등록번호	건축허가과-		담 당 자			담 당		과 장				국 장		부구청장			구 청 장
등록일자	2006. 07. .
결재일자	2006. 07. .
공개여부	공 개
			협조자

도시및주거환경기본계획 결정고시에 따른 업무처리 계획

《추진위원회 승인․정비(계획)구역 지정 업무 기준》

울산광역시 남구

( 건축허가과 )

도시및주거환경기본계획 결정고시에 따른 업무처리 계획

《추진위원회 승인․정비(계획)구역 지정 업무 기준》

	≪개 요≫
울산광역시에서 ‘06. 5. 18일자로 도시및주거환경기본계획이 결정 고시 되고 ’06. 7. 5일 용역결과 보고서가 배부됨에 따라 주민들의 정비사업에 혼선이 없도록 추진위원회 승인 및 정비계획 수립․구역지정시 업무처리 기준을 우리구 실정에 적합하게 정하여 업무추진에 원활을 기하고자 함.

□ 적용대상

○ 적용지역 : 울산광역시 남구 전역

○ 적용대상 : 도시및주거환경정비법에 의해 추진되는 정비사업

□ 기본계획결정 고시 현황

○ 시행근거 :『도시및주거환경정비법』제3조 제1항, 제3조 제6항 규정

○ 관내 정비예정구역 결정 내용

(단위 : 개소, ㎡)

구분	합 계	주거환경개선사업예정구역	주택 재개발 사업예정구역	주택 재건축 사업예정구역	도시환경정비사업예정구역	정비사업 유보구역
개소	38	4	18	10	5	1
면적	2,926.70	286.00	1,639.20	501,20	418,80	81,50

□ 문  제  점

○ 정비구역 지정 입안

- 정비계획을 수립하기 위하여 구청장은 정비예정구역내 토지 및 건축물 현황 등 외부 용역을 주어 기초조사를 하고 정비계획(안)을 작성하여야 하나 예산이 미확보 되어 있음.

○ 단계별 집행계획

- 도시및주거환경기본계획(안) 고시 내용중 우리구의 정비예정구역 38개소 구역중 1단계(2006년~2008년) 12개소 ․ 2단계(2009년~2010년) 26개소이나, 현재 우리구에 1단계 구역 및 2단계   구역에서 동시에 추진위원회 승인 신청서가 제출되어 고시내용과 상이하여 단계별 집행계획에 차질이 있음.

- 단계별 조정 없이 사업추진시 정비사업이 일시에 추진․집중됨으로써 정비기반시설 부족 및 전세대란 등의 도시문제점 발생

○ 건축제한 사항

- 정비예정구역내 주택건설사업승인 등 대규모 공사에 대하여  건축제한을 하지 않을 경우 정비구역 지정 및 정비계획 수립 등의 정비사업이 신속하게 추진되지 않아 해당주민들의 집단 반발이 예상됨.

- 법령상에는 정비구역 지정 이후의 건축규제에 대한 언급은 있으나, 정비예정구역으로 지정된 경우 대상지에 대한 건축제한 규정이 없어 개별적인 신축으로 인하여 정비예정구역이 정비구역으로 지정시 노후도 및 기반시설 현황이 정비기본계획 고시시 현황과 달라지는 문제점 발생

※ 도시및주거환경정비법 제5조의 규정에 의하여 정비구역 지정고시가 있는 날로부터 건축제한 가능

○ 정비사업 분할 사항

- 정비예정구역의 면적이 지나치게 큰 경우, 단일 정비구역으로는 추진위원회 구성과 조합설립 등, 정비사업 추진이 힘들 가능성이 있어 이로 인한 민원예상

- 정비예정구역에 대한 부분적 개발이후 잔여지가 남을 경우 잔여지는 기반시설의 연계성, 토지이용의 효율성 저하 등의 사업성 문제에 직면하여 정비사업 시행 불가 및 난개발 등의 문제점 발생

※ 기본계획수립 지역에 일부만 제척하고, 추진위원회 구성 또는 1인이 일부를 매수하여 사업을 추진하려는 경향이 있음.

○ 구역명 변경

- 도시및주거환경정비기본계획시 주민 공람․공고시와 ‘06. 5. 18자 최종고시 공고시 구역명이 일부 변경되어(정비사업예정구역내 대표 위치 지번은 변경 없슴) 기본계획 고시전 부터 동의서를 징구한 구역에서는 동의서상에 구역명이 상이함.

□ 대  책(향후 처리계획)

○ 정비구역 지정 입안

- 울산광역시도시및주거환경정비조례 제5조의2의 규정에 의한 주민의 요구에 따라 정비구역 지정 입안이 가능하므로, 주민제안이 있을시 주민의견 수렴하여 민원해소.

○ 단계별 집행계획

-  기본계획에서는 단계별 계획 변경을 해당지역의 주민들의  조합수립, 안전진단 신청 등의 정비사업 추진의지를 감안  하여 해당 정비구역 지정 및 정비계획수립권자가 지역적인   여건 공공재원의 확보가능성, 정비계획의 집중 등을 충분히 검토한 후 단계별 계획은 변경 가능하다는 정비기본계획   용역결과 보고서상에 있으므로,

-  지역 주민들의 조합설립추진위원회 구성상황, 안전진단 신청 등의 추진의지를 감안, ‘06. 5. 18자 기본계획 고시시 1단계․2단계 구분없이 추진위원회 승인, 정비(계획)구역지정, 조합설립 등 업무 추진을 하되, 2단계에 해당하는 구역은 「사업시행인가 신청전」까지만 추진토록 조건부여

