지역·직장주택조합

표준규약 및 표준공사계약서 연구

2003. 10

건  설  교  통  부

지역·직장주택조합 표준규약 (안)

1. 표준규약 작성의 목적

표준조합규약은 주택조합 운영의 기본이 되는 조합규약의 작성시 기본 지침서로 역할을 하기 위하여 제정한다. 조합원, 조합, 시공사 및 설립인가권자 등에게 조합규약에 규정되어야 할 사항과 조합규약 작성상 유의할 점 등을 제시한다. 이로써 주택조합이 적법 타당하고 민주적, 합리적으로 운영될 수 있도록 하며, 주택건설사업이 효율적, 경제적으로 추진될  수 있도록 하는 데 그 목적이 있다.

2. 표준규약 작성시 고려사항과 작성방법

표준규약 작성시 기본적으로 고려되어야 할 사항들은 다음과 같다. 첫째, 다양한 형태의 지역·직장주택조합이 각자의 사업특성에 적합한 조합규약의 작성에 표준적으로 사용할 수 있어야 한다. 둘째, 주택조합관련 법령에서 규정하고 있는 필수적 사항이 포함되어야 한다. 셋째, 관련 법에는 규정되어 있지 않으나 조합운영시 발생될 수 있는 문제들을 합리적으로 해결할 수 있도록 하여야 한다. 넷째, 이해당사자 사이에 규정에 대한 해석이 모호하지 않도록 구체적으로 명시되어야 한다. 다섯째, 주택조합사업이 효율적으로 운영될 수 있어야 한다.

표준규약에 규정되어야 할 주요내용을 살펴보자. 주택조합제도의 취지에 맞는 조합운영방법을 제시하고, 조합원의 자격취득과 변경·상실사유, 조합원의 권리와 의무사항 등을 규정한다.  또한 조합원에게 조합운영 전반에 대한 고지방법과 정보공개방법을 구체적으로 제시하여 가급적 조합원 스스로 결정하고 투명한 조합운영이 되도록 한다.

주택조합에서 가장 간과하기 쉬운 조합장 및 임원 등의 권한과 의무, 책임한계 등을 명시한다. 항상 현금을 수반하는 조합회계의 투명성 확보를 위한 절차와 방법을 제시한다.  특히 대행사나 등록업자 임직원 및 이해관계자가 조합임원이 될 수 없도록 하고, 조합비 관리와 집행을 위한 통장 및 인장의 관리주체를 명확히 한다.

조합원의 비용부담 범위와 비용지급 내용을 확정한다. 사업부지의 변경, 소유권취득 불가능 등으로 사업시행 초기에 사업추진이 중단되는 경우 각 사안에 따라 비용부담 주체와 부담비율 등을 정한다.

조합원들은 토지 및 건축비를 포함하여 대부분 동일한 조합비를 현금으로 부담하지만 신축건물의 세대별 가격차이가 현저하여 조합원간에 이해관계가 대립되므로 입주할 동·호수 결정 방법을 정한다.  결정방법은 선착순으로 정하는 경우, 추첨에 의한 경우,  동·호수의 위치별 가격차이에 대한 부담금을 차등화하는 방안 등이 있다.

단지내 상가나 부대시설이 포함되는 경우 공사비부담 및 분양자의 주체와 분양수익의 배분방법을 규정하여야 한다.  그리고 건설될 주택에서 잔여세대가 발생하는 경우 분양방법, 비용부담 및 분양수익의 주체 등을 명확히 규약에 반영한다.

표준규약은 하나의 예시로 법적 구속력은 없다. 조합의 특징과 여건에 따라 관련 조항을 추가, 삭제, 수정하여 달리 규정할 수 있다. 또한 관련법규의 변경 또는 주택조합의 특성에 따라 활용할 수 있도록 관련법규 조항과 내용을 부기하였다. 그러나 조합원의 권익과 관계되는 사항에 대한 규정완화 등은 치밀한 검토와 전체적인 합의절차 등을 거쳐 신중하게 정하는 것이 바람직하며, 관계법에 규정된 규정에 위배되어서는 안된다.

3. 표준규약의 성격과 활용방법

지역·직장주택조합은 주택법령의 규정에 해당되는 다수의 무주택자가 조합을 설립하여 사업부지를 확보하고 주택법령에 따라 사업부지를 관할하는 시장·군수·구청장으로부터 조합설립인가를 득한 후 시공자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 제도이다.

표준규약은 주택건설사업에 경험이 없는 주택조합과 조합원이 규약을 작성함에 있어 그 사업의 구체적인 추진절차와 조합원의 권리·의무관계, 주택조합 운영방법, 사업시행방법, 분쟁해결 방법 등 주택조합의 규약에 반영되어야 할 방법을 예시하는 하나의 가이드라인으로 법적 구속력은 없다.

표준규약은 주택조합·시공사·사업부지의 특징과 여건 등에 따라 각자의 실정에 맞도록 추가·삭제·수정할 수 있다. 그러나 조합원의 권익과 관계되는 사항에 대한 규정완화 등은 치밀한 검토와 전체적인 합의절차 등을 거쳐 신중하게 정하는 것이 바람직하며 관계법령에 위반되어서는 안된다. 표준규약에서 사용된 용어 또는 기호의 정의는 다음과 같다.

【주】: 표준규약에 직접 규정한 사유와 관계법령의 근거 및 해당 조항이 지니는 의의와 성격을 설명하였고, 실제 규약 작성시 주의해야 할 내용·기준·범위 및 출처 등을 설명한 것임

□  : 표준규약에 직접 규정하기 어려운 사항으로 명칭 및 사업부지의 위치,  대표자 성명, 구체적인 수치 등을 주택조합에서 기재해야 할 사항임

4. 지역·직장 주택조합 표준규약 (안)

지역·직장주택조합 표준규약(안)

2003.10.

건 설 교 통 부

목    차

제1장 총   칙

제 1조(명  칭)	1

제 2조(목  적)	1

제 3조(사무소)	1

제 4조(사업시행지역의 위치 및 면적)	1

제 5조(조합규약의 변경)	1

제 6조(조합원의권리의무에 관한 사항의 고지)	1

제 7조(용어의 정의)	1

제2장 조합원

제 8조(조합원의 자격)	1

제 9조(조합원의 가입)	1

제10조(조합원의 권리와 의무)	1

제11조(조합원 지위의 양도)	1

제12조(조합원의 탈퇴·자격상실·제명)	1

제13조(조합원의 추가모집·교체)	1

제14조(추가모집 조합원의 권리보호)	1

제3장 임  원

제15조(임원의 수와 피선출권)	1

제16조(임원의 선출)	1

제17조(임원의 임기)	1

제18조(임원의 결격사유 및 자격상실 등)	1

제19조(임원의 직무 등)	1

제20조(임원의 사임 및 해임 등)	1

제21조(임직원의 보수 등)	1

제4장 총회·대의원·이사회

제22조(총회의 설치)	1

제23조(총회 결의사항)	1

제24조(총회 결의방법)	1

제25조(대의원회의 설치)	1

제26조(대의원회의 직무)	1

제27조(대의원회의 소집)	1

제28조(대의원회의 결의방법)	1

제29조(이사회의 설치)	1

제30조(이사회의 직무)	1

제31조(이사회의 소집)	1

제32조(이사회의 결의방법)	1

제33조(감사의 이사회 출석권한 및 감사요청)	1

제34조(회의록 작성 및 관리)	1

제5장 조합회계

제35조(조합의 회계)	1

제36조(재  원)	1

제37조(부담금의 부과 및 징수)	1

제38조(자금의 운영 및 관리)	1

제39조(조합의 회계감사)	1

제6장 사업시행

제40조(시행방법)	1

제41조(사업시행기간)	1

제42조(업무대행자의 선정)	1

제43조(시공자의 선정 및 사업시행계약)	1

제44조(공동사업주체인 시공자의 의무)	1

제45조(기성금지급)	1

제46조(부동산의 신탁)	1

제47조(부기등기)	1

제48조(조합원 분양)	1

제49조(일반분양)	1

제50조(입주자로 선정된 지위의 전매 등)	1

제7장 완료조치

제51조(입주통지 등)	1

제52조(조합의 해산)	1

제53조(청산인의 의무)	1

제54조(채무변제 및 잔여재산의 처분)	1

제55조(관련서류의 이관)	1

제8장 보  칙

제56조(다른 규정의 적용)	1

제57조(규약의 해석)	1

제58조(소송의 관할)	1

부  칙	1

제1장 총칙

제1조(명칭)

본 조합의 명칭은 □□□지역(직장)주택조합(이하□조합□이라 한다)이라 한다.

【주】주택법에 따라 지역주택조합, 직장주택조합의 명칭 사용.

제2조(목적)

본 규약은 주택법의 규정에 의한 지역(직장)주택조합 사업에 관한 필요한 사항을 규정하여 조합원의 권익을 보호하고 사업추진이 원활히 이루어지도록 하므로서 조합원 주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.

제3조(사무소)

조합의 주된 사무소는 □□(시·도) □□(시·군·구) □□(읍·면) □□(리·동) □□번지 □□호에 둔다.

제4조(사업시행지역의 위치 및 면적)

① 조합주택 건설예정지는 □□(시·도) □□(시·군·구) □□(읍·면) □□(리·동) □□번지 외 □□필지로서 사업부지의 총면적은 □□□(□□평)으로 한다. 단, 본 사업의 시행상 필요할 경우 대지의 총면적이 다소 증감할 수 있다.

② 관할 시장·군수·구청장은 주택조합 설립을 인가할 때에는 당해 조합주택건설예정지의 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 사업의 시행여부를 결정하여야 하며, 당해 조합주택건설예정지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 조합주택건설예정지와 중복되지 아니하도록 하여야 한다.

【주】주택법 시행령 제36조의 내용을 반영하여 주택조합 설립인가시 필수적으로 조합주택건설예정지를 특정하도록 함. 다만, 진입로부지 매수, 사업부지 감소 등 사업시행상 필요하여 사업부지의 면적변경(증감)이 있을 수 있음.

【주】주택법시행령 제36조 (주택조합의 설립등) 참조 : 주택조합설립인가□변경인가 또는 해산인가를 받고자 하는 자는 인가신청서에 필요 서류를 첨부하여 조합주택건설예정지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출하여함. 다만, 시장·군수·구청장은 필요한 경우에 한하여 당해 조합주택건설예정지에 대한 토지사용승낙서를 제출하도록 할 수 있음.

제5조(조합규약의 변경)

조합규약을 변경하고자 할 경우에는 조합원 총회에서 제24조에 규정한 총회결의방법에 따른다.

【주】조합규약의 변경은 주택법 시행규칙 제26조 제12항 및 제13항에 따라 총회 결의사항에 해당함.

제6조(조합원의 권리·의무에 관한 사항의 고지 등)

① 조합은 조합원의 권리·의무에 관한 사항(변동사항을 포함한다. 이하 같다)을 조합원에게 성실히 고지하여야 한다.

② 조합이 제1항의 규정에 따라 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 고지하는 때에는 이 규약에서 따로 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 따른다.

1. 관련 조합원에게 등기우편으로 통지하여야 한다. 등기우편이 주소불명 등의 사유로 반송된 경우에는 제2호의 조치로 통지에 갈음한다.

2. 조합사무실 또는 인터넷에 3월 이상 비치하거나 게재하는 등의 조치를 하여 관련 조합원이 이를 열람할 수 있도록 하여야 한다.

【주】조합이 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 사전에 성실히 고지하도록 하여 조합원의 권익을 보장하도록 하고 집행부의 독단적인 조합운영을 차단할 수 있도록 함.

제7조(용어의 정의)

이 규약에서 사용하는 용어의 의미는 다음과 같다.

1. 조합운영비: 조합사무실의 운영, 임직원의 급여, 기타 경비에 사용하기 위하여 조합원들이 납입하는 금원

2. 토지매입비: 사업대상 토지구입을 위해 조합원이 납입하는 금원

3. 건축비: 건축을 위한 직·간접 공사비로 조합원이 납입하는 금원

4. 부담금(조합비): 조합운영비, 토지 매입비, 건축비 등 조합의 사업추진을 위해 조합원이 조합에 납입하는 일체의 금원

5. 1차조합원: 조합설립인가 당시의 조합원 또는 이들의 지위를 승계한 자

6. 2차조합원: 조합설립인가 후 추가모집승인을 받아 조합에 가입한 조합원

【주】조합의 사업형태에 따라 조합원들이 조합에 납입하는 금원의 성격을 명확히 할 필요가 있음. 조합운영비 등을 별도로 징구하지 않는 조합이 있을 수 있으며, 조합의 형편에 따라 필요한 사항을 정하면 될 것임.

【주】소수의 조합원으로 조합설립인가를 받은 후 대규모로 추가조합원 모집을 할 경우에는 설립인가 당시의 조합원과 추가조합원 사이의 이해관계의 충돌을 방지하고 추가모집 조합원의 임원 피선출권등 권익을 보장할 필요도 있으므로 그러한 경우를 대비하여 1차, 2차 조합원의 용어를 구분한 것이나, 조합실정에 따라서는 불필요한 규정이 될 수도 있음.

제2장 조합원

제8조(조합원의 자격) 조합원의 자격요건은 주택법령에 정한 조합원의 자격요건을 말하며 다음 각호와 같다.

지역주택조합 경우

1. 주택조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 1채에 한하여 소유한 세대주인 자

2.주택조합설립인가신청일 현재 □□시·도 □□시·군·구(주택조합설립인가지역)에 6개월 이상 거주하여 온 자

직장주택조합 경우

1. 주택조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 1채에 한하여 소유한 세대주인 자

2. 주택조합설립인가신청일 현재  □□시·도 □□시·군·구(주택조합설립인가지역) 안에 소재하는 동일한 국가기관□지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자

【주】조합원자격의 규정은 주택법 제32조제5항 및 주택법 시행령 제 37조 등에 규정된 중요한 사항이므로 주택법령 등에서 정하는 구체적인  사항을 추가토록 하고, 주택조합설립인가지역과 동일지역의 범위는 동일한 특별시, 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다) 이어야 함.

【주】조합원 자격의 지속적인 유지여부는 전산검색에 의하여 확인될 것이고, 추후 2차조합원 및 전매로 인한 조합원변경 요건 역시 역시 최초조합원과 동일한 조건을 유지해야 할 것이므로 조합원의 판단기준은 명확하게 제시되어야 할 것임.

【주】주택법 시행령 제37조 - 시행령 확정되면 삽입

제9조(조합가입)

① 규약 제8조 (조합원 자격)에 해당하는 자로서 조합에 가입하고자 하는 자는 소정 양식의 가입신청서 및 사업시행에 필요한 서류를 제출하여 조합장의 허가를 얻어야 한다.

② 조합원은 조합이 사업시행에 필요한 서류를 요구할 경우에 이를 제출할 의무가 있으며, 조합은 요구서류에 대한 용도와 수량을 명확히 하여야 한다.

② 조합은 그 설립인가를 받은 후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만,  조합원 수가 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위 안에서 조합설립인가권자로부터 법령이 정하는 범위 안에서  조합원 추가모집의 승인을 받은 경우와 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위 안에서 충원하는 경우에는 그러하지 아니한다.

1. 조합원의 사망

2. 사업계획승인 이후에 입주자로 선정된 지위(당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 및 지위 등을 말함)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만 주택법령의 규정에 의하여 전매가 금지되는 경우를 제외한다.

3. 조합원 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우

4. 조합원이 확정판결 등의 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 조합원 자격을 상실하는 경우

5. 조합원이 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

【주】주택법 시행령 제38조의 내용 반영.

③ 조합원의 자격이나 권한, 입주자로 선정된 지위 등을 양도·상속·증여 및 판결 등으로 이전받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리·의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다.

【주】조합원 지위 이전시 권리관계를 명확하게 함으로써 업무의 혼란을 줄이기 위함.

제10조(조합원의 권리와 의무)

① 조합원은 다음 각호의 권리를 갖는다

1. 사업계획으로 정한 조합주택의 공급청구권

2. 총회의 출석권·발언권 및 의결권

3. 임원과 대의원의 선출권 및 피선출권, 피선출권은 조합원에 한하며 조합원 이외의 자는 임원 및 대의원으로 선출될 수 없다.

【주】임원과 대의원의 피선출권을 조합원에 한하도록 하여 자격시비를 방지하고자 함.

② 조합원은 다음 각호의 의무가 있다.

1. 부담금(조합운영비, 토지매입비, 건축비 등) 등의 납부의무

2. 관계법령 및 규약, 총회 등의 의결사항 준수의무

【주】조합원에게 금전적 부담이 되는 사항을 보다 명확히 규정하기 위한 것으로 조합에 따라 보다 구체적으로 명시할 수도 있음.

