울산광역시 공고 제2025 -  호

2025년 신축 매입약정형 임대주택 매입 공모

무주택 청년들의 주거안정을 위하여 민간사업자가 주택(다세대 주택 등)을 건축하고, 우리 시에서 매입하여 청년층에게 저렴한 임대료로 공급하고자 다음과 같이 공모하오니 많은 신청 바랍니다.

2025.   5.  .

울 산 광 역 시 장

1. 매입대상 주택

○ (매입호수) 150호

※ 최소 70호 이상 최대 150호 이하

○ 우리 시 매입기준에 적합한 건축예정(건축허가, 사업계획승인 전) 주택

구 분	매입호수	주택유형	전용면적
청 년	150호	다세대, 연립, 아파트, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔	24 ~ 26㎡

○ (매입상한금액) 호당 130백만원

○ (매입지역) 울산 내 주거선호도가 높은 지역

청년층의 수요가 많고 버스정류장, 철도역 인근 등 교통이 편리한 지역 위주로 매입하며, 입지여건에 따라 매입이 제한될 수 있음

2. 신청접수

○ (신청자격) 우리 시에 주소지를 둔 개인 또는 법인

※ 설계*, 시공**, 감리***는 관련 법에 따라 우리 시에 등록된 자로 하여야 함

* 「건축사법」제23조,  ** 「건설산업기본법」제9조, 「주택법」제4조

*** 「건설기술진흥법」제39조 및「건축법 제25조」 등

○ (접수기간) 2025. 7. 7.(월) ~ 7. 11.(금)

사전검토기간 이후 접수기간 중 설계도면 검토 불가

□ 구비서류 및 설계도면 사전검토기간 운영

- 기간 : 2025. 6. 30.(월) ~ 2025. 7. 4.(금) 14시~17시 (사전 시간조율 필요)

- 대상 : 신축 매입약정형 신청 접수 서류 일체

- 내용 : 접수서류 누락여부 및 작성내용 적정여부 검토(추가 필요서류 안내)

「신축 매입약정형 임대주택 설계·시공 기준」 설계도면 반영 여부 등

※ 설계도면 사전검토와 매입심의는 무관하며, 추후 심의의견에 따라 매입제외 될 수 있음

○ (접수방법) 직접 방문 접수

○ (접수장소) 울산광역시청 1별관 4층 건축정책과(☎229-4413)

○ (제출서류) 2025년 건축예정인 주택 매입 신청서 및 도면 등 관련서류

3. 제출서류 및 작성기준

○ 제출서류는 공고일 이후 발급분에 한함

○ 제출서류 규격 및 수량 (붙임2 ~ 붙임4 참조)

구 분		규격(㎜)	수량	비 고
매입신청서		A4(210×297)	1부	좌철(책자식) 표지: 백상 아트지, 내부: 백상지 붙임2 참조
설계 도면	심사용 설계도판	A1(594×841)	1매	가로형(7㎜ 폼보드, 무테두리) 붙임3 참조
	설계설명서	A3(297×420)	11부	가로형, 단변 좌철 본드제본, 표지(앞․끝 포함, 단면인쇄) 붙임4 참조
	설계도서		1EA	심사용 설계도판(JPG), 설계설명서 일체(PDF, DWG) ※ 이메일 제출 : hjkim03@korea.kr

4. 선정방법

○ (심사절차) 우리 시 현장조사와 자체 서류심사를 통과한 건에 대하여“매입약정형 임대주택 선정위원회(이하‘선정위원회’라 한다)” 심의를 거쳐 선정

○ (현장조사·서류심사) 신청 자격, 신청 기준 적합여부 등을 제출한 자료를 근거로 정량평가하여 80점 이상 득점한 건을 선정

- 기반시설, 생활편의성 등 입지여건 등 현장조사 및 서류심사

- ①임대관리 용이성(25점), ②생활편의성(40점), ③공사시행여건(30점), ④입지여건(5점) 등의 항목에 대해 심사(붙임1 참조)

○ (심의) 현장조사 및 서류심사를 통과한 사업계획에 대해 우리 시가 제시한 ①입지여건 및 생활 편의성, ②건축계획을 선정위원회에서 종합적으로 심의 결정

