국토계획법시행령·시행규칙(안) 주요내용

2002. 5

주 택 도 시 국

국토체계개편팀

<차  례>

1. 槪要	1

2. 推進經緯 및 推進狀況	1

3. 法律의 主要內容	2

4. 施行令·施行規則 制定方向	3

5. 施行令·施行規則(案) 主要內容	4

(1) 계획체계 개편	4

(2) 용도지역·지구·구역 개편	5

(3) 건폐율·용적률 강화	6

(4) 용도지역별 건축제한 조정	7

(5) 개발행위허가제 강화	8

(6) 기반시설연동제 도입	9

(7) 지구단위계획제도 개편	10

(8) 도시계획위원회 기능강화	11

(9) 관리지역 세분전까지의 관리방안(경과조치)	12

<질의·답변>	15

1. 槪要

- 국토의 난개발을 방지하고 □선계획-후개발□의 국토이용체계를 확립하기 위하여 국토이용관리법과 도시계획법을 통합한 □국토의계획및이용에관한법률□(국토계획법)을 제정·공포(2.4)

- 법률에 대한 시행령, 시행규칙 등 하위규정 정비작업 추진중

2. 推進經緯 및 推進狀況

- □00. 5. 30 : □난개발방지 종합대책□ 발표

· 국토이용관리법, 도시계획법의 통합 등 포함

- □00. 6. 20 : □국토정비기획단□ 구성·운영(단장 : 건교부 차관)

· 자문위원회 : 김안제 위원장 등 민간전문가 21명

· 실무위원회 : 민간전문가 및 관계공무원 등 31명

- □02. 2. 4 : 법률 제정·공포

- □02. 2.   : 자문위원회(2.28) 및 실무위원회(2.22) 개최

· 하위규정 정비방향에 대한 자문 → 차질없는 시행준비 요청

- □02. 3.  8 : 시행령·시행규칙 초안 부내 협의

- □02. 3. 15 : □국토이용체계개편에 따른 세부 운영방안□ 공청회

- □02. 4. 6∼ : 시행령·시행규칙(안) 관계기관 협의

3. 法律의 主要內容

□ 계획체계의 개편

- 국토이용계획과 도시계획을 통합하여 모든 시·군이 행정구역 전역에 대하여 도시계획을 수립

·도시기본계획 : 시·군의 공간구조와 장기발전방향 제시

·도시관리계획 : 집행적 계획으로서 5년마다 재정비

□ 용도지역·지구의 개편

- 5개 용도지역 → 4개 용도지역

현행 (세분류)	도시 (주·상·공·녹)	준도시	준농림	농림	자연환경보전
개편 (세분류)	도시 (주·상·공·녹)	관리 (계획·생산·보전)		농림	자연환경보전