③ 조합원의 결의권은 평등하며, 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하지 않는다. 다만, 조합원이 유고로 권한을 행사할 수 없는 경우에는 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하고 그 권한을 대리로 행사할 수 있다.

【주】조합원의 부재, 유고 등으로 조합원의 권한을 대리로 행사하는 경우에 자격 등에 대한 분쟁이 많은 점을 감안한 것임.

④ 조합원이 주소 또는 인감을 변경하였을 경우에는 즉시 조합에 통지하여야 하며, 통지하지 아니하여 발생되는 불이익에 대하여 조합에 이의를 제기할 수 없다.

제11조(조합원 지위의 양도)

① 조합원이 그 권리를 양도할 때에는 관계법령에 적합하여야 하며 관할 시·군·구청에서 양도계약서에 검인을 받아 조합에서 권리의무승계계약서를 작성하여야 한다. 양도 즉시 검인 및 권리의무승계계약서를 작성하지 아니한 경우 이로 인한 불이익에 대하여 해당조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다.

② 조합은 검인받은 양도계약서 사본을 제출받아 권리의무승계계약서에 첨부하여 보관하고 조속히 조합설립인가권자에게 조합원변경 인가신청을 하여야 한다. 양도자는 변경인가를 받을 때까지 조합원자격을 유지하여야 하며, 양수자는 변경인가를 받아야 조합원이 될 수 있다.

【주】전매 등으로 조합원의 권리가 양도되는 경우가 많으나 관계법령에 위배되는 전매가 있을 수 있으므로 이를 방지하고, 아울러 조합이 조속히 조합원 변경인가를 처리할 수 있도록 하여 사업추진에 지장을 초래하는 것을 방지하고자 함.

제12조(조합원의 탈퇴·자격상실·제명)

① 조합원의 사정에 의하여 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 등의 의결로서 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.

【주】조합원의 개인사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이루어진다면 사업추진에 지장이 많으므로 원칙적으로 임의탈퇴는 불허하되, 총회 등의 결의에 따르도록한 것이며 총회결의 또는 대의원회결의 여부는 조합원수, 단지규모, 탈퇴가 조합에 미치는 영향등을 감안하여 결정하면 될 것임.

② 관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.

【주】관계법령 및 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우 조합원의 자격이 조합내부의 별도 절차(총회, 대의원회 결의 등)나 행정절차(변경인가 등)를 받을 때까지 지속되는지 여부에 대한 논란을 방지하고자 함.

③ 조합원이 다음 각 호에 해당하는 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 아니하여 조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당조합원에 대해 소명기회를 부여하여야 하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.

1. 부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우

2. 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 본 사업에 지장을 초래하였을 경우

【주】소수의 조합원이 의무를 불이행하여 조합에 피해를 주는 경우에는 해당조합원을 제명할 수 있도록 하되, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 소명기회를 부여토록 한 것임.

④ 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을  환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회결의로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.

【주】조합원의 지위를 상실한 경우에는 조속하게 납입금을 반환하도록 하여 분쟁을 방지하고 함. 다만, 주택조합의 사정에 따라서는 자금능력의 부족으로 조속한 환급이 불가능한 경우가 있고, 이러한 경우에도 조속한 상환을 강제한다면 잔존 조합원의 피해가 클 것이므로 예외적으로 총회결의로서 환급시기를 사업완료 후 등으로 조정할 수 있도록 규정한 것임.

제13조(조합원의 추가모집·교체)

조합은 다음 각오의 1에 해당하는 경우에 조합원의 추가모집이나 교체를 할 수 있으며 주택법 등 관계법령에 적합하여야 하고, 이에 위배되어 조합원을 추가모집하거나 교체할 수 없다.

1. 조합원의 사망

2. 법 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인이후에 입주자로 선정된 지위(당해 주택에 입주할 수 있는 권리□자격 및 지위 등을 말한다)가 양도□증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제41조 제3항 본문의 규정에 의하여 전매가 금지되는 경우를 제외한다.

3. 조합원 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우

4. 조합원이 확정판결 등의 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 조합원 자격을 상실하는 경우

5. 조합원이 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

6. 기타 제1호 내지 제5호에 준하는 경우로서 건설교통부장관이 정하는 경우

【주】주택법 시행령 제38조의 규정에 의하여 조합원의 추가모집이나 교체에 관하여 일정한 제한을 가하고 있으므로 이를 규약에 반영할 필요가 있음. 그러나 법령의 규정을 그대로 표준규약에 정할 경우 수시로 변경되는 주택법 시행령의 내용에 따라 수시로 규약을 변경하여야 하고, 이러한 실무처리는 실정에 맞지 아니하므로 표준규약에는 포괄적으로 관계법령에 적합하여야 한다는 내용으로만 기재하여, 탄력적으로 운용하는 것이 바람직할 것임.

【주】주택법 시행령 제38조 제1항 지역조합 또는 직장조합은 그 설립인가를 받은 후에는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 조합원수가 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위 안에서 시장 등으로부터 건설교통부령이 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우와 기타 사유로 결원이 발생한 범위 안에서 충원하는 경우에는 그러하지 아니하다.

【주】주택법 시행령 제38조 제2항 제1항 각호외의 부분단서의 규정에 의하여 조합원으로 추가모집되는 자와 동항 제1호외의 사유로 충원되는 자의 조합원 자격요건은 당해 주택조합의 설립인가신청일을 기준으로 한다.

【주】주택법 시행령 제38조 제3항 시장·군수·구청장은 제1항 각호외의 부분 단서의 규정에 의한 조합원 추가모집(제1항 각호에 의한 조합원충원을 제외한다)의 승인은 1회에 한하여 이를 할 수 있으며, 추가모집에 따른 조합의 변경인가 신청은 조합설립인가 후 3월 이내에 이를 하여야 한다.

【주】주택법 제32조 제5항 단서 다만, 제41조 제1항의 규정에 의한 투기과열지구 안에서 제1항의 규정에 의하여 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니된다.

【주】주택법 제41조 제3항 제1항의 규정에 의한 투기과열지구 안에서 사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다)에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 같다)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니된다. 다만, 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정하는 경우로서 건설교통부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제14조(추가모집 조합원의 권리보호)

조합이 조합원을 추가모집한 경우 추가모집된 조합원(2차 조합원)이 조합설립인가 당시의 조합원(1차조합원) 숫자를 상회할 경우 조합임원에 대하여 다시 총회를 소집하여 신임여부를 확인하여야 한다. 또한 추가모집 조합원수에 비례하여 신임이사를 충원할 수 있다.

【주】소수의 조합원으로 조합설립인가를 받은 후 대규모로 추가조합원 모집을 할 경우에는 추가모집 조합원의 임원 피선출권등 권익을 보장할 필요도 있음.

【주】2차 조합원은 최초 설립인가된 조합에서 제시한 사업계획을 승인한 상태에서 가입한 것임. 2차 조합원이 다수라 할지라도 기존의 임원 및 대의원 등은 사업의 연속성 유지를 위하여 지위를 그대로 유지토록하고 추가로 임원 또는 대의원수를 확보하면 될 것임.

제3장 임원

제15조 (임원의 수와 피선출권)

본 조합에는 조합장 1인과  □인 이내의 이사 및 2인 이내의 감사를 둔다. 조합원이 아닌 자는 임원으로 선출될 수 없다.

【주】조합의 대표로서 조합장 1인을 두고, 조합의 실정에 맞게 적정한 수의 이사를 두도록 함. 주택조합의 특성상 조합원이 아닌 자의 임원 피선출권을 제한하는 것이 바람직함.

제16조(임원의 선출)

임원은 총회에서 재적조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 선출한다. 다만, 1차 투표에서 정족수에 미달되어 선출이 불가능한 경우에는 다득표자 2인을 상대로 2차 투표를 실시하고, 2차투표에서도 정족수에 미달된 경우 3차 투표를 통해 최다득표수로 선출할 수 있다.

【주】조합 임원의 선임과 해임은 주택법 시행규칙 제26조 제12항에 따라 총회결의사항임.

제17조(임원의 임기) 임원의 임기는 선임된 날부터 다음 각 호의 경우를 제외하고는 사업종료시까지로 한다.

1. 자진사퇴한 경우

2. 제18조의 제1항의 규정에 의한 결격사유가 발생한 경우

3. 총회결의에 의해 해임되는 경우

【주】임원의 임기는 원칙적으로 사업종료시까지로 정하여 사업추진의 일관성을 도모하고자 하는 것이며, 임원이 직무를 유기하거나 권한을 남용하여 사업추진에 지장이나 손해를 준 경우 조합원 총회의 결의로 해임할 수 있도록 하여 조합원의 권익을 보호하도록 함.

제18조(임원의 결격사유 및 자격상실 등)

① 다음 각호의 자는 조합의 임원 및 대의원에 선임될 수 없다.

1. 미성년자·금치산자·한정치산자 또는 파산자로서 복권되지 아니한 자

2. 법원의 판결 또는 법률에 의하여 자격이 상실되거나 정지된 자

3. 금고이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년이 경과되지 아니한 자

4. 금고이상의 형의 선고를 받고 그 집행유예의 기간이 완료된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자 또는 선고유예를 받고 그 선고 유예기간 중에 있는 자

5. 본 주택조합의 시공사, 업무대행사 임직원

② 임원 및 대의원으로 선임된 후 그 직무와 관련한 형사사건으로 기소될 경우에는 확정판결이 있을 때까지 이사회 또는 대의원회 결의에 따라 직무수행자격을 정지시킬 수 있으며, 그 사건으로 벌금이상의 형의 선고를 받은 임원 및 대의원은 그 날부터 자격을 상실한다. 자격을 상실한 경우 즉시 새로운 임원 및 대의원을 선출하여 관할관청의 변경인가를 받아야 한다.

【주】당해 주택조합의 시공사, 업무대행사, 행정용역사의 임직원이 조합임원이 될 경우 조합원의 권익보다는 시공사 등의 이익을 추구할 가능성이 있으므로 시공사 등의 임직원에 대하여 조합임원의 자격을 제한하고자 한 것임.

【주】조합임원의 선임과 해임은 총회의결사항이고 직무와 관련된 사건으로 기소된 후 확정판결까지의 기간이 장기화 될 경우 해당 임원의 자격시비 등으로 조합 업무추진에 지장이 많음을 감안한 것임

제19조(임원의 직무 등)

① 조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 된다.

② 이사는 이사회에 부의된 사항을 심의·의결하며 이 규약 또는 업무규정이 정하는 바에 의하여 조합의 사무를 분담한다.

③ 감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며 정기총회에 감사결과보고서를 제출하여야 한다. 이 경우 조합원 1/10이상의 요청이 있을 때에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여 공인회계사가 작성한 감사보고서를 제출하여야 한다. 이 경우 회계감사비용은 공인회계사 회계감사를 요청한 조합원이 부담하여야 한다.

【주】조합회계 등 감사의 업무에 관하여 의혹이 있을 경우 공인회계사에게 회계감사를 의뢰토록 하여 의혹을 해소할 수 있도록 한 것으로 요청정족수는 조합의 규모 등에 따라 1/20, 1/5, 1/3등으로 적정하게 조정할 수 있음. 소수 조합원에 의한 공인회계사에 의한 회계감사가 남용되는 것을 방지하기 위하여 감사비용은 감사를 요청한 조합원이 부담하도록 하는 것이 바람직하나, 조합의 사정에 따라서는 조합이 부담하는 것으로 정해도 무방할 것임.

④ 감사는 조합의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하며, 조합장에게 보고를 위한 회의를 소집할 것을 요구할 수 있다. 이 경우 감사의 회의소집요구에도 불구하고 조합장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접 회의를 소집할 수 있다. 회의소집 절차와 결의방법 등은 제22조 제6항, 제7항, 제24조, 제27조, 제28조의 규정을 준용한다.

【주】부정이 있을 경우, 감사에게 총회 또는 대의원회의의 소집요구권 및 소집권을 부여함으로써 부정에 대한 신속한 조치를 기할 수 있도록 한 것임.

⑤ 조합장이 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련되었을 경우에는 감사가 조합을 대표한다.

⑥ 조합장이 유고로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 이사 중에서 연장자순에 의하여 그 직무를 대행한다.

【주】부조합장이 있는 경우 부조합장, 상근이사 중 연장자순 등으로 조합여건에 맞게 조정할 수 있음.

⑦ 조합은 그 사무를 집행하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 조합의 인사규정이 정하는 바에 따라 상근하는 임원 또는 유급직원을 들 수 있다.

【주】상근임원의 종류 및 상근임원의 업무범위·권한·의무, 유급 직원의 수 및 직함, 업무내용 등을 별도의 인사규정을 마련하여 운영하도록 한 것이나, 조합의 규모나 성격에 따라 별도의 인사규정이 없이 규약에 직접 정할 수도 있을 것임.

⑧ 조합에 상근하는 임직원은 같은 목적의 사업을 시행하는 다른 조합 또는 유사단체의 임직원을 겸할 수 없다.

제20조(임원의 사임 및 해임 등)

① 임원이 자의로 사임하는 경우에는 서면에 의한 사임서를 제출하여야 한다. 조합장 및 감사의 경우에는 사임서가 총회, 대의원회 또는 이사회에 제출된 때, 나머지 임원의 경우에는 사임서가 조합장에게 제출된 때에 사임의 효력이 발생한다. 사임의 효력이 발생한 때에는 사임서를 수리한 기관(조합장의 경우에는 총회, 대의원회 또는 이사회, 기타 임원의 경우에는 조합장)의 동의가 없는 한 임의로 사임을 철회할 수 없다.

【주】임원을 사임하는 경우에 사임의 효력발생시기가 불투명하고, 사임 이후에 사임의사를 철회하는 경우에도 임원 자격유무를 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우가 많으므로 사임의 효력발생시기 및 철회가 가능한지 여부를 명확하게 규정하여 혼선을 방지하고자 한 것임.

② 임원은 그 선임 절차에 따라 해임할 수 있다. 이 때 감사는 임원에 대한 해임사유에 대하여 총회에 보고할 수 있으며, 감사의 해임일 경우 조합장이 해임사유에 대하여 총회에 보고할  수 있다.

【주】조합장을 비롯한 임원의 해임은 선임과 같은 절차로 행하여지도록 한 것임. 조합임원의 선임 및 해임은 주택법 시행규칙 제26조 제12항에 따라 총회결의사항임.

③ 제1, 2항의 규정에 의하여 임원이 사임하거나 해임되는 경우에 임원 선임절차에 따라 즉시 새로운 임원을 선출하여야 하며 새로운 임원이 선임, 취임할 때까지는 종전의 임원이 직무를 수행한다.

④ 제3항의 경우 사임하거나 해임되는 임원이 새로운 임원이 선임, 취임할 때까지 직무를 수행하는 것이 적합하지 아니하다고 인정될 때에는 이사회 또는 대의원회의 결의에 따라 그의 직무수행을 정지하고 조합장이 임원의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다. 다만, 조합장이 사임 또는 해임되거나 제18조 제2항에 의한 직무수행자격의 정지기간 동안에는 감사가 임원의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다.

【주】임원이 직무태만, 부정 등으로 해임되는 경우에는 새로운 임원이 선출될 때까지 업무를 수행하는 것이 적정하지 못한 경우가 있을 것이므로 업무공백이나 부작용이 없도록 업무수행을 대신할 자를 임시로 선임할 수 있도록 한 것임

제21조(임직원의 보수 등)

① 조합은 상근임원 또는 비상근 임원에 대하여 별도로 정하는 보수규정에 따라 보수를 지급할 수 있으며, 임원이 그 직무를 수행함으로써 발생되는 경비를 지급할 수 있다.

【주】직장주택조합이나 지역주택조합의 경우에 상근하는 임원이 없는 조합이 많으나 비상근 임원이라 하더라도 조합의 업무를 위하여 많은 시간을 투여하고, 비용을 지출하는 경우도 많이 있으므로 조합의 사정에 따라 상근, 비상근 임원에 대하여 보수 및 경비를 지급할 수 있을 것임.

② 유급직원에 대하여 조합이 정하는 별도의 보수규정에 따라 보수를 지급하여야 한다.

【주】임원 및 유급직원에 대한 보수는 사업비에 영향을 미치므로 별도의 보수규정을 마련하여 운영토록 한 것이나, 조합의 규모에 따라 규약에 보수에 관한 사항 등을 직접 규정할 수도 있음.

③ 유급직원은 조합의 인사규정(또는 규약의 인사에 관한 규정 제□조 제□항)이 정하는 바에 따라 조합장이 임명한다. 이 경우 임명결과에 대해 사후에 총회 또는 대의원회의의 인준을 받아야 하며 인준을 받지 못하면 즉시 해임하여야 한다.