※ 사업입지, 사업계획 등이 부적합할 경우 선정하지 아니할 수 있음

○ (심의결과) 매도신청자 본인 또는 대리인에게 개별 통보함

5. 매입절차 및 설계 기준

○ 매입절차

매입신청		매입심의		매입약정		주택건설		매입
건축예정 주택	⇨	매입약정 대상주택 선정	⇨	감정평가(1차) 토지소유권확보 매입약정체결	⇨	건축허가 및 시공, 품질점검(1~4단계) 사용검사	⇨	감정평가(2차) 매매계약체결 소유권 이전

○ 최종 선정된 매도신청자가 매입예정금액, 매입조건, 계약 관련사항 등에 대해 동의하는 경우 매입약정을 체결하고, 사용검사 등을 득한 후에 매매계약 체결

○ 최소 70호 이상 최대 150호 이하

○ 주택 설계·시공 기준 :「신축매입약정형 임대주택 설계·시공 기준」반영

○ 세대별 시설기준

전용면적	방개수	필수설치	비 고
24 ~ 26㎡	1개	빌트인 가전, 가구	빌트인 가전·가구 종류 : 냉장고, 세탁기, 에어컨, 붙박이장, 인덕션

- 빌트인 기준

구 분	냉장고	세탁기	에어컨	붙박이장	인덕션	무인택배함
규격	250L 이하	15kg 이하	2.3kw 이하	1,000X600	1구이상	5단
기능	냉동, 냉장	세탁, 건조	냉방	옷장	취사	보관
에너지효율	1등급⭡	1등급⭡	1등급⭡	-	-	-

○ 커뮤니티 설치 면적 : 호당 1.5㎡이상으로서 1개 실면적 최소 30㎡ 이상

- 필수설치 : 계절창고(호당 1개소, 1개소 수납장 규격 W0.6×L1.0×H2.0), 재활용 분리수거장(커뮤니티 설치 면적에서 제외), 관리사무소*

*「주택건설기준 등에 관한 규정」제28조에 적합할 것

- 선택설치 : ①공유거실 및 주방(씽크대 및 화구 2개소 이상), ②피트니스센터, ③공유사무실 중 1개 이상

○ 주차대수*는 호당 0.5대 이상 설치하여야 하며, 지하주차장을 설치하거나 법정주차대수 초과 확보 시 매입 우대(동일 조건일 경우)

*호당 0.5대 이상 설치하되, 관련법 및 관련조례에 따른 주차대수를 우선 적용하여 산정하여야 함

○ 승강기 설치 필수(장애인용 13인승 이상 권장)

○ 근린생활시설 불가, 기계식 주차장 불가, 지하(반지하)에 세대 설치 불가

○ 외기에 직접 면할 수 있도록 세대별 발코니 설치 의무

※ 「신축 매입약정형 임대주택 설계·시공 기준」은 붙임 참조

6. 매입제외 대상

○ 건축 중인 주택 및 건축 완료 주택, 호별 매도신청 주택

○ 부지위치가 개발예정지역 [정비(예정)구역, 주택건설사업 추진 또는 예정 지역 등]일 경우

○ 타인 소유의 담장 등 시설물에 의해 토지가 점유된 경우

○ 도시가스 및 상하수도 미설치 지역

○ 법률상 제한사유(압류, 가압류, 경매개시 등)가 있는 경우(다만,  법률상 제한사유를 치유하고 문제가 없는 경우 매입가능)

○ 계획상 지하(반지하 등) 세대가 포함된 주택

○ 1차 감정평가 금액이 호당 매입금액 한도액(1.3억원)을 초과하는 경우

(다만, 매도신청자가 호당 1.3억원으로 매입약정을 희망하는 경우는 매입 가능)

○ 공고일 기준으로 매입신청 부지가 ｢주택법｣에 의한 주택건설사업계획승인 및 ｢건축법｣에 의한 건축허가 (이하 “사업계획승인 등”이라 한다)가 되었거나, 착공된 경우

