동산 규제로 인해 지방 주택시장이 급랭함.

․ 정부 예산 부족을 빌미로 교육시설 예산을 대폭 삭감하고 기존의 재정사업을 민간투자사업으로 전환하면서 중소건설업체의 수주난을 가중시킴.

․ 또한 예산 절감을 이유로 대형공사 위주로 설계/시공 일괄 및 대안입찰과 최저가 낙찰제 공사발주가 늘면서 적격심사제 대상 공사는 급감함.

- 본고에서는 지방 중소 건설업체의 침체의 원인을 네 가지 측면에서 살펴보았음.

․ SOC예산 동결 내지는 축소로 인한 공공공사 물량 감소

․ 입낙찰제도의 변화로 인한 대형 건설업체로의 물량 집중

․ 현행 중소건설업체 보호육성 제도의 실효성 부족

․ 획일적 부동산 규제로 인한 지방 주택경기 침체

- 그리고 건설경기 활성화를 위한 정책과제로는 다음과 같이 제안함.

․ 지방 중소건설업체 보호육성제도의 실효성 제고 방안

․ SOC 예산부족에 대한 대처방안 수립 및 건설투자 확대

․ 중소건설업체의 수주기회 확대 방안

․ 주택시장 정상화 및 수도권과 지방의 차등화 규제

․ 무자격 부실업체 시장퇴출과 건설산업 선진화 및 해외진출 지원방안 등

- 정부에서 이번 주부터 지방 건설경기 활성화 논의를 시작하고는 있지만 부동산시장 안정 기조를 훼손하지 않는 수준이라는 원칙을 반복하고 있으나 보다 적극적인 대처방안 마련이 시급함.

․ 지방 침체의 근본 원인을 해결할 수 있도록, 투기지역 해제를 비롯한 지방에 대한 부동산 규제 완화, 미분양 주택 해소 대책, SOC 예산 확대 등의 보다 핵심적인 내용을 적극 검토할 필요가 있음.

․ 또한 주택거래의 활성화 및 주택공급 정상화를 위해서도 재건축에 대한 중복적인 규제는 기반시설부담금 및 초과이익환수(개발이익환수)제도가 마련되어 시행되고 있으므로 소형의무비율, 후분양 규제 등은 폐지해야 함.

․ 세제에 있어서도 1가구 1주택자 고령자에 대한 보유세 감면 및 1가구 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 확대 등 보완책을 마련해야 함.