제4장 총회, 대의원회, 이사회

제22조(총회의 설치)

① 조합에는 조합원 전원으로 구성되는 총회를 둔다.

② 총회는 정기총회, 임시총회, 창립총회로 구분하며 조합장이 소집한다. 다만, 창립총회는 주택조합추진위원회 위원장 또는 그 직무를 대행하는 자가 소집한다.

③ 정기총회는 매년 1회 12월 중에 개최한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 대의원회 또는 이사회 결의로 일시를 변경할 수 있다. 회계연도내에 임시총회가 개최된 경우에는 대의원회 또는 이사회 결의로 정기총회를 생략할 수 있다.

【주】정기총회는 매년 일정한 시기에 개최하는 것이 바람직하나 조합의 사정에 따라 탄력적으로 운영할 수 있도록 총회개최 시기의 변경을 가능케 한 것임. 총회에는 비용이 소요되므로 사업일정에 따라 임시총회를 개최한 경우에는 정기총회를 생략할 수 있도록 한 것이나 조합실정에 따라 달리 정할 수도 있을 것임.

④ 임시총회는 다음 각호의 경우에 개최한다.

1. 조합장이 필요하다고 인정하는 경우

2. 재적조합원 1/5 이상이나 재적대의원 2/3 이상 또는 감사 전원으로부터 안건을 명시하여 서면에 의한 임시총회의 소집요구가 있을 경우

⑤ 제4항 제2호의 경우 조합장은 필요성 유무에 불구하고 1개월 이내에 임시총회를 개최하여야 한다. 이 경우 7일 이내에 조합장이 총회소집요구에 응하지 않을 경우에는 총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사는 법원의 총회소집허가를 얻어 총회를 소집할 수 있다. 총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사가 법원에 총회소집 허가 신청을 한 뒤에는 조합장은 같은 안건을 목적으로 한 총회를 소집할 수 없다.

【주】일정비율 이상의 조합원, 대의원 또는 감사에게 총회소집요구권을 부여함으로써 조합원의 권익을 보호하도록 함. 이때, 총회소집요구 정족수는 조합원 수, 조합의 규모 등에 따라 적절히 정할 수 있을 것임.

【주】조합원, 대의원 또는 감사에게 총회소집권을 부여한 것은 민법의 사단법인에 관한 규정중 소수조합원의 권리를 원용한 것이므로 이에 따라 법원의 허가를 얻어 총회를 소집할 수 있도록 정한 것임. 법원의 허가를 얻도록 한 것은 소수조합원에 의한 총회소집권 남용을 방지하고, 총회소집절차가 법령 및 규약에 부합하도록 하기 위한 것임.

【주】총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사가 법원에 총회소집 허가신청을 한 뒤에 조합장이 같은 안건을 목적으로 한 총회를 소집하는 것을 허용한다면 조합장이 총회개최시기를 고의로 지연시키는 것을 방조하는 것이므로 소수조합원 등에 의한 총회소집 요구의 실효성을 높이기 위하여 법원에 총회소집허가신청을 한 뒤에는 조합장이 같은 안건을 목적으로 하는 총회를 소집하는 것을 제한하고자 하는 것임.

⑥ 제2항 내지 제5항의 규정에 의하여 총회를 개최하는 경우에는 총회의 목적·안건·일시·장소 등에 관하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 한다. 단, 제5항에 규정한 총회를 소집하는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제2항 내지 제5항의 규정에 의하여 총회를 개최하는 경우에는 회의개최 14일전부터 회의목적·안건·일시·장소 등을 조합사무소의 게시판에 게시하거나, 인터넷홈페이지 등을 통하여 공고하여야 하며 각 조합원에게는 회의개최 10일전까지 등기우편으로 이를 발송, 통지하여야 한다.

다만, 긴급을 요하여 이사회의 결의로서 정한 경우에는 위 공고기간을 단축할 수 있으나, 최소한 7일 이상의 공고기간은 부여하여야 한다.

제23조(총회 결의사항)

① 다음 각호의 사항은 총회의 결의를 거쳐 결정한다.

1. 조합 규약의 변경

2. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약

4. 시공자의 선정·변경 및 공사계약의 체결

5. 조합임원의 선임 및 해임

6. 사업시행계획의 결정 및 변경. 단, 인·허가과정에서 변경된 경우는 제외한다.

7. 사업비의 조합원별 분담내역

8. 조합해산의 결의 및 해산시 회계보고

9. 업무대행자 선정에 관한 사항

10. 예산 및 결산의 승인

11. 기타 주택법령 및 이 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회결의를 요하는 사항

【주】주택법 시행규칙 제26조 제12항의 내용 반영하여 반드시 총회 결의를 받아야 할 내용을 명시한 것으로, 사업시행에 있어서 핵심적인 사항에 대하여는 가급적 총회에서 조합원 스스로가 결정하도록 하여야 할 것임.

② 제1항의 총회결의사항에 대하여는 구체적 안건에 관하여 총회의 의결을 거쳐서 대의원회, 이사회, 조합장 등에게 위임하기 전에는 다른 조직이나 기관으로 하여금 총회의 권한을 대행하게 할 수 없다.

【주】주택법 시행규칙 제26조 제13항의 내용을 반영하여 총회의결을 거치지 않고 다른 조직이나 기관이 총회의 권한을 대행할 수 없다는 취지를 명시하여 조합원들의 권익을 보호하되, 구체적 안건에 관하여 위임할 필요성이 있는 경우에 총회결의로써 대의원회, 이사회, 조합장 등에게 위임할 수 있는 근거를 규정한 것임.

【주】주택법 시행령 제36조 제3항에 의하면 공동사업주체인 등록사업자가 조합업무(조합가입의 알선은 제외)를 대행할 수 있도록 규정하고 있으며 업무대행자의 선임은 조합원총회에서 결정하는 것이 바람직할 것으로 보아 제1항 제9호를 둔 것임. 한편, 주택법 제97조 제6호에 의하면 조합원이 아닌 자로서 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격외의 수수료를 그 밖의 명목으로 받은 자는 처벌대상임.

제24조(총회 결의 방법)

① 총회는 이 규약에 달리 정함이 없는 한 재적조합원 과반수의 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결한다.

② 제1항에 불구하고 다음 각호에 관한 사항은 재적조합원 2/3 이상의 출석과 출석조합원 2/3 이상의 찬성으로 의결한다.

1. 사업종료의 경우를 제외하고 조합해산을 결의하는 경우

2. 조합규약의 변경

【주】조합의 존폐에 관계되는 중요사항의 경우 의결정족수를 강화할 수 있으며, 결의요건의 강화정도 및 구체적인 내용은 조합의 실정에 따라 달리 정할 수 있을 것임.

③ 조합원은 서면이나 대리인으로 결의권을 행사할 수 있다. 이 경우 제1항 및 제2항의 규정에 의한 출석으로 본다.

④ 조합원은 제3항에 따라 서면으로 결의권을 행사하는 때에는 안건내용에 대한 의사를 표시하여 총회 전일까지 조합에 도착되도록 제출하여야 한다.

⑤ 조합원은 제3항에 따라 대리인으로 하여금 결의권을 행사하는 때에는 성년자를 대리인으로 정하여 조합에 위임장을 제출하여야 한다.

⑥ 총회소집 결과 정족수가 미달되는 때에는 재소집하여야 하며, 재소집의 경우에도 정족수에 미달되는 때에는 다시 소집하여야 한다. 이 경우에는 제27조 와 제28조에 정한 대의원회에서 의결한다.

【주】총회를 소집하여도 조합원들의 무관심으로 인하여 정족수가 충족되지 않는 경우에는 조합운영을 위하여 현실적으로 참석자만으로 총회를 운영할 수 있도록 한 것임.

⑦ 조합원의 4/5 이상에 의한 서면에 의한 합의(서면결의)가 있는 때에는 총회의 결의가 있는 것으로 본다.

【주】안건에 대하여 조합원들 사이에 이견이 없으나 현실적인 여건으로 인하여 총회출석이 어려운 경우도 많기 때문에 조합원 4/5 이상의 절대다수의 서면에 의한 결의로써 총회결의를 갈음할 수 있도록 하여 조합운영의 편의를 도모한 것임. 집합건물의소유및관리에관한법률 제 41조는 □집합건물의 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 대하여 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다□고 정하고 있는데, 위 법률규정을 원용한 것임.

제25조(대의원회의 설치)

① 조합에는 대의원회를 둘 수 있다.

② 대의원회는 조합원  Ｓ명당 1인을 기준으로 선출하며, 대의원의 총수는 Ｓ명 이상 Ｓ명 이내로 한다.

【주】소규모 주택조합의 경우에는 총회, 이사회 이외에 별도의 대의원회가 불필요하지만, 대규모 주택조합의 경우에는 대의원회가 필요할 수 있으므로 조합의 실정(조합원 20명당 대의원 1명)에 따라 대의원회 구성여부를 자율적으로 결정하면 될 것임.

제26조(대의원회의 직무) 대의원회는 다음 각호의 사항을 심의·의결한다.

1. 총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항

2. 예산 및 결산안의 심의

3. 비위방지 등을 위한 감사요청권 등 기타 규약으로 정하는 사항

【주】감사는 부정 등을 발견했을 때는 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하고(제19조 제4항) 이사회는 감사요청권이 있음(제33조).

제27조(대의원회의 소집)

① 대의원회는 의장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 대의원 1/3 이상이 회의목적 사항을 제시하고 대의원회의 소집을 요구하는 때에는 의장은 즉시 대의원회를 소집하여야 한다. 이 경우 의장이 대의원회의를 소집하지 않을 경우에는 회의소집을 요구하는 대의원 공동명의로 소집할 수 있다.

② 대의원회의 소집은 회의개최 7일전까지 회의목적·안건·일시·장소 등을 조합사무소의 게시판에 게시하거나, 인터넷홈페이지 등을 통하여 공고하여야 하며 각 대의원에게는 등기우편으로 이를 발송, 통지하여야 한다.  다만, 긴급을 요하여 이사회의 결의로서 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제28조(대의원회 결의 방법)

① 대의원회는 재적대의원 과반수의 출석으로 개의하고 출석대의원 과반수 찬성으로 의결한다.

② 규약 제24조 제4항, 제5항(서면 및 대리인에 의한 의결권행사) 규정은 대의원회에 준용한다.

제29조(이사회의 설치)

① 조합에는 조합의 사무를 집행하기 위하여 조합장과 이사로 구성하는 이사회를 둔다.

② 이사회는 조합장이 소집하며, 조합장은 이사회의 의장이 된다.

제30조(이사회의 직무)

이사회는 다음 각 호의 사무를 집행한다.

1. 조합의 예산 및 통상사무의 집행

2. 총회 상정 안건의 심의·결정

3. 업무규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정

4. 기타 조합의 운영 및 사업시행에 관하여 필요한 사항

5. 총회에서 위임한 사항

제31조(이사회의 소집)

① 이사회는 조합장이 필요하다고 인정할 경우에 수시로 개최할 수 있다.

② 이사회의 소집은 회의 개최 1주일전에 전 임원에게 서면으로 통지하여야 한다. 단 긴급을 요할 시에는 그러하지 아니하다.

제32조(이사회의 결의 방법) 이사회는 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

제33조 (감사의 이사회 출석권한 및 감사요청)

① 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다. 다만, 의결권은 가지지 아니한다.

② 이사회 및 대의원회는 조합운영상 필요하다고 인정될 때에는 감사에게 조합의 회계 및 업무에 대한 감사를 실시하도록 요청할 수 있다.

【주】이사회의 어용화를 방지하기 위하여 대의원회에도 감사요청권한을 부여한 것임.

제34조(회의록 작성 및 관리)

① 조합은 총회·대의원회·이사회의 회의록을 작성하여 보관하여야 한다.

② 회의록에는 다음 각 호의 사항을 기재하여 조합장 및 출석한 이사, 대의원, 감사가 기명날인하여 조합사무소에 비치하거나 조합 인터넷홈페이지에 게시하여 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

1.회의의 일시 및 장소

2.출석자의 수

3.회의 안건

4.의사진행과정 및 의결사항

【주】총회·대의원회의·이사회의 회의내용 및 결과에 대해 모든 조합원이 수시로 확인할 수 있도록 함으로써 집행부의 조합운영에 투명성과 공정성을 기하도록 한 것임.

제5장 조합회계

제35조(조합의 회계)

① 조합의 회계연도는 매년 1월 1일(설립인가를 받은 당해연도는 인가일)부터 12월 말일까지로 한다.

② 조합의 예산·회계는 기업회계의 원칙에 따르되 조합은 필요하다고 인정하는 경우 별도의 회계규정을 정하여 운영할 수 있다.

제36조(재원) 조합의 운영 및 사업시행을 위한 자금은 다음에 의하여 조달한다.

1. 조합원이 납부하는 부담금

2. 주택법에 근거한 융자금

3. 조합 또는 시공자가 조달하는 차입금

4. 대여금의 이자 및 연체료 등 수입금

5. 건축물 및 부대·복리시설의 분양 수입금

6. 기타 조합재산의 사용수익 또는 처분에 의한 수익금

【주】대여금의 이자율, 연체료 이자율 등은 시공사와 공사계약서에서 정한 금융기관의 이자율을 적용할 수 있을 것임.

제37조(부담금의 부과 및 징수)

① 조합원 부담금(조합운영비, 토지구입비, 건축비 등)은 공급받을 주택의 위치(동·호수), 면적, 이용상황, 환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 공평하게 부과하여야 한다. 조합원이 분양받을 조합주택의 동, 층, 호수별로 가격차이가 있을 경우 그 가격 또는 가격산출의 방법을 동·호수 추첨, 지정 전에 공개하여야 한다.

【주】아파트의 동, 층, 호수별로 가격차이가 발생하므로 개별가격 산정을 동·호수 추첨, 지정 전후로하여 전문업체에 위탁하여 부담금에 차등을 두는 것이 합리적임.

② 조합은 납부기한내에 부담금을 납부하지 아니한 조합원에 대하여는 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 내에서 연체이자를 부과할 수 있다.

【주】사업추진을 위한 경비 등 부담금의 납부 및 이의 연체에 대한 조합의 처분 등에 대한 규정을 두어 조합원이 이를 숙지토록 하고, 일부 미납자로 인한 다수 조합원의 피해를 방지할 수 있도록 한 것임.

제38조(자금의 운영 및 관리)

① 조합원의 부담금은 본 조합주택 사업목적 이외에는 사용할 수 없다.

② 조합의 사업비는 조합 지정 금융기관에 예치하되, 시공사와의 공사계약에 따라 시공사와 공동명의의 계좌를 사용할 수 있다.

제39조(조합의 회계감사)

① 감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며, 정기총회에 감사결과 보고서를 제출하여야 한다.

② 조합은 주택법령에 의거 다음 각호의 1에 해당하는 기간에 대하여 그 다음날부터 60일 이내에 주식회사의 외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

1. 사업계획승인일이 속한 달의 말일까지의 기간

1. 사용검사 또는 임사사용승인을 신청한 날까지의 기간

③ 회계감사 결과는 총회 또는 조합원에게 서면으로 보고하고, 3월이상 조합사무실에 비치하거나 인터넷에 게시하는 등 조합원들이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

【주】주택법 제34조 제3항의 규정을 규약에 명시하여 조합원이나 임직원이 이를 명확히 숙지토록 한 것임.

【주】주택법 제 34조 제3항 주택조합은 대통령령이 정하는 바에 의하여 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할시장·군수·구청장에게 보고하고, 인터넷에 게재하는 등 당해 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

【주】주택법 시행령 제40조(주택조합의 회계감사) ①주택조합은 법 제34조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 1에 해당하는 기간에 대하여 그 다음날부터 60일 이내에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

1. 법 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인일이 속한 달의 말일까지의 기간

2. 법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날까지의 기간

② 제1항의 규정에 의한 회계감사는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 얻은 사업별로 실시하여야 한다.

③ 제1항의 규정에 의한 회계감사에 대하여는 주식회사의외부감사에관한법률 제5조의 규정에 의한 감사기준을 적용한다.

④ 회계감사를 실시한 자는 제1항의 규정에 의한 회계감사 종료일부터 15일이내에 회계감사결과를 시장·군수·구청장과 당해 주택조합에 통보하여야 한다.

⑤ 시장·군수·구청장은 제4항의 규정에 의하여 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 때에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 그 시정을 요구할 수 있다.