- 1단계(2006년 ~ 2008년) 해당되는 구역중 2007년까지 추진위원회 신청등 이 없을 시에는 2단계(2009년 ~ 2010년) 해당되는 구역중 조합설립된 구역에 한해 2008년부터 사업시행인가 신청 가능하도록 조정

【단, 2단계 필수는 기준 완화적용지로 2단계시 정비예정구역 선정기준을 충족하므로 1단계로 집행, 변경은 불허】

-  추진위원회 승인이후 정비업체의 난립으로 인한 불필요한 경쟁을 가져와 혼탁한 양상 및 과도한 비용지출을 보일 수 있으므로  추진위원회 승인이후 다음 절차인 「정비구역지정 신청 동의서」는 추진위원회 승인 후, 「조합설립인가 동의서」는 정비구역지정 후 징구토록 추진위원회 승인시 조건부여

※ 2단계 구역의 사업추진 우선 순위 기준

항 목	기 준	평가점수 (10점)
사업추진의 시급성	◦재해 위험성	4
	◦건축물 및 대상구역의 정비기반시설 불량률	2
사업추진의 타당성	◦도시및주거환경정비 차원에서 도로등의 도시계획시설 및 정비기반시설 설치에 구역간 연계 및 사업시기의 조정이 필요한지 여부	2
	◦공공재원의 절감효과를 가질 수 있는 지역	1
지역주민의 사업 추진성	◦조합설립추진위원회의 활성화 및 승인 신청 준비상황, 사업 의지	1

2단계 구역중 일시에 신청이 있을시 평가점수에 따라 사업 추진 결정예정

○ 건축제한 사항

- 정비예정구역내 토지소유자 등의 개별적 건축행위는 제한하지 않으나,

- 정비사업을 통한 건축행위를 권장하고 정비예정구역 일부를 주택법에 의한 사업계획 승인 신청 등이 있는 경우 동 계획은 2006. 7. 5자 울산광역시로부터 배부된 『울산광역시도시및주거환경정비기본계획』내용에 적합하여야 하며,

- 향후 예정되는 정비사업에 미치는 영향이 크다고 판단되는 경우 『울산광역시 남구 건축위원회』의 자문을 통하여 건축행위 제한

○ 정비예정구역 분할 사항

- 무분별한 분할시행 및 사업성 추구를 위하여 특정지역의 국부적인 정비로 주거지의 부조화예방, 주민동의, 조합설립, 주민총회개최 등 정비계획의 효율적인추진을 위하여

- 정비예정구역 면적이 10만㎡이상, 분할 시행되는 면적이 3만㎡이상일 경우분할시행 가능하나,【잔여지 1만㎡이상, 단변 40m이상】잔여지의 토지 형태는 정방형으로 결정 유도

- 이 경우에는 기본계획변경 사항에 해당되므로 기본계획 업무가 울산광역시 소관으로서, 차후 정비예정구역을 분할하여 신청할 경우 정비기본계획수립권자인 울산광역시의 의견에 따라 처리예정

○ 구역명 변경에 따른 주민동의

- 구역명 변경 관련, 기본계획 고시전 추진위 집행부에서 주민들로부터 조합설립추진위원회 승인 동의를 받았는바,

- 금회 확정 고시시 구역명 변경으로 해당구역 주민들로부터 다시 동의서 받도록 할 경우 주민들의 민원 발생과 불편이 예상되므로,

- 구역명이 변경된 사항에 대하여는 추진위원회를 대표하는 대의원회의 의원들이 연명으로 날인(인감도장, 인감증명서 포함)을 하여,

- 해당 구역 정비사업추진과 관련 구역명 변경에 따른 일체 민원을 책임해결 한다는 확약서 징구 처리예정.

○ 기타 본 업무 처리기준에 나타나 있지 않은 사항은 울산광역시   의 2006. 5. 18자 기본계획고시 내용과 2006. 7. 5자 도시주  거환경정비기본계획 용역결과 보고서 내용 준수

□ 시행일자 : 2006.  7. 11.

□ 기대효과

○ 민원유발 사전해소

○ 단계별 집행계획으로 무분별하게 도시에 정비사업 시행시 주택과잉 공급

현상, 상주 인구의 급감 및 전세대란 등의 도시 문제점 사전 예방

○ 도심지의 균형적인 발전 기대

◈  기본계획 결정고시에 따른 업무처리 기준 (요약) ◈

업 무 범 위	처 리 방 향
정비구역 지정 입안	◦정비구역 지정 입안에 대하여 주민제안이 있을시 주민의견 수렴
단계별 집행계획	◦1단계․2단계 구분 없이 추진위원회 승인, 정비(계획)구역지정, 조합설립 등 업무 추진을 하되, 2단계에 해당하는 구역은 「사업시행인가 신청전」까지만 추진토록 조건부여 ◦2단계(2009년 ~ 2010년) 해당되는 구역중 조합설립된 구역에 한해 2008년부터 사업시행인가 신청 가능 하도록 조정
동의서 징구 방법	◦「정비구역지정 신청 동의서」는 추진위원회 승인 후, 「조합설립인가 동의서」는 정비구역지정 후 징구토록 추진위원회 승인시 조건부여
건축제한 사항	◦ 정비예정구역내 향후 예정되는 정비사업에 미치는 영향이 크다고 판단되는 경우 허가권자가 건축위원회의 자문을 얻어 건축행위 제한이 가능
정비예정구역 분할 사항	◦ 정비예정구역을 분할하여 신청할 경우 정비기본계획수립권자인 울산광역시의 의견에 따라 처리
구역명 변경 사항	◦ 추진위원회를 대표하는 대의원회의 의원들이 연명으로 날인(인감도장, 인감증명서 포함)을 하여, 해당 구역 정비사업추진과 관련 일체 민원을 책임해결 한다는 확약서 징구