○ ｢신축 매입약정형 임대주택 설계·시공 기준｣에 부적합한 경우

○ 기타 선정위원회에서 매입이 곤란하다고 심의하는 경우

○ 매도신청자의 사유로 공모 당시의 설계내용으로 사업계획승인 등이 불가능하거나, 도면협의 과정에서 발생한 설계변경 사안이 아래와 같이 중대한 경우

- 호수 또는 세대 전용면적이 10%이상 증감하는 경우

- 주차계획 등 주요 설계사항의 변경 등

※ 다만, 변경사항에 대해 우리 시가 동의한 경우에는 매입 가능하고, 이때 제1차 감정평가가 이미 종료된 경우에는 목적물 변경에 따른 감정평가를 재실시하여야 하며(평가수수료 전액은 매도신청자가 지불), 그 외 경미한 변경사항은 준공 후 최종 2차 감정평가 시 반영

7. 매입금액 등의 결정

○ (매입금액 한도)  전체호수 × 1.3억원

○ (감정평가 방법) 감정평가액 산정은 토지의 감정평가액과 건설 투입 비용, 준공 후 가치, 안전점검 결과 및 추가로 투입될 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정

○ (매입예정금액 결정 : 1차 감정평가)

- 매입예정금액은 매입약정 체결을 위한 금액으로, 선정한 2개의 감정평가법인*이 각각 감정평가한 금액의 산술평균 금액으로 결정

*매도신청자와 우리 시가 감정평가법인 1개씩 추천

※ 매도신청자가 2주 이내 감정평가법인을 선정하지 않을 경우 우리 시에서 감정평가법인 2개 선정

○ (매입금액 결정 : 2차 감정평가) 매입금액은 매매계약 체결을 위한 금액으로서 사용검사 및 사용승인(이하 “사용검사 등”이라 한다)과 4단계 품질점검 완료 후 1차 감정평가를 수행한 동일한 2개 감정평가법인이 평가한 금액의 산술평균 금액으로 결정

- 매입금액은 매입예정금액을 기준으로 가격상승은 +10%까지 가격하락은 -5%까지를 상·하한으로 함(다만, 매입금액 한도 적용)

예) 매입주택이 20호이고 매입예정금액이 25억인 경우, 2차 감정평가시 인상 상한금액은 27.5억원[25억+(25억×10%)]이지만 매입금액 한도를 적용하여 26억원(20호×1.3억원)이 상한매입금액이며, 하락 하한매입금액은 23.75억원임〔25억-(25억×5%)〕

8. 매입약정 체결 등

○ 제1차 감정평가 후 우리 시 공유재산 심의 및 공유재산 관리계획 승인 등 의회의 승인을 받아야 하며, 심의 결과에 따라 매입약정을 체결하지 않거나 매입조건 등이 변경·조정될 수 있음

○ 매도신청자는 매입약정 체결요청 통지일로 부터 30일 이내에 매입약정을 체결하여야 하고 매입약정 체결 시 까지 토지에 대한 소유권을 확보하여야 하며, 동 기간 내 매입약정을 체결하지 않는 경우 익일로부터 통지 효력은 자동 상실 됨.(다만, 1회에 한하여 30일 이내 약정체결기간 연장 가능)

○ 단순변심 또는 약정서상 해제사유로 약정을 해제하는 경우의 위약금 지급 담보를 위해 매도신청자는 매입약정 체결 시 보증증권을 제출하여야 하며, 보험가입비용 등은 매도신청자 부담으로 함.

※ 보증금액(감정평가수수료 + 감정평가수수료의 10%),  보증기간(매입약정 체결일 ∼ 소유권 이전일)

9. 품질점검 단계 및 시기

구 분	1단계	2단계	3단계	4단계	비고
공사단계	기초공사	골조공사	마감공사	준 공	4단계 까지 지적사항 조치결과 확인 후 매매계약 체결
점검시기	기초 철근배근 완료 시	최상층 슬라브철근 배근 완료시	방수·단열·바닥소음완충재 설치공사 완료 및 필요 시	사용검사 등 완료 후 1주일 이내
중 점 점검사항	건축물배치의 적정성 및 설계도서 이행확인	설계도서 이행 및 골조품질 상태확인	방수·단열공사 등 설계도서 이행확인	마감품질상태 및 사용검사이행확인 (기계설비 시운전, 각종 준공필증 전기·가스·통신·E/V 등)