⑥ 주택조합은 제4항의 규정에 의하여 회계감사결과를 통보 받은 때에는 이를 당해주택조합의 사무실 또는 인터넷에 3월이상 비치하거나 게재하는 등의 조치를 하여 조합원들이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

제6장 사업시행

제40조(시행방법)

① 조합원이 토지매입자금과 건축비 등을 부담하고, 주택법령에 의한 주택건설사업자를 시공자로 하여 공동주택과 상가 등 복리시설을 건립한다. 이 경우 조합과 시공능력이 있는 주택건설사업자를 공동사업주체로 한다.

② 인·허가등 각종 행정절차, 설계·시공업체의 선정방법, 관리처분계획의 수립 등 전문지식이 요구되는 업무에 대해서는 전문기관 등에 자문을 구할 수 있다.

③ 조합은 주택건설사업자와 대지 및 주택(상가 등 복리시설 포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간 등에 관하여 법령이 정하는 범위 안에서 약정을 체결하여야 한다.

【주】주택법 시행령 제12조 제3항 제4호의 규정에 의하여 위 사항에 관한 약정을 체결하여 사업계획승인 신청을 하도록 하고 있어, 이를 명확히 규정한 것으로 조합여건에 따라 관련 사항을 보다 구체화 할 수도 있음.

④ 신축주택은 조합원에게 우선 공급하며, 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 주택법령에 따라 일반에게 분양한다.

⑤ 조합은 공동사업주체인 시공자와 별도로 정하는 약정에 따라 잔여주택 등을 분양하여 상환하거나 대물로 지급할 것 등을 조건으로 시공자에게 소요사업비의 일부를 직접 조달하도록 할 수 있다.

【주】토지매입비 등을 시공사로부터 대여받아 사업을 추진하는 경우가 있으므로 그 근거를 명확히 하고자 한 것임.

제41조(사업시행기간) 사업시행기간은 조합 설립인가일부터 주택법령에 의한 사용검사를 받고 청산업무가 종료되는 날까지로 한다.

제42조(업무대행자의 선정) 조합은 조합의 업무를 공동사업 주체인 등록사업자에게 조합업무를 대행토록 할 수 있다.

【주】주택법 시행령 제 36조 제3항 주택조합은 법 제32조 제2항의 규정에 의하여 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 총회의 결의를 거쳐 조합의 업무(주택조합의 가입을 알선하는 업무를 제외한다)를 대행하게 할 수 있다.

제43조(시공자의 선정 및 사업시행계약)

① 시공자는 주택법에 의한 공동사업주체의 요건을 갖추어야 하며, 총회의 결의를 거쳐 선정하여야 한다.

② 조합은 주택법에 의한 시공능력 있는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

【주】주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.(주택법 제10조 제2항)

【주】시공사의 선정, 변경은 주택법시행규칙 제26조 제12항에 따라 총회결의사항에 해당됨.

③ 조합은 총회의 결의를 거쳐 시공자와 공사 및 관련사업비의 부담등 사업시행 전반에 대한 내용에 관하여 공사도급계약을 체결하여야 한다. 공사도급계약을 변경할 경우에도 같다. 다만, 조합원의 금전적 부담을 수반하지 않는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.

【주】조합과 시공자간의 계약은 조합원의 권익보호 및 사업추진에 매우 중요한 사항이므로 조합과 시공자는 미리 공사 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 총회의 인준을 받아 계약을 체결토록 한 것이나, 경미한 사항의 경우에도 총회의 결의로 하는 경우 사업추진에 지장을 줄 수도 있으므로 금전적 부담이 수반되지 않는 경미한 사항 등은 총회결의 없이도 변경 가능하도록 한 것임.

④ 조합은 시공자와 체결한 계약서를 조합사무실에 비치하여야 하며, 조합원이 이의 열람 또는 복사를 원할 경우 이에 응하여야 한다.

제44조(공동사업주체인 시공자의 의무)

① 시공자는 주택조합 사업이 효율적으로 이루어지도록 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 한다.

② 조합은 사업의 효율적 추진을 위해 필요하다고 판단할 경우 인·허가 등 각종 행정절차 이행 업무에 대해 시공자의 협조를 요청할 수 있으며 시공자는 이에 적극 협력하여야 한다.

③ 공동사업주체인 시공자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다.

【주】주택법 제32조 제2항의 내용을 규약에 반영시켜 공동사업주체인 시공사의 책임을 환기하고 시공사가 선량한 관리자의 주의의무를 다하도록 함.

제45조(기성금지급) 공사 기성금의 지급은 시공사와의 공사계약서에 정한 바에 따른다.

【주】주택조합에 대한 시공보증제도가 도입되어 시공자가 부도등으로 시공책임을 이행할 수 없게되는 경우에 공사이행 책임을 지도록 하고 있으나, 구체적인 시공보증계약에 따라 지체상금 등은 시공보증의 대상에서 제외될 수도 있으며 모든 손해의 전보가 이루어진다고 단정할 수 없으므로 가급적 기성율에 따라 공사대금을 지급하는 것이 바람직함.

제46조(부동산의 신탁)

① 조합원은 사업의 원활한 추진을 위하여 사업부지를 조합에 신탁등기하여야 한다.

② 조합은 수탁받은 재산권을 사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해제하여 해당조합원에게 재산권을 반환하여야 한다.

③ 다음 각호의 등기를 하는 경우에는 민법 제276조 제1항과 부동산등기법 시행규칙 제56조 3호에 의한 조합원 총회의 결의는 별도로 받지 아니한다.

1. 조합이 사업부지를 매입하는 경우 및 신탁을 원인으로 하는 등기

2. 사업종료 또는 조합원 자격상실에 따른 신탁해지 등을 원인으로 하는 소유권 이전등기, 신탁원부 변경등기

3. 사업지구 변경 또는 기타토지 매입등 사업지구 승인면적 외의 부동산 매입에 따른 소유권 이전등기

4. 교환, 합병, 분할, 공유물 분할, 기부체납 등에 의하여 발생되는 각종등기

5. 상가분양, 유치원매각, 학교부지매각 등에 따른 처분등기

【주】사업의 효율적 추진을 위하여 신탁등기에 관한 근거규정을 마련할 필요가 있음.  또한 사업추진의 효율성을 위하여 사업추진을 위한 등기의 경우에는 별도의 조합원 총회의 결의없이 신탁등기 등이 가능하도록 정한 것임.

제47조(부기등기) 조합은 토지를 취득한 후 사업부지에 대하여 사업계획승인신청과 동시에 주택법에 의한 부기등기를 할 수 있으며, 일반분양한 주택에 대하여 소유권보존등기와 동시에 부기등기를 할 수 있다.

【주】부기등기는 선분양제도하에서 입주예정자(일반분양자)들을 보호하기 위한 제도이므로 주택조합원이 주택조합에 대지를 신탁한 경우 부기등기를 하지 아니하여도 무방함(주택법 제40조, 주택법 시행령 제43조 제3항 제3호). 그러나 주택법 시행령 제43조 제3항 제3호의 규정은 부기등기를 하지 아니할 수 있다는 취지이지 부기등기를 금지하는 취지는 아니며, 주택조합이 사업부지에 대해 신탁등기를 한 뒤에도 부기등기를 하는 것이 채권자의 강제집행을 막는 등 사업주체인 주택조합에도 유리하므로 부기등기를 하는 주택조합도 많이 있음.

제48조(조합주택의 공급)

① 조합원에게 공급하는 주택의 규모는 조합의 사업계획 및 사업계획승인의 내용에 따라 평형별로 확정한다.

② 신축주택의 평형별 배정은 조합원이 납입한 부담금을 기준으로 결정한다.

③ 조합원의 동·호수 결정은 조합이 결정한 지정시기에 공정한 추첨 방법에 의하여 결정한다. 추첨 방법은 별도로 정할 수 있다.

【주】추첨시기 및 방법은 사업진행 정도에 따라 조합원 총회 또는 이사회에서 결정할 수 있을 것임. (예, 입주일 3개월전 등)

④ 동·호수에 따라 분양가격(조합원 부담금)의 차등을 둘 수 있으며 이 때에는 추첨 전에 분양가 또는 분양가 산정의 방법을 공개하여야 한다.

【주】동·호수에 따라 시가에 차이가 있는 경우에 이를 반영할 필요가 있으므로 그 경우에는 추첨 전에 분양가 또는 분양가산정방법을 공개하도록 하여 조합원들 사이의 분쟁을 예방할 필요가 있음, 분양가 산정이 완료되지 않은 경우에는 부동산전문회사(부동산투자자문회사, 감정평가회사) 등에 의뢰한 평가결과에 따른다는 정도의 내용을 공개하고, 추후 평가결과에 따라 정산할 수 있을 것임.

제49조(일반분양)

① 조합원에게 분양하고 남는 주택이 20세대 이상인 경우에는 주택법령에 따라 일반에게 공개분양하여야 한다.

② 잔여주택이 20세대 미만인 경우와 상가 등 복리시설에 대하여는 조합총회 또는 이사회의 결의에 따라 임의 분양할 수 있다.

제50조(입주자로 선정된 지위의 전매 등)

① 본 조합에서 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위는 주택법 등 관계규정이 정하는 전매금지기간을 경과하지 아니한 때에 타인에게 전매(양도·증여)할 수 없다.

② 조합원이 사업승인후 제1항에도 불구하고 양도 또는 증여하였을 때에는 조합은 이사회의 결의로 해당 조합원을 제명할 수 있다.

【주】주택법 제41조 제3항 및 시행령 제38조 2 참조

투기과열지구안에서 주택건설사업계획의 승인 이후에는 이를 전매(매매□증여 등 일체의 행위를 포함하되, 상속□저당의 경우는 제외)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니된다. 이를 위반하여 전매가 이루어진 경우에 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 금융기관의 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 취득한 것으로 본다.

제7장 완료조치

제51조(입주 등)

① 조합원은 공사완료 30일 이전에 등록사업자가 통보한 입주자사전점검일에 공사 목적물을 사전점검 할 수 있다.

②  조합은 공사를 완료하고 사용검사필증을 교부받은 때에는 등록사업자와 협의하여 조합원에게 입주일자를 통지하여야 한다.

③ 조합원은 제2항의 규정에 따라 지정된 입주일자에 입주하는 경우 잔금납부와 조합원 부담금, 연체료 등의 완납하여야 한다. 이를 완납하지 아니한 자에게는 입주를 허용하여서는 아니 된다.

④ 조합이 제2항의 규정에 따라 입주통지를 한 때에는 지체없이 소유자별로 등기신청을 할 수 있도록 필요한 조치를 하여야 하며, 사업부지 및 건축시설 중 일반에게 분양한 것에 대하여는 조합명의로 등기한 후 이전등기절차를 이행하여야 한다.

【주】입주자 사전점검 내용은 별도로 주택조합에서 마련하고, 사업의 특성을 고려하여 골조공사가 완료된 이후 조합원의 현장방문과 선택형 내부구조변경 및 마감재 등을 선택하게 할 수 있을 것임.

【주】입주기간을 시공자가 일방적으로 지정할 경우 입주자의 입주시기, 잔금납부 등의 문제가 발생할 수 있어 이를 조합과 협의하여 입주기간을 지정토록 한 규정이며 통상 30일 동안으로 한다.

제52조(조합의 해산)

① 조합은 입주 및 등기절차가 완료된 후 지체없이 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의해야 한다.

② 조합이 해산결의를 한 때에는 해산 당시의 조합장이 청산인이 된다.

③ 조합이 해산하는 경우 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따른다.

④ 조합이 해산하는 경우, 다음 각호의 서류를 첨부하여 관할 행정관청의 해산인가를 받아야 한다.

1. 주택조합 해산인가신청서

2. 조합원의 동의를 얻은 정산서

3. 기타 해산인가에 필요한 서류

【주】주택법 시행령 제36조 제1항 제5호의 내용을 규정한 것임

제53조(청산인의 임무) 청산인은 다음 각호의 업무를 성실히 수행하여야 한다.

1. 조합 청산사무의 종결

2. 채권의 추심 및 채무의 변제

3. 잔여재산의 처분

4. 기타 청산에 필요한 사항

제54조 (채무변제 및 잔여재산의 처분) 청산 종결후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 조합원의 권리(통상적으로는 부담금의 액수가 될 것임)에 비례하여 공정하게 배분하여야 한다.

제55조 (관련서류의 이관) 조합은 사업을 완료하였을 때에는 다음 각호의 서류를 당해 공동주택을 관리하는 기관 등에 이관하여 이를 보관하도록 하여야 한다. 다만, 관할 행정기관이 관련서류의 이관을 요청하는 때에는 그 요청에 따라야 한다.

1. 조합설립인가 및 사업계획승인에 관한 서류

2. 조합의 규약 또는 내부규정에 관한 서류

3. 조합주택공급내역 및 청산에 관한 명세서류

4. 기타 주택의 관리를 위하여 필요하다고 인정되는 서류

제8장 보칙

제56조(다른 규정의 준용)

① 이 규약에서 정하는 사항 외에 조합의 운영과 사업시행 등에 관하여 필요한 사항은 관계법령 및 관련 행정기관의 지침, 지시 또는 유권해석 등에 따른다.

② 이 규약에서 정한 사항이 법령 등의 개정으로 인하여 관계법령에 위배될 경우에는 관계법령에 따른다.

제57조(규약의 해석) 이 규약의 해석에 대하여 이견이 있을 경우 1차적으로 이사회에서 해석하고, 그래도 이견이 있는 경우 대의원회에서 해석한다.

제58조(소송 관할) 조합과 조합원 사이에 법률상 다툼이 있는 경우 소송관할은 조합소재지 관할법원으로 한다.

부  칙

이 규약은 조합설립인가를 받은 날부터 시행한다.

지역·직장주택조합 표준공사계약서 (안)

1. 표준공사계약서 작성의 목적

주택조합은 주택법령에 따라 주택조합이 사업부지를 확보하고 공동사업주체인 시공자와 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 관하여 계약을 체결하여 주택건설사업계획승인을 신청하여야 한다.  표준공사계약서는 시공사와의 계약을 체결하는 경우 계약서상에 명시하여야 할 사항과 계약서 작성상 유의할 점등에 대하여 조합원, 주택조합, 등록업자 및 주택조합 인가권자에게 가이드라인을 제공하기 위하여 작성된다. 이로써 주택조합사업이 조합원·시공사·일반분양자 모두에게 공평하고 공정하게 이루어 질 수 있도록 하고, 동 사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 하는데 그 목적이 있다.

2. 표준공사계약서 작성시 고려사항과 작성방법

표준공사계약서 작성시 기본적으로 고려되어야 할 사항들은 표준규약의 경우와 비슷하다. 첫째, 다양한 형태의 지역·직장주택조합이 각자의 사업특성에 적합한 공사계약서 작성에 표준적으로 사용할 수 있어야 한다. 둘째, 주택조합관련 법령에서 규정하고 있는 필수적 사항이 포함되어야 한다. 셋째, 관련 법에는 규정되어 있지 않으나 공사시행상 발생될 수 있는 문제들을 합리적으로 해결할 수 있도록 하여야 한다. 넷째, 이해당사자 사이에 규정에 대한 해석이 모호하지 않도록 구체적으로 명시되어야 한다. 다섯째, 주택조합사업이 효율적으로 운영될 수 있어야 한다.

표준공사계약서는 기본적으로 시공에 전문지식이 없는 주택조합이 조합원 보호에 필요한 사항, 계약서상에 명시할 사항 및 계약서 작성시 유의할 사항 등을 표준공사계약서를 통하여 사전에 충분히 인지할 수 있도록 작성되어야 한다. 그리고 사업추진과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위한 구체적인 사업절차와 쌍방간의 권리·의무사항을 확인할 수 있어야 한다.

표준공사계약서에 규정될 주요내용은 다음과 같다. 사업주체간에 공사관련사항의 역할과 비용부담 주체를 명확하게 설정되어야 한다. 주택조합은 취득당시의 상태로 토지를 제공하고, 등록업자는 사업인가시 승인된 주택과 부대복리시설 등 일체의 시공을 공사범위로 정한다. 그리고 당사자간에는 공동사업주체임을 명시한다. 사업시행방법은 주택조합이 조합비 또는 금융기관 등을 통해 직간접적으로 자금을 조달하고, 등록업자는 지급보증 등을 이행하도록 한다.

공사중에 인접한 주민들과 공사와 직접관련이 없는 예기치 못한 민원사항이 발생한 경우가 있다. 따라서 주택조합과 등록업자의 책임 범위와 각각 부담해야 할 사항을 명확하게 제시하여 조합원이 추가로 비용을 부담하는 사례가 없도록 해야 한다.

사업부지의 상황에 따라 잔여세대 분양수익, 상가 또는 부대복리시설의 분양수익 등이 예상되는 경우 주택조합의 수익으로 처리하여 공사비를 정산하는 도급제방법과 등록업자에게 대물로 귀속시키는 지분제 방식이 있다.  도급제 방식과 지분제 방식으로 구분하여 표준공사계약서를 제공한다.