· 관리지역의 객관적 세분을 위하여 토지적성평가제도 도입

- 경관지구·미관지구 등 도시지역에만 지정하던 각종 용도지구를 비도시지역에도 지정·운영

□ 친환경적·계획적 개발 유도

- 계획관리지역을 개발하는 경우에는 상세한 계획을 수립한 후 개발하는 □제2종지구단위계획제도□ 도입

- 법령기준뿐 아니라 기반시설용량, 주변경관과 조화를 함께 고려하여 허가여부를 결정하는 □개발행위허가제□ 강화

- 기반시설용량내에서 개발을 허용하는 □기반시설연동제□ 시행

· □개발밀도관리구역제도□ 및 □기반시설부담구역제도□ 도입

4. 施行令·施行規則 制定方向

□ 투명하고 구체적인 기준 제시

- 제2종지구단위계획, 기반시설연동제 등 새로운 제도의 시행상 혼란과 지자체의 자의적인 운영을 방지

· 기반시설연동제, 개발행위허가 운영지침 등 9개 지침 시달예정

□ 계획적 개발 유도

- 주거·녹지지역 등 용도지역별 특성에 맞게 허용용도를 순화하고 건폐율·용적률·건물높이 등 건축기준을 강화

· 나홀로 아파트, 숙박시설의 난립 방지

- 계획관리지역내 제2종지구단위계획구역은 30만□이상으로 하여 소규모 개발사업을 집단적으로 수용

· 지구단위계획 수립시 건폐율·용적률 등 인센티브 확대

□ 비도시지역의 특성을 고려

- 비도시지역은 도시지역에 비해 범위가 넓어 관리하기가 쉽지않고 상세한 도시계획의 경험도 불충분하므로 차등접근

· 인구 10만 이하의 시·군은 도시기본계획 수립 임의화

· 비도시지역은 도시계획 의무시설을 축소하는 등 도시관리계획 수립수준을 일부 완화

5. 施行令·施行規則(案) 主要內容

(1) 계획체계 개편

□ 법률 주요내용

ㅇ 전국토를 4개 용도지역으로 구분하고, 원칙적으로 모든 시□군이 도시계획(도시기본계획, 도시관리계획)을 수립하도록 일원화

ㅇ 도시기본계획을 수립하지 않아도 되는 도시, 건교부장관이 결정해야 하는 용도지역의 범위 등은 대통령령으로 위임

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 인구 10만 이하의 시·군(수도권 및 광역시 인접지역은 제외)은 도시기본계획 수립 임의화 : 7시, 61군

ㅇ 비도시지역에서는 반드시 도시관리계획으로 결정하여야만 설치할 수 있는 기반시설의 종류를 축소하는 등 계획의 상세정도를 완화 : 주차장, 유원지, 자동차정류장 등

ㅇ 건교부장관이 결정하는 용도지역변경 범위

- 도시·관리·농림·자연환경보전지역간의 변경 : 5k□ 이상 (기본계획이 수립되지 않은 경우는 1□ 이상)

- 녹지지역 → 주거·상업·공업지역 : 1k□ 이상 (기본계획이 수립되지 않은 경우에 한함)

- 제2종지구단위계획구역의 지정 : 1k□ 이상

□ 기대효과

ㅇ 면적이 넓은 비도시지역의 계획수준을 완화하고 소규모 시·군은 도시기본계획수립을 임의화하여 불필요한 행정낭비 방지

ㅇ 대규모 용도지역 변경은 건교부장관이 결정하여 국토이용에 대한 국가차원의 조정·관리 → 제도정착에 따라 지자체 위임

(2) 용도지역·지구·구역 개편

□ 법률 주요내용

ㅇ 도시지역은 기존체제를 유지하고, 비도시지역중 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 통합

- 관리지역은 토지적성평가를 하여 도시관리계획에서 계획·보전·생산관리의 3개 용도로 세분

ㅇ 경관지구·미관지구 등 도시지역에만 지정하던 각종 용도지구를 비도시지역에도 지정

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 경관지구를 자연·수변·시가지·일반 경관지구로 세분

ㅇ 대규모의 리모델링이 예상되는 지역에는 리모델링지구를 지정하여 용적률 기준 등을 완화

□ 기대효과

ㅇ 보호하려는 경관의 특성에 따라 경관지구를 세분하여 지정함으로써 경관을 적절히 보호·형성하고 필요한 조치를 취함

ㅇ 리모델링사업 특성상 용적률 등이 증가하게 되므로 이들 기준을 완화하여 리모델링 사업 활성화 도모

(3) 건폐율·용적률 강화

□ 법률에서 조정된 건폐율□용적률의 상한 내용

현 행			조 정
용도지역	건폐율	용적률	용도지역	건폐율	용적률
주거 상업 공업 녹지	70 90 70 20	700 1,500 400 200	주거 상업 공업 녹지	좌동 □ □ □	500 좌동 □ 100
준도시 준농림	60 40	200 80	계획관리 생산관리 보전관리	40 20 20	100 80 80
농림	60	400	농림	20	80
자연환경보전	40	80	자연환경보전	20	80

- 취락지구 등은 건폐율 등을 따로 정하도록 예외 인정

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 지나치게 용적률이 완화된 상업지역의 경우 특별시 및 광역시의 조례제정 현황을 감안하여 현행보다 100∼200%p 강화