○ 매도신청자는 해당 공사 착공 후 1 ~ 4단계 각 공정을 완료하였을 때에는 품질점검 가능일 10일 전까지 우리 시로 통보하여 일정을 협의하여야 함

- 우리 시는 품질점검 결과에 따라 매도신청자에게 보완 등 조치를 요구할 수 있으며,

- 매도신청자는 30일 이내에 조치 완료 후 전․후 사진 등을 첨부하여 조치 결과를 우리 시로 통보하여야 함

10. 매매계약 체결 및 대금지급 시기

구 분	1차(약정금)	2차(계약금)	3차(잔금)	비고
지급시기 (공사단계)	내부 마감공사 완료 및 전체 공정률 70% 이상	사용검사 등 완료 감정평가(2차) 매매계약 체결	소유권이전 (최종검검)	공정률은 현장 감리보고서 기준
대금지급	매입예정금액의 20%이내	기 지급 약정금 포함 매입금액의 50%이내	잔금

○ 매입대금은 매도신청자의 요청에 의하여 지급하며 약정금, 계약금, 잔금으로 나누어 지급함

○ 매도신청자는 약정금 또는 계약금을 신청하고자 할 경우 공정률 확인을 위해 감리자의 감리보고서를 첨부하여 현장 확인 가능일 10일 전까지 우리 시로 통보하고 일정을 협의하여야 함

○ 매도신청자는 하자담보를 위하여 매매계약 체결 시 해당 주택 매입금액의 3%를 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 함(보증기간은 공동주택관리법 시행령 제36조의 규정에 따라 공사별·공종별 하자담보 책임기간 적용)

○ (약정금) 매입예정금액의 20% 범위 내에서 지급

- 지급시기 : 전체 공정률 70%이상으로서 내부 마감공사 완료 후

- 지급조건

· 지급과 동시에 해당 토지에 우리 시를 1순위로 하는 근저당 및 지상권을 설정하여야 함(설정금액 : 약정금의 120% / 설정기간 : 매입약정금 청구일 ~ 소유권 이전일, 후순위 근저당은 설정 불가하며 설정비용 등은 매도신청자 부담)

· 사업중단으로 인한 위험을 해소하기 위해 이행지급 보증보험 가입 후 제출하여야 함(보증금액 : 약정금의 120% / 보험기간 : 약정금청구일 ~ 소유권 이전일, 보험가입비용 등은 매도신청자 부담)

○ (매매계약) 소유권보존등기 및 4단계 품질점검 완료 후 매매계약 체결. (다만, 약정해제 사유에 해당하는 중대한 하자 등이 발견될 경우 해당 사항이 치유될 때까지 매매계약 체결을 유보할 수 있음)

○ (계약금) 기 지급 약정금을 포함하여 매입금액의 50%범위 내에서 지급

- 지급시기 : 사용검사 등, 품질점검 완료 후 매매계약 체결시 지급

· 지급과 동시에 해당 토지에 우리 시를 1순위로 하는 근저당 및 지상권을 설정하여야 함(설정금액 : 계약금의 120% / 설정기간 : 계약금청구일 ~ 소유권 이전일, 후순위 근저당은 설정 불가하며 설정비용 등은 매도신청자 부담)

· 사업중단으로 인한 위험을 해소하기 위해 이행지급 보증보험 가입 후 제출 하여야 함(보증금액 : 계약금의 120% / 보험기간 : 계약금청구일 ~ 소유권 이전일, 보험가입비용 등은 매도신청자 부담)

○ (잔 금) 매입금액으로 최종 정산지급

- 지급시기 : 소유권 이전등기 및 최종 마감 품질상태 지적사항 조치 완료 후

11. 기타 사항

○ 매도신청자는 매입약정 체결 이후부터 우리 시에 소유권을 이전할 때까지 우리 시에서 제시한 매입기준에 적합하게 주택을 건설하는 등 선량한 관리자로서의 주의 의무를 다하여야 함