3. 표준공사계약서의 성격과 활용방법

지역·직장주택조합은 사업부지를 확보하고 주택법령에 따라 사업부지를 관할하는 시장·군수·구청장으로부터 조합설립인가를 득한 후 공동사업주체인 등록사업자와 주택건설사업을 위한 약정을 체결하고 주택건설 사업계획승인을 신청을 하여야 한다.

지역·직장주택조합 표준공사계약서는 사업계획승인신청을 위한 약정을 체결하는 경우 계약서상에 명시하여야 할 사항과 계약서 작성에 유의할 점 등을 미리 제시하므로서, 조합원은 물론 주택조합 인가권자, 주택조합 임원, 시공자 및 일반인들이 편리하게 사업을 추진할 수 있도록 도움을 주기위하여 제공하는 것이다.

표준공사계약서는 시공능력이 없는 주택조합이 등록사업자와 공동사업주체가 되어 주택건설사업을 시행할 때, 그 사업의 구체적인 추진절차 및 쌍방간의 권리·의무관계, 채권·채무관계 등에 관한 계약체결상의 방법을 예시하는 하나의 가이드라인으로 법적 구속력은 없다.  조합·시공사·사업부지의 특징과 여건에 따라 각자에게 적합한 계약서를 작성되어야 한다. 표준계약서상의 관련 조항을 각자의 실정에 맞도록 추가, 삭제, 수정할 수 있도록 관련 법규 조항과 내용을 부기하였다.

주택조합의 실정에 따라 계약의 내용을 변경할 경우에는 사업의 추진과정에서 발생할 수 있는 분쟁의 최소화(예방)를 위해 모호한 규정 또는 일방에게 유리할 수 있는 조건 등은 가능한 지양하고 주택조합사업이 소기의 목적대로 원활하게 추진될 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 계약내용들은 관계법령에 위반하여서는 아니된다.

표준공사계약서에서 사용된 용어 또는 기호의 정의는 다음과 같다.

【주】: 표준계약서에 직접 규정한 사유와 관계법령의 근거 및 해당 조항이 지니는 의의와 성격을 설명하였고, 실제 계약서 작성시 주의해야 할 내용·기준·범위 및 출처 등을 설명한 것임

□  : 표준계약서에 직접 규정하기 어려운 사항으로 명칭 및 사업부지의 위치,  대표자 성명, 구체적인 수치 등을 계약서 작성시 기재해야 할 사항임

4. 도급제와 지분제(또는 부담금제)의 비교

도급제 계약방식은 일반적인 건축공사의 발주방식이다. 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약이 체결된다. 사업이 진행되는 도중 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우, 공사비도 변동하는 것이 원칙이다. 따라서 예측할 수 없는 변동요인으로 인하여 조합원의 추가부담금이 발생할 소지도 있다. 도급제의 경우 시공사는 평당 공사비만 수령하게 되므로 개발이익 또는 예측하지 못한 손실은 모두 조합이 향유하거나 부담하게 된다.

지분제(또는 □부담금제□) 계약방식은 조합원이 납부할 부담금의 액수에 따라 일정비율의 신축주택 면적을 조합원에게 제공하고, 나머지 주택과 상가, 복리시설 등을 일반에게 매각하여 공사비로 충당하는 방식이다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 조합원들에게 안정성을 보장하는 대신에 사업결과에 따른 추가이익 또는 손실은 등록사업자가 향유하거나 부담하게 된다. 지분제 하에서는 형식상 사업의 주체는 조합이나 실질적인 사업의 주체는 등록사업자라고 보아도 무리가 아니다. 따라서 등록사업자의 주택건설사업 경험과 노하우를 살릴 수 있고, 조합이나 조합원은 확정된 지분을 보장받는 이점이 있다.

지분제 계약방식은 다시 확정지분제(확정부담금제)와 변동지분제로 나눌 수 있다. 확정지분제는 계약시점에 조합원의 부담금을 확정하며, 이후 사정변경이 있다 하더라도 부담금의 변동이 없는 계약방식이다. 사업수행에 자신이 없는 소형조합에서 선호하는 방식이다. 사업수행에 따른 손익은 모두 등록사업자에게 귀속되므로 등록사업자는 자신의 판단에 따라 사업참여 여부를 결정하며 모든 위험을 부담한다. 변동지분제는 조합원의 지분을 계약당시에 결정하되, 용적율 변화, 사업승인시기 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약방식이다. 사업계획승인을 받기 전에 공사계약이 체결되며, 사업계획승인과정에서 용적율이 변동될 경우에는 사업수지에 직접적인 영향이 미치게 된다. 따라서 이러한 내용을 감안한 변동지분제 계약방식이 필요하게 되며, 등록사업자로서는 최소한의 위험부담을 회피하기 위하여 지분제 계약을 하는 경우 변동지분제를 선호하고 있다. 그러나 변동지분제의 경우 지분변동의 사유발생 및 지분변동의 정도 등에 대하여 조합과 등록사업자 사이에 갈등이 발생할 소지가 있다.

위와같이 계약형식에 따라 장단점이 있으므로 주택조합이나 시공사(등록사업자)는 구체적 사정에 따라 합리적인 계약방식에 대하여 숙고한 후 계약을 체결하여야 한다. 사업계획승인 전의 최초 계약 당시에는 도급제로 계약을 체결했다가 사업승인 이후에는 공사계약을 변경하여 지분제로 변경할 수도 있다. 초기에는 변동지분제로 계약한 후 사업계획승인 이후에는 확정지분제로 계약을 변경할 수도 있다. 경우에 따라서는 도급제 계약형식을 선호하는 조합도 있을 수 있다. 구체적인 계약방식은 각 조합이나 등록사업자의 구체적 사정에 따라 결정하되, 주요한 계약내용을 조합원에게 사전, 사후에 충분히 알려 투명한 사업추진이 되어야 할 것이다.

5. 표준공사계약서 (안) - 별첨

도급제 방식 - 1식

지분제 방식 - 1식

지역·직장주택조합사업 표준공사계약서(안)

(도급제 방식)

2003.10.

건 설 교 통 부

목   차

Ⅰ. 표준공사계약서(안)

Ⅱ. 표준공사계약 일반조건 (안)

제1장  총   칙

제 1조(총  칙)	1

제 2조(당사자간의 지위)	1

제 3조(공사의 범위)	1

제 4조(공사 도급금액)	1

제 5조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정)	1

제 6조(계약내용의 변동으로 인한 계약금액의 조정)	1

제 7조(시공보증 또는 연대보증)	1

제 8조(인·허가 업무의 주관)	1

제2장  사   업

제 9조(사업경비)	1

제10조(조합원 부담금)	1

제11조(공사비지급 등)	1

제12조(자금관리)	1

제13조(이자율 및 연체이자율)	1

제14조(잔여세대 및 상가 등 분양)	1

제3장  공   사

제15조(공사감리)	1

제16조(공사감독원 등)	1

제17조(현장대리인의 배치)	1

제18조(공사의 시정명령)	1

제19조(건축자재 및 자재의 검사 등)	1

제20조(공사의 하도급)	1

제21조(재해방지 및 민원처리)	1

제22조(안전관리 및 재해보상)	1

제23조(기성부분에 대한 손해책임)	1

제24조(공사의 변경 및 중단)	1

제25조(공사기간의 연장)	1

제26조(공사지체상금)	1

제27조(사용검사)	1

제4장  입주 및 관리

제28조(입주자 사전점검)	1

제29조(입  주)	1

제30조(채권확보)	1

제31조(건축시설의 운영 및 관리)	1

제32조(하자보수보증금)	1

제5장  기타 계약에 관한 사항

제33조(□갑□의 계약해지 및 해제)	1

제34조(□을□의 계약해지 및 해제)	1

제35조(계약의 해지 및 해제시의 처리)	1

제36조(채권의 양도)	1

제37조(분쟁 및 소송)	1

제38조(이권개입금지)	1

제39조(계약의 효력)	1

제40조(계약외의 사항)	1

제41조(특약사항)	1

[별지서식]	1

표준공사계약서(안)

(도급제 방식)

도급인 □□주택조합(이하 □갑□이라 한다.)과 수급인 □□건설회사(이하 □을□이라 한다.)는 공동사업주체로서 □□주택조합아파트 건설사업에 필요한 사항을 정하기 위하여 상호간에 아래 및 별첨 공사계약조건과 같이 약정한다.

---  아      래  ---

1. 공 사 명 : □□주택조합아파트 신축공사

2. 공사장소 : □□시·도  □□구 □□동 □□번지 외 □□필지

대지면적                 □(          평)

3. 공사규모 : 건축면적                  □(          평)

- 아  파  트            □(          평)

- 지하주차장            □(          평)

- 근린생활시설          □(          평)

평형별세대수

4. 공사기간 :  착공승인일로부터 □□개월

5. 공사계약금액 : 일금  ____________    원정(｀              )

6. 공사비지급방법 : 계약서 일반조건 및 특수조건에 따른다.

7. 공사지체상금 : 매 지체일수마다 공사계약금액의 1000분의 1을 곱하여 산출한 금액으로 한다.

8. 공사비지급 지연이자율 :  년 □□%로 한다.

【주】금융기관이 확정된 경우에는 □□□은행 연체이자율□로 할 수 있음.

9. 기타사항 :

□갑□과 □을□은 합의에 따라 본 계약을 체결하고, 신의에 따라 성실하게 계약상의 의무를 이행할 것을 확약하며, 이 계약의 증거로서 계약문서를 2통 작성하여 각각 1부씩 보관한다.

붙임서류 : 1. 공사계약 일반조건  1 부.

2. 공사계약 특수조건  1 부.(해당되는 경우)

3. 설계서 및 산출내역서  1 부.

년       월       일

(□갑□)

주    소 :

조합명칭 :

조 합 장 :                         (인)

(□을□)

주    소 :

상    호 :

대 표 자 :                          (인)

□갑□의 연대보증인

주        소 :

성        명 :                      (인)

주민등록번호 :

□을□의 연대보증인(시공보증의 경우는 제외)

주          소 :

사업자등록번호 :

상          호 :

대 표 이 사 :

표준공사계약 일반조건 (안)

제1장  총   칙

제1조 (총칙)

□□주택조합(이하 □갑□이라 한다)과 □□건설회사 (이하 □을□이라 한다)는 공동사업주체로서 서로 협력하여 계약문서에 따라 신의와 성실의 원칙에 입각하여 계약을 이행한다.

제2조 (당사자간의 지위)

① □갑□과 □을□은 공동사업주체로서 상호 합의에 따라 공정하게 계약을 체결하고 주택법 등 관계법령을 준수하여  본 사업이 성공적으로 완료되도록 한다.

【주】주택법 제9조, 제10조의 규정에 의하여 주택조합이 등록사업자로서시공능력이 있는 자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체 본다.

② □갑□은 □갑□의 조합원 전체를 대표하며 본 계약조건에 따라 행한 □갑□의 행위는 조합원 전체의 권리·의무에 관한 행위로 간주한다.

제3조 (공사의 범위)

① □을□이 시공할 공사의 범위는 □갑□이 확보·제공한 사업부지에 관할 지방자치단체장이 최종 승인한 주택건설사업계획(변경 승인을 포함한다. 이하 같다.)에 따른 아파트 건설공사 등을 공사범위로 한다.

② 아파트의 마감재는 □을□이 건설한 □□아파트 견본주택 마감재와 동등 이상의 최신시설 및 자재를 사용한다.

③ □을□은 설계도서에 명시되지 아니한 부분이라 할지라도 공사금액 범위 내에서 성실히 시공하여야 한다.

【주】"건설공사"라 함은 건설산업기본법 제2조 제4호에 규정된 토목공사□건축공사□산업설비공사□조경공사 및 환경시설공사 등 시설물을 설치□유지□보수하는 공사(시설물을 설치하기 위한 부지조성공사를 포함한다), 기계설비 기타 구조물의 설치 및 해체 공사 등을 말한다.

제4조 (공사도급금액)

① 공사도급금액은 일금            원정 (｀             )으로 한다.

② □갑□이 □을□에게 지급해야 하는 제1항의 공사도급금액은 건축물의 연면적에 대한 평방미터당 단가 계약방식(공사도급단가)으로 하며, 그 단가는 평방미터당 □□만원(또는, 평당 약 □□만원)으로 한다.  단, 부가가치세 부과대상 건축물(상가, 유치원 등)의 공사비에 대한 부가가치세는 별도로 한다.

③ 제1항에 규정한 공사도급금액은 최종 확정된 설계도서의 건축연면적에 의거 증감·조정하며, 제2항에 규정한 공사도급단가에 최종 확정된 건축연면적을 승하여 확정한다.

④ 제1항에 규정한 공사도급금액은 제3조 제2항의 마감자재를 기준한 것으로 □갑□이 그 마감자재를 상회하는 품질을 요구할 경우에 □갑□은 상회하는 품질에 해당되는 공사비를 □을□에게 추가로 지급하여야 한다.

【주】아파트 외에 별도의 주차장 또는 상가 등 복리시설과 같이 건축물의 구조가 상이하거나 부가가치세 부과대상 건축물 등은 면적을 구분하여 계약단가를 별도로 정할 수도 있을 것임.

【주】공사비의 항목 등은 별지 제1호 서식에 열거된 사항을 참조하여 상세한 내역을 작성할 수 있을 것이며, 마감자재 등의 변경이 있는 경우 실비를 초과하지 않는 범위 내에서 상호 협의하여 결정할 수 있다.

제5조 (물가변동으로 인한 계약금액의 조정)

① □갑□과 □을□은 계약을 체결한 후 60일 이상 경과하고 다음 각호의 지수변동 등으로 인하여 계약금액 조정율이 100분의 5 이상인 경우에는 증감액을 산출하여 계약금액의 조정을 요청할 수 있다.

1. 한국은행이 조사하여 공표하는 생산자물가 기본분류지수

2. 정부·지방자치단체 등이 결정·허가 또는 인가하는 노임·가격 또는 요금의 평균지수

3. 기타 1호 및 제2호와 유사한 지수로서 재정경제원장관이 따로 정하는

경우

② 물가변동으로 인한 계약금액의 조정시 조정기준일 이전에 이행이 완료되었거나 또는 이행이 완료되어야 할 부분은 물가변동 적용대가에서 제외한다. 또한 계약금액이 조정된 날부터 60일 이내에는 이를 다시 조정하지 못한다.

【주】국가를당사자로하는계약에관한법률 제64조, 장기계속공사의 경우 계약을 체결한 날부터 60일 이상 경과하고 동시에 물가변동으로 인한 계약금액의 조정사유에 해당되는 때에는 계약금액을 조정한다. 이 경우 조정사유가 발생한 날부터 60일 이내에는 이를 다시 조정하지 못한다고 규정하고 있음.

【주】물가변동으로 인한 계약금액의 조정은 특별한 사유로 공사의 지연 또는 기간의 연장 등으로 상당기간 현저한 가격변동이 있는 경우에 적용할 것이며, 약정된 공사기간 내에 공사가 가능한 경우에는 물가변동으로 인한 계약금액의 변경은 적용하지 않아도 될 것임.

제6조 (계약내용의 변동으로 인한 계약금액의 조정)

① 제24조 및 제25조에 규정한 공사의 변경·중단 및 공사기간의 연장에 해당되는 사유로 공사량의 증감이 발생한 경우에는 다음 각호의 기준에 의하여 공사도급금액을 조정하되, □을□은 공사도급금액의 변동에 대한 명확한 근거를 제시하여야 한다.

1. 건축면적의 증감으로 공사비를 변경시킬 필요가 있는 경우 제4조 제2항에 규정한 공사도급단가를 기준으로 □갑□과 □을□이 상호 협의하여 결정한다.

2. 산출내역서에 포함되어 있지 아니한 신규 비목의 단가는 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가로 한다.

② 제1항에 규정된 사유를 제외한 계약내용의 변경이 있는 경우에는 □을□은 그 변경된 내용을 □갑□에게 서면통지하고 □갑□과 □을□은 구입원가를 기준으로 실비를 초과하지 않는 범위에서 상호 합의하여 계약금액을 조정할 수 있다.

제7조 (시공보증 또는 연대보증)

① □을□은 착공신고일 전까지 관련기관으로부터의 시공보증서를 발급받아 □갑□에게 제출하여야 한다.

② 제1항에 규정한 시공보증서의 시공보증기간은 착공신고일부터 사용검사일까지의 공사이행을 책임지는 보증으로, 보증이행 등에 대하여는 주택법령에 정한 바에 의한다.