- 중심상업 : 1,500% → 1,300%, 일반상업 : 1,300% → 1,100%

유통상업 : 1,100% → 1,000%, 근린상업 :   900% →   800%

ㅇ 취락지구 등 예외지역은 주민생활에 불편이 없도록 건폐율을 40%에서 60%로 완화

□ 기대효과

ㅇ 상업지역에 대한 용적률을 현실화하고, 도심지내 과밀개발을 억제하여 쾌적한 도시환경 조성

ㅇ 취락지구의 건폐율을 완화하여 주민편의를 도모하고, 건폐율 기준을 충족하기 위해 농경지를 과도하게 훼손하는 문제 방지

(4) 용도지역별 건축제한 조정

□ 법률 주요내용

ㅇ 종래 도시계획법과 국토이용관리법에서 각각 건축제한을 하던 것을 국토계획법에서 통합하고, 구체적인 제한의 범위는 시행령에 위임

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 도시지역에서의 건축제한은 원칙적으로 현행틀을 유지하면서, 부분적으로 제한을 강화하고 조례위임범위 확대

- 주거지역내 대기오염, 소음발생 등 주거환경의 훼손이 우려되는 시설 불허

- 녹지지역내 건축물의 층수를 4층이하로 제한

ㅇ 비도시지역의 건축제한 방식을 금지행위열거방식(Negative)에서 허용행위열거방식(Positive)으로 전환하고 용도지역별 유사성을 고려하여 규제수준을 결정

: 공해공장 등 부적격 시설은 개별입지를 제한

- 계획관리지역 : 자연녹지 수준

- 생산관리지역, 농림지역 : 생산녹지 수준

- 보전관리지역, 자연환경보전지역 : 보전녹지 수준

□ 기대효과

ㅇ 녹지지역에서는 4층 이하의 건축물만 들어서도록 하여 주변경관의 훼손 방지 및 고밀개발 억제

ㅇ 비도시지역에 공해공장 등 부적절한 시설이 입지되지 아니하도록 하여 난개발방지 및 합리적 토지이용 도모

(5) 개발행위허가제 강화

□ 법률 주요내용

ㅇ 종래에는 개발행위허가시 건축법 등 관계법령에서 정하는 기준에의 적합여부만을 검토하였으나, 기반시설확보 여부, 주변환경과의 조화 등을 종합적으로 고려하도록 강화

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 개발행위허가 대상

- 도시지역은 현행과 같음(건축허가대상 건축물, 50cm 이상의 성·절토, 50□이상의 물건적치 등)

- 비도시지역의 경우 농어업을 위한 물건적치등를 제외하는 등 허가대상을 축소

ㅇ 개발행위의 구체적인 허가기준 제시

- 도시계획 수립시 건물 등의 높이·규모·색채 등의 기준을 정하는 경관계획을 포함하도록 하여 개발행위허가기준으로 활용

ㅇ 도시계획위원회의 심의를 받아야 하는 개발행위의 규모

도시계획위원회	형질변경 규모	토석채취 규모	비고
시·군·구	1만□ ∼ 30만□	3만□ ∼ 50만□	개발행위허가 규모이상
시·도	30만□ ∼ 100만□	50만□ ∼ 100만□	택지개발지구 규모
중앙	100만□ 이상	100만□ 이상	도시개발사업 규모

□ 기대효과

ㅇ 비도시지역에서 러브호텔 등 주변환경과 어울리지 않는 시설이 함부로 들어서지 못하도록 함

ㅇ 도시형성에 큰 영향을 주는 대규모 개발사업에 대한 입지 타당성 등을 도시계획차원에서 검토하여 합리적 도시공간 형성

(6) 기반시설연동제 도입

□ 법률 주요내용

ㅇ 기반시설설치의 추가 설치가 어려운 기존 시가지는 개발밀도관리구역으로 지정하여 건폐율·용적률을 강화

ㅇ 개발행위가 집중되어 기반시설의 부족이 예상되는 지역은 기반시설부담구역으로 지정하여 개발행위자가 구역내의 도로·공원·학교 등 기반시설을 설치하거나 부담금을 납부