○ 매도신청자는 공고문의 내용을 이행할 수 없거나, 이행하기 어려운 사유가 발생하는 경우 우리 시와 협의하여 결정하여야 함

○ 이 공고문의 문구 해석상 우리 시와 매도신청자간에 차이가 있을 경우에는 우리 시의 해석을 우선으로 하고, 기타 명시되지 않은 사항에 대하여는 우리 시가 정하는 바에 따라야 함

○ 매입주택의 결정은 우리 시에서 제시한 매입기준 등에 적합한 주택 중 입지여건, 기반시설, 생활편의성, 디자인·설계품질, 임대가능성, 매입가격 등을 종합적으로 고려하여 선정함

○ 매도신청자는 선정위원회 심의결과 통지 후 15일 이내 조건사항 등 우리 시 의견을 반영하기 위한 도면협의를 하여야 하며,

- 도면협의 완료 후 14일 이내 사업계획승인 등 신청을 위한 예정도면을 제출하고, 사업계획승인 등을 신청하여야 함

- 사업계획승인 등이 완료되면 ｢건설산업기본법｣ 제41조(건설공사 시공자의 제한) 등에 적합한 시공자를 선정·계약하고, 적법한 시공자 선정 여부를 확인할 수 있는 건설업 등록증, 시공참여 기술자 현황, 공사지명원 등 관련 확인자료를 제출한 후 공사에 착공하여야 함

※ 우리 시는 시공능력 등을 감안하여 시공자 교체를 요청할 수 있음

○ 기존건물의 철거비 및 폐기물처리비, 신축에 따른 설계비, 감리비 및 취득세, 양도소득세 등은 우리 시에서 지급하지 아니함

○ 매입신청서상 명의와 다른 제3자로의 명의변경은 원칙적으로 금지(사업시행권 양도불가)하며, 매입약정체결 후에는 부도, 파산, 회생 등 불가피한 경우에만 우리 시 동의하에 가능하므로 최초 신청 시 명의에 신중하기기 바람(부동의시 약정해제 사유에 해당)

○ 매도신청자는 해당주택 선정 전·후 우리시에서 시행하는 현장 실태조사, 감정평가, 현장시설물 점검 및 주요 공사단계 확인‧점검, 수시 점검 등에 적극 협조하여야 함

○ 매도신청자는 건축 과정에서 발생하는 임금 체불 및 인접주택 등과의 분쟁 등 각종 민원에 대해 해결하여야 하며, 민원해결이 늦어지는 경우 대금지급 등 후속 절차 진행은 민원해결 완료 시까지 지연될 수 있음

○ 매도신청자는 본 사업 주택의 브랜드(네이밍)는 사용검사 등 전까지 우리 시와 협의하여 결정함.

○ 우리 시는 매매계약 전에 해당 주택에 대하여 단계별 점검을 실시하고 매입약정 시 제출한 도면과 현장시공 상태 상이(주요자재 상이 포함) 및 구조하자 등 부적합 사항 발견 시 매매계약을 체결하지 않을 수 있으며, 매매계약 체결 후라도 부적합 사항 발견 시 매매계약을 해제 또는 해지할 수 있음

○ 매도신청자는 우리 시에 해당 주택을 인계하기 전에 하자를 모두 처리하여야 하며, 인계 이후 최초 입주 전까지 공가기간에 주택의 하자예방 또는 하자처리에 협조하여야 함

○ 대지가 다수의 필지로 구성된 경우, 매매계약 체결일 전까지 합필을 완료하여야 함

○ 매매계약 체결 후에는 해당 주택에 대하여 권리관계의 변동을 수반하는 일체의 채권, 채무설정행위 등을 할 수 없음

○ 우리 시가 매매대금 완납 및 준공 후 소유권 이전을 완료한 이후라도 법적기준 미 충족, 중대한 하자 발생 등 부적합 사항이 발견될 경우에는 사후 보완조치를 요구할 수 있으며, 매도신청자는 이를 신속하게 조치하여야 함

○ 기타 이 공고문에 명시되지 않은 사항에 대하여는 ｢민법｣, ｢공공주택 특별법｣, ｢건축법｣, ｢주택법｣, ｢공공주택 업무처리지침｣, ｢울산광역시 건축조례｣등 관련 법령에 따름