③ □을□의 사정에 따라 시공보증의 방법이 불가능한 경우 연대보증인 1인을 연대보증하도록 하여 시공보증서 제출에 대신할 수 있다. 연대보증인은 주택법령에 정한 등록사업자로서 공사를 수행할 수 있는 자격과 재력을 갖추고 있어야 한다.

④ 연대보증인으로 된 자가 부적격하다고 인정되는 경우에 □갑□은 □을□에게 연대보증인의 변경을 요구할 수 있으며,  이 경우 □을□은 연대보증인을 변경하여야 한다.

【주】제1항과 제2항은 등록사업자가 대한주택보증(주)에서 시공보증서를 발급받는 경우에 해당하며, 제3항과 제4항은 등록사업자가 시공보증서 발급이 불가능한 경우 연대보증인을 세우는 경우에 해당되는 조항임.

【주】주택법 제29조(사용검사등) 및 동법 시행령 제34조 제1항에 정한바와 같이 대한주택보증(주)에 주택조합 시공보증을 가입할 수 있으므로 등록사업자에게 시공보증을 요청한 것임.

【주】국가를당사자로하는계약에관한법률 제52조 (공사계약에 있어서의 이행보증) 공사계약을 체결하고자 하는 경우 계약상대자로 하여금 다음 각호의 방법중 하나를 선택하여 계약이행의 보증을 하게 하여야 한다.

1. 계약보증금을 납부하고 당해공사의 계약상의 시공의무이행을 보증하는 1인 이상의 연대보증인을 세우는 방법

2. 연대보증인을 세우지 아니하고 계약보증금을 계약금액의 100분의20이상 납부하는 방법

3. 계약보증금을 납부하지 아니하고 공사이행보증서를 제출하는 방법 (이행보증서의 금액은 계약금액의 100분의 40 이상을 납부할 것을 보증하도록 함)

제8조 (인·허가 업무의 주관)

당해 사업과 관련한 인·허가 등 제반업무는 공동사업주체의 명의로 □갑□이 주관하되 □을□은 이에 적극 협조하여야 한다.

【주】주택법 시행령 제36조 제3항에 주택조합은 법 제32조제2항의 규정에 의하여 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 조합의 업무(주택조합의 가입을 알선하는 업무를 제외한다)를 대행하게 할 수 있다고 규정하므로 등록사업자에게 인·허가 업무를 대행하게 할 수 있을 것임.

제2장  사   업

제9조 (사업경비)

① □갑□의 사업경비는 토지구입비, 건축공사비, 조합운영비 및 기타 분담금 등으로 주택건설사업에 소요되는 일체의 제비용을 □갑□의 조합원이 납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, □갑□은 □을□에게 별도로 정하는 대여조건에 따라 사업경비의 대여를 요구 할 수 있다.

② □갑□은 사업경비를 금융기관으로부터 직접 차입할 수 있으며 □을□은 연대보증행위 등에 적극 협조하여야 한다.

③ □갑□과 □을□은 공동사업주체로서 사업주체(시행자) 명의로 부과되는 제세공과금 및 부담금 중 공사시공과 관련하여 부과되는 일체의 비용은 □을□이 부담하고,  □갑□에게 귀속되는 제세공과금 등은 □갑□이 부담한다.

【주】주택조합과 등록사업자는 공동사업주체이므로 사업 시행자에게 부과되는 각종 부담금등은 등록사업자가 부담하도록 하고, 이를 감안하여 공사도급계약이 이루어져야 할 것임. 주택조합이 부담할 수 있는 비용을 예시하면 제세공과금(취득세, 등록세, 농특세, 교육세, 종합토지세등)과 각종 부담금(개발부담금, 전용부담금, 대체조림비, 학교시설부담금, 기타 기반시설 분담금 등) 및 인허가 비용(면허세, 채권매입비, 각종공채, 증·인지대 등)이 해당될 것이므로 부담 주체를 구체적으로 표기하여도 가능할 것임.

제10조 (조합원 부담금)

① □갑□은 □갑□의 조합원이 최종 확정된 이후 □□일 이내에 □갑□의 조합원별 동·호수 결정 및 공급계약을 완료하여야 한다. □갑□의 조합원은 공급계약서에 정해진 부담금 납부일정 및 납부방법에 의거 각자의 부담금을 □갑□에게 납부하여야 한다.

② □갑□은 □갑□의 조합원으로부터 수령한 부담금에 대하여 제4조에 규정한 공사비와 제9조에 규정한 사업경비의 충당 및 상환 이외에 다른 용도로 사용할 수 없다.

③ 계획된 공사 일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 □갑□과 □을□은 협의하여 조합원 부담금 납부일정 등을 조정할 수 있다.

【주】조합원의 부담금이 공사비지급조건과 연계되는 것이므로 본 계약문서에서 정한 것임.

제11조 (공사비 지급 등)

① □갑□이 □을□에게 지급할 공사비의 지급은 기성율에 따라 □□회 분할 지급하되 지급시기와 방법은 □갑□과 □을□이 협의하여 별도로 정한다. 단, 공사비는 지급시기에 산정된 감리보고서상 기성율을 초과하여 지급할 수 없다.

② □갑□은 제9조에 규정한 사업경비를 □을□로부터 대여 받은 경우 제29조에 규정한 입주기간 만료일까지 원리금 전액을 □을□에게 상환하여야 한다.

③ □갑□은 별도로 정한 기간 내에 공사비 및 제반 사업경비 등의 지급을 지연할 경우, 연체기간에 대하여 제13조에 규정한 연체율을 적용한 연체료를 □을□에게 지급하여야 한다.

【주】조합의 공사비 지급시기는 조합원이 부담하는 계약금, 중도금, 잔금 등과 상가등 복리시설의 분양금액 납부일정을 기준으로 결정하고, 지급금액은 공사기성 실적에 따라 그 해당 부분에 대해 지급될 수 있도록 구체적인 지급방법, 지급시기 등에 대해서는 □갑□과 □을□이 협의하여 본 조항에 기재하거나 특약사항으로 정하면 될 것임.

【주】기성률에 따른 공사비 지급방법(기성불) 이외에 약정불, 분양불 등으로 공사비를 지급하는 방법이 있음. 약정불의 경우 통상의 일반분양아파트 중도금 납부방법과 유사한 형태로서 주택조합의 경우도 적용이 가능한 공사비 지급방법이 될 수도 있을 것임.

【주】입주가 완료되는 시점을 기준으로 조합원은 각자의 부담금 전액을 납부토록하고, 기간 내에 입주하지 못하는 조합원 또는 상가 등의 입주자는 각자 본인이 연체료를 부담하여야 할 것임.

제12조 (자금관리)

① 조합원 부담금 및 분양수익금(상가 등 복리시설을 포함한다) 등은 □갑□과 □을□ 이 공동명의로 공동 날인한 □□은행(□□지점) 통장에 수납하는 방식으로 하며, 통장은 □갑□이 보관한다.

【주】조합원의 부담금 및 일반분양자 분양금 등의 수납관리를 조합 및 시공자가 공동으로 하게 함으로써 시공자의 일방적인 공사비 충당 및 사업경비의 상환을 방지하게 하고자 함.

② 분양수익금 등은 제1항에 규정한 은행계좌 이외로는 어떠한 사유로도 수납하지 못하며 지정된 계좌 이외로 수금한 금액은 분양수익금 등으로 인정하지 아니한다. 또한, 분양업무를 수행하는 자는 분양계약서에 제1항에 정한 통장에 입금한 금액만이 분양대금으로 유효하다는 내용과 계좌번호 및 예금주를 명시하여야 한다.

③ 조합원 부담금, 일반 분양금, 수령한 사업경비 및 제반 연체료 등의 은행예치로 발생되는 이자는 □갑□에게 귀속한다.

【주】상가 등 복리시설을 시공자가 책임분양하거나, 사업비의 대물로 인수하는 경우 등을 약정하는 경우에는 자금관리를 □을□에 위임 할 수도 있을 것임.

제13조 (이자율 및 연체이자율)

□을□이 □갑□에게 대여하는 사업경비 또는 □갑□의 조합원에게 대여하는 부담금에 적용되는 이자율은 □□%이고, 연체이자율은 □□%한다. 다만  자금관리통장을 개설한 □□은행의 이자율 및 연체이자율이 변경될 경우에는 □갑□과 □을□의 합의에 의하여 조정할 수 있다.

제14조 (잔여세대 및 상가 등 분양)

① □갑□의 조합원에게 공급하고 남은 잔여세대는 주택공급에관한규칙에 따르고 분양시기, 분양가격, 분양절차 등은 □갑□과 □을□이 사전협의하여 결정한다.

② 상가와 복리시설은 위치, 업종 등에 따라 차등가격을 적용하여 공개경쟁입찰방식으로 분양하고, 분양시기, 분양가격, 분양절차, 분양금 납부방법 등은 □갑□과 □을□이 사전협의하여 결정한다.

③ □갑□의 조합원에게 공급하고 남은 잔여세대와 상가 등 복리시설이 준공시점까지도 미분양분이 있을 경우 □갑□과 □을□이 별도의 합의를 거쳐 처분방법을 결정한다.

【주】조합원에게 공급하고 남은 잔여세대와 상가 등 복리시설이 미분양되는 경우 조합원의 부담금이 증가하고 시공자는 공사비 잔금을 받지 못하는 경우도 있을 것이므로 사전에 철저한 시장분석과 상호 협의가 필요함.

【주】잔여세대 및 상가등 복리시설이 분양되지 않아 등록사업자에게 공사비를 완불하지 못하는 경우를 대비하여 제3항에 별도 조건을 정할 수도 있을 것임. 조건의 예시는 분양가격의 일정비율(80%-90%)로 시공사에 분양을 위임하는 방법, 사용검사후 시공자에게 대물로 매각하는 방법, 근저당설정방법 등이 있을 것임.

제3장  공   사

제15조 (공사감리 등)

① 본 공사의 감리는 주택법령과 감리 관계법령 및 주택건설공사 감리업무세부기준 등에 따른다.

② □을□은 공사착공 후 매월 말일을 기준으로 공사진행 실적 및 추진계획 등을 공사감리자의 확인을 받아 익월 5일 까지 □갑□에게 통보하여야 한다.

【주】 감리자는 시 ·도지사가 공사규모에 적합한 자를 감리자로 지정한다.  감리자는 건설교통부령이 정하는 감리자격이 있는 □감리원□을 공사현장에 상주시켜 감리하되, 공사에 대한 감리업무를 총괄하는 감리원 1인과 공사분야별 감리원을 각각 배치하여야 한다. (주택법 시행령 제25조)

제16조 (공사감독원 등)

① □갑□은 계약의 적정한 이행 확보와 공사감독 등을 위하여 자신 또는 자신을 대리하여 다음 각호의 사항을 수행하는 자(이하 □공사감독원□이라 한다.)를 선임한 때에는 그 사실을 즉시 □을□에게  통보하여야 한다.

1. 시공일반에 대한 감독 및 입회

2. 계약이행에 있어서 □을□에 대한 지시·승락 또는 협의하는 일

3. 공사의 재료와 시공에 대한 검사 또는 시험에의 입회

4. 공사의 기성부분 검사, 입주자 사전점검 또는 공사목적물의 인도에의 입회

5. 기타 공사감독에 관하여 □갑□이 위임하는 사항

② □갑□은 □을□이 시공한 공사 중 설계도서에 적합하지 아니한 부분이 있을 때에는 이의 시정을 요구할 수 있으며 □을□은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

③ □을□은 공사감독원의 감독 또는 지시사항이 공사수행에 현저히 부당하다고 인정될 때에는 □갑□에게 그 사유를 명시하여 시정 등 필요한 조치를 요구할 수 있다.

④ □을□의 현장 임직원이나 협력업체 임직원 등이 관계법규와 승인된 사업계획 및 계약조건을 위반하여 공사의 원만한 수행에 영향을 미친 경우에 □갑□은 □을□에게 필요한 조치를 요구 할 수 있으며, □을□은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

【주】주택조합이 선임한 공사감독원의 노무비 등은 주택조합이 부담하여야 할 것이나 별도의 약정에 의하여 등록사업자가 부담할 수도 있을 것임.

제17조 (현장대리인의 배치)

① □을□은 착공 전에 건설산업기본법령에 정한 바에 따라 본 공사에 해당하는 건설기술자를 현장대리인으로 배치하고 □갑□에게 통지하여야 한다.

② 현장대리인은 □갑□이 동의한 경우를 제외하고는 현장개설일(지장물이 있는 경우 철거공사 개시일을 말한다)부터 공사현장에 상주하여 현장의 관리와 공사에 관한 모든 사항에 대하여 □을□을 대리하여 처리한다.

③ □을□의 현장대리인은 관계법령과 승인된 설계도서 및 계약조건을 준수하여 시공관리 기타 기술상의 관리 등을 수행하여야 한다. 단, 이를 적정하게 수행하지 않을 경우 □갑□은 □을□의 현장 대리인의 교체를 요구할 수 있으며 □을□은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

【주】건설산업기본법시행령 제35조에  건설공사의 현장에 배치하여야 하는 건설기술자는 당해 공사의 공종에 상응하는 건설기술자이어야 하며, 당해 건설공사의 착수와 동시에 배치하여야 하고, 기타 건설기술자의 현장배치기준 등을 규정하고 있음.

제18조 (공사의 시정명령)

□을□이 관계법령과 승인된 설계도서 또는 계약조건을 위반하여 건축시설을 시공하는 경우 □갑□은 이의 시정을 요구할 수 있다.  이 경우 □을□은 이를 거부할 수 없고 □을□의 위반으로 발생한 추가비용 및 □갑□의 손해는 □을□이 부담 또는 배상할 책임이 있다.

제19조 (건축자재 및 자재의 검사 등)

① □을□이 사용하는 건축자재는 한국공업규격표시제품(KS)을 원칙으로 하며, 규격표시가 제정되지 아니한 자재는 설계도서, 시방서상에 표시된 자재를 사용하기로 한다. 단, 자재의 품절, 품귀 등 부득이 한 사유가 있는 경우에는 □갑□과 □을□이 협의하여 공사비의 인상을 수반하지 않는 범위내에서 동등이상의 유사한 타제품을 사용할 수 있다.

② □갑□은 필요한 경우 □을□이 사용하는 건축자재를 검사할 수 있고, 그 결과 설계도서 및 제1항에 규정한 건축자재와 상이한 경우 그 교체를 요구할 수 있으며, □을□은 이에 즉각 조치를 취해야 한다.

③ 제2항에 규정한 검사에 이의가 있는 경우, □을□은 □갑□에게 재검사를 요구할 수 있으며, 재검사가 필요하다고 인정되는 경우 □갑□은 지체없이 재검사하도록 조치하여야 한다.

④ □을□은 자재의 검사에 소요되는 비용을 부담하여야 하며, 검사 또는 재검사 등을 이유로 공사기간의 연장을 요구할 수 없다. 다만, 제3항에 규정된 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명될 경우에는 재검사에 소요된 기간에 대하여는 공사기간을 연장할 수 있다.

⑤ 공사에 사용하는 자재 중 조립 또는 시험을 요하는 것은 □갑□의 입회하에 그 조립 또는 시험을 하여야 한다.

⑥ 수중 또는 지하에서 행하여지는 공사나 준공 후 외부에서 확인할 수 없는 공사는 □갑□의 참여 없이 시행할 수 없다. 다만, 사전에 □갑□의 서면승인을 받고 사진, 비디오 등으로 시공방법을 확인할 수 있는 경우에는 시행할 수 있다.

⑦ □을□은 공사수행과 관련하여 필요한 경우 □갑□에게 입회를 요구할 수 있으며, □갑□은 이에 응하여야 한다.

제20조 (공사의 하도급)

① □을□은 계약된 공사의 일부 또는 전부를 제3자에게 양도하거나 다시 도급할 수 없다. 다만, 건설산업기본법령의 규정에 의하여 건설공사 중 전문공사에 해당하는 공사는 예외로 한다.

② □을□이 제1항의 규정에 따라 본 공사를 제3자에게 하도급 하고자 하는 경우에는 □갑□에게 통보하여야 한다. 또한 □갑□에게 통보한 공사의 시공에 관한 모든 책임은 □을□에게 있다.

③ □갑□은 본 공사의 시공이 현저히 부적당하다고 인정되는 하수급인이 있는 경우에는 하도급의 통보를 받은 날 또는 그 사유가 있음을 인지한 날로부터 30일 이내에 서면으로 그 사유를 명시하여 하수급인의 변경 또는 하도급 계약내용의 변경을 요구할 수 있다. 이 경우 □을□은 정당한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

【주】기술적인 능력이 부족하거나 시공능력이 없는 하수급인이 선정되어 공사의 조잡, 부실 등이 발생할 우려가 있으므로 이를 조합이 미연에 방지하고 관리할 수 있도록 하기 위한 규정임.