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 개발밀도관리지역에서는 용적률을 50%까지 강화

ㅇ 기반시설을 부담하는 개발행위를 건축허가 대상건축물, 60□ 이상인 토지의 형질변경 등으로 엄격히 하여 무임승차 방지

ㅇ 기반시설 설치비용 부담기준 마련

- 기반시설부담구역내 설치되는 기반시설의 총설치비용을 산정한 후 토지·건축물의 용도 등을 고려하여 개별행위별로 배분

※ 다른 법률에 의하여 설치비용을 부담하는 경우에는 당해 부담분 만큼 면제

□ 기대효과

ㅇ 기반시설의 수용능력에 맞는 개발 유도

ㅇ 원인자·수익자 부담원칙에 따른 개발이익의 간접 환수

ㅇ 대규모 개발사업지 인근에 기반시설 설치없이 무임승차해 왔던 소규모 개발사업의 난립 방지

(7) 지구단위계획제도 개편

□ 법률 주요내용

ㅇ 기존 도시계획법에 의한 지구단위계획은 제1종지구단위계획으로 하고, 비도시지역을 개발하고자 하는 경우 상세한 계획을 수립한 후 개발할 수 있도록 하는 제2종지구단위계획제도를 새로 도입하고, 이 지역은 기반시설부담구역으로 지정

※ 제1종·제2종지구단위계획 비교

구 분	제1종지구단위계획	제2종지구단위계획
대상지역	·도시지역 또는 도시지역으로 편입예정 지역	·계획관리지역과 개발진흥지구
지정목적	·토지이용의 합리화·구체화 및 기능·미관의 증진	·비도시지역의 개발수요를 체계적·계획적으로 관리

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 제1종지구단위계획은 현행규정을 유지하되, 건축제한, 용적률, 주차장, 조경기준의 완화 등 인센티브범위를 확대

ㅇ 제2종지구단위계획구역은 기반시설의 적정공급을 위하여 30만□ 이상으로 하고, 건폐율·용적률을 1.5배까지 완화하고 건축제한도 완화

구분	준도시 취락지구	계획관리지역	제2종지구단위계획구역
건폐율	60%	40%	60%
용적률	200%	100%	150%

□ 기대효과

ㅇ 인센티브의 합리적 조정으로 제1종지구단위계획의 활성화 도모

ㅇ 기존 준농림지역내 소규모 개발사업을 집단적으로 개발토록 하여 난개발을 방지하고 적정한 기반시설설치 유도

(8) 도시계획위원회 기능강화

□ 법률 주요내용

ㅇ 도시계획법에 의한 도시계획위원회와 국토이용관리법에 의한 국토이용계획심의회를 도시계획위원회로 통합·운영

- 중앙 : 중앙도시계획위원회(위원수 25인이상 → 25~30인)

- 특별시·광역시·도 : 시·도도시계획위원회

- 시·군·구 : 시·구도시계획위원회(郡은 郡계획위원회)

ㅇ 일정규모이상의 개발행위심사 등 기능 강화

ㅇ 지구단위계획중 건축물의 높이 등 건축에 관한 사항은 도시계획위원회와 건축위원회가 공동위원회를 구성·심의

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 민간전문가가 1/2 이상이 되도록 하고, 중앙도시계획위원회 위원장은 민간위원 중에서 임명

ㅇ 중앙도시계획위원회 분과위원회의 운영

- 제1분과 : 개발행위 심의

- 제2분과 : 용도지역의 변경의제 및 지역·지구의 신설 등 심의

- 제3분과 : 현재의 소위원회와 같이 본회의에서 부의한 사항 심의

ㅇ 공동위원회 위원수는 25인 이하로 함

□ 기대효과

ㅇ 민간전문가 참여확대로 다양한 의견수렴

ㅇ 분과위원회와 공동위원회를 운영함으로써 위원회의 전문성과 효율성 제고

(9) 관리지역 세분전까지의 관리방안(경과조치)

□ 법률 주요내용

ㅇ 관리지역을 3개 용도로 세분하기 위한 도시관리계획은 개발압력, 계획의 시급성을 고려하여 지역에 따라 차등 수립

- 수도권에 있는 시·군, 광역시, 광역시와 경계를 같이하고 있는 시·군은 2005년 말까지, 나머지는 2007년 말까지 수립

ㅇ 관리지역이 세분되기 전까지 관리지역에서의 개발밀도 및 건축제한은 시행령에서 별도로 규정하여 잠정 운영

- 기한내 관리지역이 세분되지 아니하는 경우에는 관리지역에서 제2종지구단위계획구역의 지정 금지

□ 시행령·시행규칙(안)

ㅇ 관리지역이 세분되기 전까지는 계획관리지역 수준으로 관리

- 건폐율·용적률은 각각 40%·80%로 하되, 제2종지구단위계획을 수립하는 경우에는 60%□150%까지 허용

□ 기대효과

ㅇ 준농림지역의 행위제한 방식 변화에 따른 주민반발을 최소화하고 원만한 제도정착 도모

- 제2종지구단위계획구역에 대한 건폐율·용적률 완화로 현행 준농림지역의 개발압력을 계획적·집단적으로 수용

※ 사례별 토지이용방법(현행과 개편후 비교)

□ 준농림지역내 아파트단지 개발

구 분	현 행	개 편 후
용도지역	준농림 → 준도시로 변경	계획관리지역 유지
계획	준도시취락지구 개발계획	제2종지구단위계획
개발밀도	건폐율 60%, 용적률 200%	건폐율 60%, 용적률 150%
규모	10만□ 이상	30만□ 이상 (컨소시움 구성 가능)
허용용도	개발계획에서 정한 용도를 허용	주거환경에 악영향이 없는 범위내에서 제2종지구단위계획으로 완화하여 허용
입안자	시장·군수	시장·군수, 주민제안 가능
계획내용	토지이용계획 중심의 개략적인 계획	토지이용계획, 기반시설계획, 건축용도·건폐율·용적률·건축높이계획, 교통처리계획, 환경·경관계획 등 상세한 계획
절차	주택건설사업승인신청 → 국토이용계획변경안입안 → 주민의견수렴 → 국토이용계획심의회심의 → 국토이용계획변경 → 변경내용에 맞게 사업 인·허가	제2종지구단위계획구역 및 계획제안(민간) → 구역 및 계획입안(시장·군수) → 주민의견청취 → 시·군도시계획위원회자문 → 시·도도시계획위원회심의 → 제2종지구단위계획구역 및 계획결정 → 계획내용에 맞게 개발행위 또는 주택건설사업인·허가

□ 준농림지역내 3만□ 이하로 주택을 건설할 경우

구 분	현 행	개 편 후
절차	사업계획승인 ↓ 준공	개발행위허가 ↓ 사업계획승인 ↓ 준공
용적률	80%이하	80%이하
건폐율	40%이하	40%이하
층고제한	없음 (아파트 건설가능)	4층이하 (연립주택·다세대주택 가능)

□ 준농림지역내 3만□이상의 공장·체육시설 등을 설치하는 경우

현 행	개 편 후
준도시로 국토이용계획변경 ↓ 개별법에 의한 허가·승인 등 ↓ 건축허가 ↓ 준공	제2종지구단위계획구역 지정 ↓ 제2종지구단위계획 수립 ↓ 개별법에 의한 허가·승인 등 ↓ 건축허가 ↓ 준공

<질의·답변>

1. 준농림지역의 건축물 허용용도는 어떻게 달라지는가?