【주】하도급등의 통보는 하도급 계약등을 체결·변경·해제한 날부터 30일 이내에 하여야 하고, 감리자가 있는 건설공사로서 하도급등을 한 자가 기한 내에 감리자에게 통보한 경우는 이를 발주자에게 통보한 것으로 본다(건설산업기본법 시행령제32조).

제21조 (재해방지 및 민원처리)

① □을□은 공사현장에 안전표시판을 설치하는 등 재해방지에 필요한 조치를 취하여야 하며 공사로 인한 모든 안전사고에 대하여는 □을□이 책임진다.

② 본 공사와 관련하여 □을□의 시공상 직접적인 하자 또는 부주의로 인하여 발생한 재해와 민원으로 제3자에게 끼친 손해 등은 □을□의 책임과 비용으로 해결한다. 다만,  인접도로의 통행제한, 인접건물의 공사수행방해, TV난시청 등 공사와 무관한 간접피해 및 사업민원은 □갑□의 책임과 비용으로 해결한다.

【주】민원의 내용별 해결주체를 분명히 하여 조합과 시공사간에 책임소재의 다툼을 미연에 방지하기 위한 규정임.

③ 건축물 및 시설의 인도전에 발생한 공사전반에 관한 인적·물적 손해에 관하여 □을□이 보상, 배상 및 원상복구의 책임을 지며, 또한 건축물 및 각종 시설물 인수·인계 후에도 부실시공으로 판명되어 물적 인적 손해가 있을 경우에는 □을□에게 그 책임이 있으며 □갑□에게 이의를 제기할 수 없다.

④ □을□은 재해방지를 위하여 특히 필요하다고 인정될 때에는 미리 긴급조치를 취하고 즉시 이를 □갑□에게 통지하여야 한다.

⑤ □갑□은 재해방지 기타 공사의 시공상 부득이 하다고 인정될 때에는 □을□에게 긴급조치를 요구할 수 있다. 이 경우 □을□은 즉시 이에 응하여야 하며, □을□이 □갑□의 요구에 응하지 않는 경우 □갑□은 제3자로 하여금 필요한 조치를 하게 할 수 있다.

⑥ 제4항 및 제5항에 규정한 응급조치에 소요된 경비는 실비를 기준으로 □갑□과 □을□이 협의하여 부담한다. 다만, 시공상의 문제로 야기된 응급조치비용은 □을□이 부담하여야 한다.

제22조 (안전관리 및 재해보상)

① □을□은 산업재해를 예방하기 위하여 안전시설의 설치 및 보험의 가입 등 적절한 조치를 취하여야 한다.

② 공사현장에서 발생한 산업재해에 대한 책임은 □을□에게 있다.  다만, □갑□의 부당한 작업지시에 의한 재해에 대하여는 그러하지 아니하다.

제23조 (기성부분에 대한 손해책임)

① 건축시설의 기성부분에 대하여 □을□은 선량한 관리자로서 주의·의무를 다하여 관리하여야 한다.

② 건축시설의 사용검사 전에 천재지변으로 인하여 건축시설의 기성부분에 손해가 발생할 경우 그 손해는 □을□의 부담으로 한다.

③ □을□은 검사를 마친 기성부분 또는 대여품에 대하여 천재지변 기타 불가항력에 의한 손해가 발생한 때에는 즉시 □갑□에게 통지하여야 한다.

④ □갑□은 제3항에 규정한 통지를 받은 경우 즉시 그 사실을 조사·확인하고 그 손해의 보전에 관하여 □을□과 협의하여야 한다.

제24조 (공사의 변경 및 중단)

① □을□은 계약체결 후 다음 각호의 1에 해당하는 상태를 발견했을 경우 □을□은 지체없이 □갑□에게 서면 통지하고 □갑□은 즉시 그 내용을 확인하고 상호 협의하여 결정한다.

1. 본 계약체결 이전의 설계도서와 착공용설계도서 및 현장조건(지반조건, Pile의 길이, 폐기물의 수량)이 현격하게 일치하지 않아 설계변경이 필요한 경우

2. 주위의 민원제기 등 인위적인 장애와 시공상 예기치 못한 돌발사태가 발생한 경우

3. 관할관청으로부터 인가받은 사업계획이 관계법규에 저촉되어 사업계획의 수정이 요청될 경우

4. □을□의 귀책사유와 관계없는 불가피한 사유로 공기연장이나 공사중단이 있는 경우

5. □갑□의 요구에 의하여 공사내용이 변경, 추가 또는 감소되는 경우

② □을□은 제1항에 규정된 사항이 발생한 경우 공사규모, 공사기간, 공사금액 등의 변경을 요구할 수 있으며 □갑□과 □을□은 합의하여 공사를 변경한다.

【주】제1항 제1호는 조합이 시공자 선정전에 지질조사를 실시하여 이를 기초로 시공자로 하여금 공사비 등 견적조건을 제시하게 함으로써 추후 지질과 관련하여 시공사의 일방적인 공사비 인상요구를 방지하도록 하기 위한 규정임. 이를 위해서 조합은 시공사 선정전에 지질조사를 하는 것이 바람직함.

제25조 (공사기간의 연장)

① □갑□의 책임있는 사유 또는 천재지변, 불가항력의 사태 등 □을□의 책임이 아닌 사유로 공사수행이 지연되는 경우 □을□은 서면으로 공사기간의 연장을 □갑□에게 요구할 수 있다.

② □갑□은 제1항에 규정한 계약기간 연장의 요구가 있는 경우 즉시 그 사실을 조사·확인하고 공사가 적절히 이행될 수 있도록 계약기간의 연장 등 필요한 조치를 하여야 한다.

③ □갑□은 제1항에 규정한 계약기간의 연장을 승인하였을 경우 동 연장기간에 대하여는 지체상금을 부과하여서는 아니된다.

제26조 (공사지체상금)

① □을□은 정당한 사유없이 공사기간 내에 공사를 완공하지 못할 때는 지체기간 동안 지체상금을 부담하여야 한다. 다만, □갑□의 귀책사유로 준공검사가 지체된 경우와 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 공사가 지체되는 경우에는 그 해당 일수에 상당하는 지체상금을 지급하지 아니하여도 된다.

1. 제25조 제1항에 규정한 불가항력의 사유로 공사가 중단된 경우

2. □갑□의 귀책사유로 착공이 지연되거나 시공이 중단된 경우

3. 기타 □을□의 책임에 속하지 아니하는 사유로 공사가 지체된 경우

② 제1항에 규정한 지체상금은 매 지체일수마다 공사계약금액에 1,000분의 1을 곱하여 산출한 금액을 □갑□에게 납부하여야 하고 □갑□이 □을□에게 지급할 공사대금과 상계할 수 있다.

【주】지체상금의 기준은 국가를당사자로하는계약에관한법률 또는 시중은행의 일반대출자금 연체금리 등을 기준으로 조합과 시공자의 사정에 따라 별도로 정할 수 있을 것임

제27조 (사용검사)

① □을□은 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약서 등의 기준에 의거 공사를 완성한 때에는 공사감리자의 확인을 받아 사용검사신청 예정일로부터 10일 이전에 사용검사의 신청에 필요한 구비서류를 □갑□에게 제출하여야 한다. 이 경우 관계기관의 사용검사를 필하는데 있어서 □갑□과 □을□은 적극 협조하여야 한다.

② 관할 지방자치단체장의 사용검사필증을 받음과 동시에 □을□은 건축시설의 시공에 대한 의무를 다한 것으로 본다. 단, 하자보수 및 의무관리 등 주택건설 관계법령에서 정한 사항은 그러하지 아니하다.

제4장  입주 및 관리

제28조 (입주자 사전점검)

□을□은 공사완료 30일 이전에 □갑□과 □갑□의 조합원 등 입주자에게 공사 목적물을 사전점검 할 수 있도록 하여야 한다.  입주자 사전점검 과정에서 공사목적물을 보수하여야 할 사항이 있을 때에는 □갑□은 □을□에게 이를 통지하고 □을□은 지체 없이 보수하여야 한다.

【주】입주자 사전점검 내용은 별도로 주택조합에서 마련하고, 사업의 특성을 고려하여 골조공사가 완료된 이후 조합원의 현장방문과 선택형 내부구조변경 및 마감재 등을 선택하게 할 수 있을 것임.

제29조 (입주)

① □을□은 사용검사 완료후 □갑□과 협의하여 입주 지정일을 정하고 입주기간은 30일로 한다.

【주】입주기간을 시공자가 일방적으로 지정할 경우 입주자의 입주시기, 잔금납부 등의 문제가 발생할 수 있어 이를 조합과 협의하여 입주기간을 지정토록 한 규정이며 통상 30일 동안으로 한다.

② 제1항에 규정한 입주지정일 30일 전까지 조합원별로 구체적인 입주일자를 지정하여 통지 및 확인토록 하고, □을□은 입주시 필요서류 및 홍보용  자료제작 등 각종 계획수립과 제반사항을 준비 및 확인한다.

③ □갑□은 주택을 공급받은 조합원이 입주하는 경우 잔금납부와 조합원 부담금, 연체료 등의 완납여부를 미리 확인하여야 하며, 이를 완납하지 아니한 자에게는 입주를 허용하여서는 아니 된다.

제30조 (채권확보)

□갑□의 조합원이 제29조 제1항에 규정한 입주지정일 까지 부담금 등을 완납하지 아니하는 경우에는 □을□은 □갑□의 조합원이 분양받은 주택에 채권확보를 위한 법적조치를 할 수 있다.

【주】조합원이 입주기간 만료일(입주지정일)까지 조합원의 공사비부담금, 대여금 및 대여금이자 등을 완납하지 않는 경우 □갑□은 조합규약에 의거 채권보전조치를 하거나 해당 조합원을 제명한 후 공급된 주택도 처분하여 공사비등을 지급할 수 있음.

제31조 (건축시설의 운영 및 관리)

① □갑□은 사용검사완료 즉시 관리사무소를 개설·운영하는 것을 원칙으로 하되, □갑□이 희망하는 경우 관계법령에 위배되지 않는 범위 내에서 일정기간 동안 □을□이 임시 운영할 수 있다.

② 제29조 제1항에 규정한 입주지정일 이전까지 발생한 건축시설의 유지·관리에 필요한 전기·수도·가스요금 등과 공동관리비는 □을□이 부담하여야 한다. 다만 입주기간 중 입주자가 실제 입주한 날 부터는 세대별 입주자가 부담하고, 입주지정일 이후의 발생비용은 해당시설의 입주자 또는 입주예정자가 부담한다.

③사용검사 된 건축시설에 입주자가 입주한 이후 입주자 임의로 변경하여 발생되는 하자에 대하여 □을□은 책임지지 않는다.

④ 건축시설의 운영과 관리방법 등은 주택법령에 적합한 범위 안에서 □갑□과 □을□이 협의하여 결정한다.

【주】사용검사 완료후 입주지정일까지는 약 30일 정도이고 마감공사, 벽지, 바닥재공사 및 전기자재 점검 등이 이루질 것이므로 입주기간 동안 공과금과 공동관리비는 □을□이 부담하도록 함. 세대별 전기료 등은 입주자가 입주한 날부터 부담하여야 함. 그러나 공동관리비의 경우 입주지정일 이후부터는 입주자 자치관리기구 또는 주택관리업자의 관리책임 하에 입주자가 공동 부담하도록 함.

제32조 (하자보수 보증금)

① □을□은 사용검사일 또는 임시사용승인일로 부터 계약서에 정한 하자담보책임기간 동안 당해 공사와 관련하여 발생하는 일체의 하자를 보수하여야 하고, 공사금액에 100분의 3을 곱하여 산출한 하자보수보증금을 예치하여야 한다.

② □을□이 제1항에 규정한 하자보수보증금을 예치하는 방법은 현금 또는 다음 각호의 증서 중 택일하여 □갑□에게 제출하여야 한다.

1. 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서

2. 은행의 지급보증서

3. 건설산업기본법령에 정한 건설공제조합이 발행하는 보증서

4. 입주자대표회의 또는 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권

③ 제1항에 규정한 하자담보책임기간 내에 당해 공사와 관련된 하자가 발생한 때에는 □을□이 그 하자를 보수할 책임이 있다. 따라서 하자담보책임기간 내에 입주자대표회의 등의 요구가 있을 경우 □을□은 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하여야 한다.

④ 하자보수보증금의 예치, 금액기준, 반환방법 등에 대하여는 주택법 시행령 제60조 내지 제62조의 규정에 따른다.

【주】주택법 제46조(하자보수)와 동법 시행령 등에서 정한 구체적인 하자보수책임과 하자보수보증금규정 등을 참조하되, 건축공사와 관련된 하자보수책임은 등록사업자에게 있음을 명확하게 규정한 것임.

【주】제 3항에 규정한 입주자대표회의 등이라 함은 주택법 시행령 제60조제2항에 정한 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체, 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구성된 관리단 등을 말함.

【주】시공사의 하자보수에 관한 내용은 주택법 제46조 및 동법 시행령 제60조 내지 제63조에 상세히 기재되어 있으므로 이를 인용하여도 가능할 것이며 별표7은 하자보수대상 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수책임기간을 규정한 것이므로 계약시 참고하여야 할 것임.

제5장  기타 계약에 관한 사항

제33조 (□갑□의 계약해지 및 해제)

① □갑□은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 □을□이 계약을 이행할 수 없다고 판명된 경우에는 14일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한 내에 이행되지 아니한 경우 본 계약의 전부 또는 일부를 해지 또는 해제할 수 있다.

1. □을□이 정당한 사유없이 약정한 착공기일을 경과하여도 공사를 착수하지 아니한 경우

2. □을□의 책임있는 사유로 인하여 공사기간 내에 공사를 완성할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우

3. 기타 □을□이 계약조건을 위반함으로써 계약의 목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

② □을□에게 기업개선작업, 화의절차 신청, 법정관리신청 및 부도 등의 사유가 발생한 경우에는 □갑□은 즉시 계약을 해제 또는 해지 할 수 있다.

③ 제1항 또는 제2항에 규정한 □갑□이 계약을 해지 또는 해제한 때에는 그 사실을 즉시 □을□에게 통지하여야 한다. 그 때 □을□은 당해 공사를 즉시 중지하고 모든 공사기구들을 공사장으로부터 철거하여야 하며 이로 인하여 발생하는 손해는 □을□이 배상한다.

④ □을□은 제3항에 규정한 계약의 해지 또는 해제 통지를 받은 경우 이유여하를 막론하고 즉시 사업주체 명의변경 동의서, 도급계약 포기 및 양도각서를 각서를 □갑□에게 제출하고, 공동인감계좌에 등록된 □을□의 인감도장도 동시에 □갑□에게 이관하여야 한다.

제34조 (□을□의 계약해지 및 해제)

① □을□은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 공사의 계속 수행이 불가능하다고 객관적으로 판명된 경우에는 14일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한 내에 이행되지 아니한 경우 공사를 중지하고 본 계약의 전부 또는 일부를 해지 또는 해제할 수 있다.

1. □갑□의 귀책사유로 공사의 정지기간이 총 공기의 50퍼센트 이상 초과되었을 경우. 단, 시공상 발생한 민원으로 인한 공사지연은 기간 계산에서 제외한다.

2. □갑□이 정당한 사유없이 본 계약을 이행하지 않거나, 계약사항에 정한 협의에 불응하여 공사의 계속적인 수행이 불가능하다고 객관적으로 판단되는 경우

3. 기타 □갑□이 계약조건을 위반하여 약정목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

4. □갑□의 공동계좌 이외로 분양수입금을 수납 관리하는 경우

② 제1항에 규정한 사유로 □을□이 계약을 해지 또는 해제한 때에는 그 사실을 즉시 □갑□에게 통지하여야 한다. 그 때 □갑□은 □을□로부터 차입한 제반 대여금 등을 지체 없이 정산하여야 한다.

제35조 (계약해지 및 해제시의 처리)

① 제33조 및 제34조 규정에 의하여 계약이 해지 또는 해제된 때에는 □갑□과 □을□은 지체 없이 기성부분의 공사금액을 정산하여야 한다.

②  제33조 및 제34조에 규정한 계약의 해지 또는 해제로 인하여 손해가 발생한 때에는 상대방에게 그 배상을 청구 할 수 있다.

제36조 (채권의 양도)

① □을□은 본 공사의 이행을 위한 목적이외에는 본 계약에 의하여 발생한 채권(공사대금청구권 등)을 제3자에게 양도하지 못한다.