□ 지금까지 준농림지역에서는 공해배출시설이 아니면 모두 허용하는 방식(Negative)이어서, □나홀로아파트□, □러브호텔□ 등의 입지제한에 한계가 있었고 난개발의 주원인으로 작용

□ 이러한 문제를 근본적으로 해소하기 위하여 시행령·조례 에서 구체적인 건축물의 종류를 나열하고 이들만 허용하는 방식(Positive)으로 변경

- 아파트·공장 등은 개별입지를 제한하고, 제2종지구단위계획구역을 통하여 소규모 개발사업을 집단적으로 수용

- 주민생활에 불편이 없도록 단독주택, 농·어업용 창고시설 등은 허용

□ 준농림지역은 관리지역으로 흡수되어 계획관리·생산관리·보전관리지역으로 세분되는데, 각 용도지역에서 허용 건축물은 도시내 녹지지역의 수준을 감안하여 결정

- 계획관리 - 자연녹지

- 생산관리 - 생산녹지

- 보전관리 - 보전녹지

2. 준농림지역에서 아파트를 지을 때 무엇이 달라지는가?

□ 앞으로 준농림지역에서 아파트를 짓고자 한다면

- 30만제곱미터 이상의 규모를 갖도록 집단화시켜야 함

※ 필요한 경우 업체간 콘소시엄을 구성하여 집단 개발

- 당해 지역에 적용되는 용적률은 종전의 200%에서 150%를 적용받게 됨

- 기반시설, 환경·경관 등에 대한 계획(제2종지구단위계획)을 수립하여야 하고, 계획수립시 주민의견 청취, 도시계획위원회 심의 등 도시계획 절차를 밟아야 함

- 당해 지역은 □기반시설부담구역□으로 지정되어 사업자는 도로·학교 등 기반시설을 설치하여야 함

3. 도시지역이 아닌 곳에서 절토·성토 등을 할 때에도 허가를 받아야 하는가?

□ 지금까지는 도시지역에 한하여 절토·성토 등 개발행위를 할 때 허가를 받도록 하였으나,

- 이번 제도개편으로 비도시지역에서도 허가를 받도록 하여 주변환경이나 경관과 어울리지 아니하는 시설은 행위를 하지 못하도록 할 계획임

□ 따라서, 도시지역이 아니더라도 다음의 행위를 할 때에는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 함

- 3층 이상 또는 연면적 200□ 이상의 건축물의 건축

- 무게가 500톤 이상, 부피가 500□ 이상, 수평투명면적이 200□ 이상인 공작물의 설치

- 660□ 이상의 토지를 50□ 이상 절토·성토하는 행위

- 250□ 이상의 토지에서 500□ 이상의 토석채취

4. 행위제한의 강화로 인하여 법령에 어긋나는 기존 건축물에 대한 대책은?

□ 용도지역이 변경되거나 행위제한이 강화되기 전에 건축된 건축물은 건축행위의 종류에 따라 차등 관리

- 대수선이나 재□개축은 종전의 용도로 사용하는 것을 전제로 하여 허용

- 증축의 경우 증축부분이 새로운 용도제한에 맞아야 허가

5. 현행 준농림지역이 보전관리·생산관리·계획관리지역으로 세분되려면 수도권은 2005년, 그밖의 지역은 2007년까지 기다려야 하는데, 그동안 준농림지역에서의 행위제한은 어떻게 되는가?

□ 관리지역이 세분되기 전이라도 당해 지역에 대한 행위제한은 계획관리지역 수준으로 잠정 규정하여 운용하게 됨

- 건축물의 허용용도는 계획관리지역 수준으로 규정

- 건폐율·용적률은 40%·80%로 함

6. 앞으로의 일정은?

□ 법률은 내년 1월 1일부터 시행하므로 그전에 시행령·시행규칙·지침 등 하위규정을 제정하여야 함

- 입법예고가 끝난 후 규제개혁위원회·법제처·국무회의 심의를 거쳐 7월말까지 시행령 및 시행규칙을 제정·공포할 예정이며, 지침도 7월말까지 제정완료할 예정임

- 8월부터 지자체 공무원, 도시계획기술사 등에 대한 순회교육을 실시하는 한편, 금년말까지 지방자치단체 조례가 제정되어 새로운 제도의 시행에 차질이 없도록 할 계획임

□ 내년부터는 수도권내의 시·군, 광역시, 광역시와 인접한 시·군은 2005년까지, 나머지는 2007년까지 새로운 제도에 따라 관리지역을 세분하는 등 도시계획을 정비하여야 함