② □을□이 채권양도를 하고자 하는 경우에는 미리 보증기관의 동의를 얻어 □갑□의 서면 승인을 받아야 한다. 이 경우 □갑□은 □을□의 채권양도 승인요청에 대하여 승인여부를 서면으로 □을□과 그 채권을 양수하고자 하는 자에게 통지하여야 한다.

제37조 (분쟁 및 소송)

① 본 계약에 관하여 분쟁이 발생할 경우 □갑□과 □을□이 합의에 의하여 해결한다. 다만, 쌍방간에 원만히 해결이 되지 않을 경우 건설산업기본법에 의하여 설치된 건설분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다.

② 제1항에 규정한 분쟁의 조정이 원만히 해결되지 않을 경우 법원에 소를 청구할 수 있으며, 재판에 대한 관할법원은 본 사업부지 소재지를 관할하는 법원으로 한다.

【주】조합과 시공자가 본 계약에 대하여 해석 및 적용을 달리 하여 분쟁이 발생하게 될 경우는 우선적으로 상호 협의하여 원만하게 해결을 하도록 하고, 협의가 되지 않은 경우는 건설산업기본법(제69조 건설분쟁조정위원회 설치)의 규정에 의한 건설분쟁조정위원회의 조정을 통하여 해결하도록 하며, 그리 하여도 조정이 되지 않을 경우는 재판을 통하여 해결하도록 그 절차를 규정한 내용임.

제38조 (이권개입 금지)

① □갑□은 □갑□의 조합원이나 □을□과 조합규약에 명시된 이외의 이면계약이나 약속을 할 수 없다.

② □갑□ 또는 □갑□의 조합원은 □을□이 시공하는 공사와 관련하여 어떠한 이권개입이나 청탁을 할 수 없다.

③ □을□은 본 공사와 관련하여 □갑□ 또는 □갑□의 조합원 및 임원에게 부당한 금품이나 향응 등을 제공할 수 없다.

제39조 (계약의 효력)

① 본 계약은 계약서 작성 후 □갑□의 조합원총회 의결을 받은 날로부터 효력을 발생한다.

② 본 계약은 □갑□의 대표자(조합장) 및 □갑□의 임원 등의 변경과 □을□의 대표자 변경에 영향을 받지 아니한다.

③ 제38조에 규정한 사항을 위반하여 부적법하고 불합리한 공사계약체결이 이루어졌다고 판단되는 명백하고 객관적인 사실이 입증되면 □갑□과 □을□은 본 계약을 해지 및 해제하거나 또는 취소할 수 있다.

【주】□갑□의 조합원 총회의 의결을 받은 날부터 공사계약서의 효력을 발생하도록 한 이유는 공사계약의 내용을 조합원에게 공개하도록 함으로써 조합운영의 투명성을 보장하기 위한 것임. 또한 조합집행부가 부정하게 시공사의 이익을 위하여 부당한 계약을 체결해 준 경우에는 계약을 해제할 수 있도록 하여 공정한 계약이 이루어지도록 하였음.

제40조 (계약외의 사항)

본 계약서에 명시되어 있지 않은 사항은 주택법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 민법 등의 관계법령에 따라 처리하되, 기타 세부실무 내용에 관하여는 □갑□과 □을□이 협의하여 처리한다.

제41조 (특약사항)

기타 이 계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 □갑□과 □을□이 합의하여 별도의 특약을 정할 수 있다.

[별지 제1호 서식]

도급공사비의 항목 (제6조 관련)

구분		항목	단가(원)
건축공사비	가설공사	공통가설, 일반가설
	기초 및 토공사	터파기, 잡석다짐, 밑창콘크리트, 레미콘,파일 등
	철근콘크리트공사	레미콘, 철근가공조립, 형틀
	조적공사	시멘트 벽돌쌓기 0.5B, 1.0B 1.5B 등
	방수공사	아스팔트 방수 □□회, 액체방수 □□회, 보호몰탈 □□회 등
	미장공사	현장테라죠, 시멘트몰탈, 쇠흙손마감 등
	석공사	대리석, 화강석, 마블 등
	타일공사	모자이크타일, 자기질타일, 논스립타일 등
	목공사	천장틀설치(재질표시), 출입문(재질표시), 창틀설치(재질표시), 마루틀(거실)설치(재질표시) 등
	창호공사	규격 및 재질표시 등
	유리공사	거실부분, 안방부분, 베란다부분 등 규격표시
	도장공사	수성페인트(내부, 외부 □회 이상), 조합페인트, 바니쉬, 본타일 등 재질표시
	지붕 및 홈통공사	강관선홈통, 루프드레인 등
	수장공사	단열재(재질 및 규격표시), 비닐벽지(재질 및 규격표시), 모노륨, 밤라이트 등 규격 및 재질표시
	금속공사	핸드레일, 황동논스립, 황동줄눈대, 발코니 난간대 등 규격 및 재질표시
	기타공사	판넬히팅 등
	운반공사	철근, 시멘트, 모래, 자갈, 잡석 등
	고자재 대금 공제	고철근 등

구분		항목	단가(원)
토목공사비		터파기, 잔토처리, 되메우기, 흙막이, 지반개량 등
조경공사비		수목의 종류, 규격, 식재수, 놀이시설 등
전기공사비		화재탐지설비, 방송설비, TV 공시청설비, 피뢰침설비, 수변전설비, 유선방송설비, 전화설비, 통신설비, 전등설비, 전력설비, 동력 및 간선설비 등
설비공사비	위생설비	규격 및 재질 등(정화조포함)
	급배수설비	규격 및 재질 등
	난방설비	개별 및 지역, 중앙난방
	소화전설비	배관 등
	스프링쿨러설비	종류 및 성능 등
	가스탐지설비	종류 및 성능 등
	주방설비	규격, 조건 및 재질 등
	승객 및 승용 승강기설비	속도, 규격, 성능 등
철거공사비		철거방법(폭파, 파쇄 등)
잔재처리비		처리방법(재활용, 매립 등)
인입공사비	전기	용량, 배관 등
	상·하수도	용량, 배관 등
	가스	용량, 배관 등
	지역난방	용량, 배관 등
예술장식품 설치비		종류, 크기 등
분양관련 제경비	모델하우스 건립비	면적, 층수 등
	모델하우스 운영비	운영기간, 방법 등
	모델하우스부지임차 및 간접비	보증금, 임차료 등
	분양광고비	TV, 신문광고, 카다로그 등
	분양보증수수료	보증방법
	기타 분양관련 제비용 등	모형도 등

구분		항목	단가
기타 공사에 관련되는 제경비

주택조합사업 표준공사계약서(안)

(지분제 방식)

2003.10.

건 설 교 통 부

목   차

Ⅰ. 표준공사계약서(안)

Ⅱ. 표준공사계약 일반조건 (안)

제1장  총   칙

제 1조(총  칙)	1

제 2조(당사자간의 지위)	1

제 3조(공사의 범위)	1

제 4조(사업시행의 방법)	1

제 5조(조합원 부담금 납부기준)	1

제 6조(계약내용의 변동으로 인한 계약금액의 조정)	1

제 7조(시공보증 또는 연대보증)	1

제 8조(인·허가 업무의 주관)	1

제 9조(공부정리 등)	1

제2장  사   업

제10조(사업경비)	1

제11조(조합운영비의 지원)	1

제12조(조합원 공급계약체결)	1

제13조(건설사업비의 충당 및 정산)	1

제14조(잔여세대 및 상가 등 분양)	1

제3장  공   사

제15조(공사감리)	1

제16조(공사감독원 등)	1

제17조(현장대리인의 배치)	1

제18조(공사의 시정명령)	1

제19조(건축자재 및 자재의 검사 등)	1

제20조(공사의 하도급)	1

제21조(재해방지 및 민원처리)	1

제22조(안전관리 및 재해보상)	1

제23조(기성부분에 대한 손해책임)	1

제24조(공사의 변경)	1

제25조(공사기간의 연장)	1

제26조(공사지체상금)	1

제27조(사용검사)	1

제4장  입주 및 관리

제28조(입주자 사전점검)	1

제29조(입  주)	1

제30조(채권확보)	1

제31조(건축시설의 운영 및 관리)	1

제32조(하자보수보증금)	1

제5장  기타 계약에 관한 사항

제33조(□갑□의 계약해지 및 해제)	1

제34조(□을□의 계약해지 및 해제)	1

제35조(계약의 해지 및 해제시의 처리)	1

제36조(채권의 양도)	1

제37조(분쟁 및 소송)	1

제38조(이권개입금지)	1

제39조(계약의 효력)	1

제40조(계약외의 사항)	1

제41조(특약사항)	1

[별지서식]	1

표준공사계약서(안)

(지분제·부담금제 방식)

도급인 □□주택조합(이하 □갑□이라 한다.)과 수급인 □□건설회사(이하 □을□이라 한다.)는 공동사업주체로서 □□주택조합아파트 건설사업에 필요한 사항을 정하기 위하여 상호간에 아래 및 별첨 공사계약조건과 같이 약정한다.

---  아      래  ---

1. 공  사  명 : □□주택조합아파트 신축공사

2. 공 사 장 소 : □□시·도  □□구 □□동 □□번지 외 □□필지

대지면적                 □(          평)

3. 공 사 규 모 : 건축면적                  □(          평)

- 아  파  트            □(          평)

- 지하주차장            □(          평)

- 근린생활시설          □(          평)

평형별세대수

4. 공 사 기 간 :  착공승인일로부터 □□개월

5. 공사계약금액 : 일금  ____________    원정(｀              )

6. 공사비지급방법 : 계약서 일반조건 및 특수조건에 따른다.

7. 공사지체상금 : 매 지체일수마다 공사계약금액의 1000분의 1을 곱하여 산출한 금액으로 한다.

8. 공사비지급 지연이자율 :  년 □□%로 한다.

【주】금융기관이 확정된 경우에는 □□□은행 연체이자율□로 할 수 있음.

9. 기타사항 :

□갑□과 □을□은 합의에 따라 본 계약을 체결하고, 신의에 따라 성실하게 계약상의 의무를 이행할 것을 확약하며, 이 계약의 증거로서 계약문서를 2통 작성하여 각각 1부씩 보관한다.

붙임서류 : 1. 공사계약 일반조건  1 부.

2. 공사계약 특수조건  1 부.(해당되는 경우)

3. 설계서 및 산출내역서  1 부.

년       월       일

(□갑□)

주    소 :

조합명칭 :

조 합 장 :                         (인)

(□을□)

주    소 :

상    호 :

대 표 자 :                          (인)

□갑□의 연대보증인

주        소 :

성        명 :                      (인)

주민등록번호 :

□을□의 연대보증인(시공보증의 경우는 제외)

주          소 :

사업자등록번호 :

상          호 :

대 표 이 사 :

표준공사계약 일반조건 (안)

제1장  총   칙

제1조 (총칙)

□□주택조합(이하 □갑□이라 한다)과 □□건설회사 (이하 □을□이라 한다)는 공동사업주체로서 서로 협력하여 계약문서에 따라 신의와 성실의 원칙에 입각하여 계약을 이행한다.

제2조 (당사자간의 지위)

① □갑□과 □을□은 공동사업주체로서 상호 합의에 따라 공정하게 계약을 체결하고 주택법 등 관계법령을 준수하여  본 사업이 성공적으로 완료되도록 한다.

【주】주택법 제9조, 제10조의 규정에 의하여 주택조합이 등록사업자로서시공능력이 있는 자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체 본다.

② □갑□은 □갑□의 조합원 전체를 대표하며 본 계약조건에 따라 행한 □갑□의 행위는 조합원 전체의 권리·의무에 관한 행위로 간주한다.

제3조 (공사의 범위)

① □을□이 시공할 공사의 범위는 □갑□이 확보·제공한 사업부지에 관할 지방자치단체장이 최종 승인한 주택건설사업계획(변경 승인을 포함한다. 이하 같다.)에 따른 아파트 건설공사 등을 공사범위로 한다.

② 아파트의 마감재는 □을□이 건설한 □□아파트 견본주택 마감재와 동등 이상의 최신시설 및 자재를 사용한다.

③ □을□은 설계도서에 명시되지 아니한 부분이라 할지라도 공사금액 범위 내에서 성실히 시공하여야 한다.

【주】"건설공사"라 함은 건설산업기본법 제2조 제4호에 규정된 토목공사□건축공사□산업설비공사□조경공사 및 환경시설공사 등 시설물을 설치□유지□보수하는 공사(시설물을 설치하기 위한 부지조성공사를 포함한다), 기계설비 기타 구조물의 설치 및 해체 공사 등을 말한다.

제4조 (사업시행의 방법)

① □갑□은 □을□에게 □갑□이 소유하고 있는 □□시 □□구 □□동 □□번지 외 □□필지 일대의 토지(□□평방미터)를 제공한다.

② □을□은 □갑□이 제공한 제1항의 토지에 관할 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약조건 등의 내용에 따라 필요한 사업경비를 투입하고 건축시설을 시공한다.

③ □을□은 □갑□에게 제5조의 부담금을 지급받는 조건으로 신축된 아파트를 공급하며 잔여 건축시설은 일반분양하여 공사비 및 사업경비(이하 □건설사업비□라 한다)로 충당한다.

제5조 (조합원 부담금 납부기준)

① 제4조에 따라 □갑□이 신축아파트를 공급받을 때 □을□에게 납부하는 평균 부담금은 다음과 같다.

1) 33평형(전용면적 □□평) 신청 조합원

부담금 총액:  □□ 원

기납부금액: 토지매입비  □□원

향후 납부할 금액: 건축비 등  □□원

2) 25평형(전용면적  □□평)신청 조합원

부담금 총액:  □□ 원

기납부금액: 토지매입비  □□원

향후 납부할 금액: 건축비 등  □□원

【주】시공사와 조합의 공사도급계약시점을 기준으로 조합원의 기납부한 부담금의 액수 및 향후 추가로 납부할 부담금의 액수를 확정함으로써 사업추진에 따른 조합원의 추가부담이 없음을 명백하게 정하는 것이 필요함.

② 상기 제1항의 부담금은 평형별 평균 부담금으로써 □갑□은 동·호수에 따라 부담금의 차등을 둘 수 있다. 동·호수에 따른 부담금의 확정은 □갑□, □을□이 협의하여 결정한다.

③ 상기 제1항의 부담금은 제10조에 정한 사업경비의 증감에 영향을 받지 아니하며, 제6조에 정하여진 이외의 사항으로 부담금 조정을 할 수 없다.

【주】조합원의 입장에서는 부담금 액수를 확정시키는 것을 바랄 수 있으나 시공사의 입장에서는 사업계획승인 과정에서 용적율이 변경되는 등 불가피하게 부담금을 조정할 사유가 발생할 수 있음. 따라서 사업의 진척정도에 따라 부담금 조정이 발생할 사유를 명시하고, 그 이외에는 부담금 조정이 불가능하다는 점을 명확히 할 필요가 있음.

④ 지하층 면적 및 서비스 면적(발코니 등)은 분양면적에 포함되지 아니하며, □을□은 지하층 면적에 대한 가격을 별도로 징수할 수 없다.

⑤ □갑□의 조합원이 입주하는 아파트의 마감자재는 일반분양아파트 선택사양과 동일수준으로 한다.

【주】조합원이 공급받는 아파트의 마감자재는 일반분양 선택사양과 동일 수준으로 정하여 마감재의 품질 및 추가비용 부담에 대한 다툼을 방지.

제6조 (계약내용의 변동으로 인한 조합원부담금의 조정)

① □을□ 다음 각 호에 해당하는 경우 그 사실을 □갑□에게 서면 통지하고     □갑□과 □을□은 상호 합의하여 제5조의 부담금을 조정한다.

1. 제24조에 규정한 공사의 변경이 있는 경우

② 제1항에 따라 공사량의 증감이 발생할 경우 □을□은 그 변동에 대한 명    확한 근거를 제시하여야 한다.

제7조 (시공보증 또는 연대보증)

① □을□은 착공신고일 전까지 관련기관으로부터의 시공보증서를 발급받아 □갑□에게 제출하여야 한다.

② 제1항에 규정한 시공보증서의 시공보증기간은 착공신고일부터 사용검사일까지의 공사이행을 책임지는 보증으로, 보증이행 등에 대하여는 주택법령에 정한 바에 의한다.

③ □을□의 사정에 따라 시공보증의 방법이 불가능한 경우 연대보증인 1인을 연대보증하도록 하여 시공보증서 제출에 대신할 수 있다. 연대보증인은 주택법령에 정한 등록사업자로서 공사를 수행할 수 있는 자격과 재력을 갖추고 있어야 한다.

④ 연대보증인으로 된 자가 부적격하다고 인정되는 경우에 □갑□은 □을□에게 연대보증인의 변경을 요구할 수 있으며,  이 경우 □을□은 연대보증인을 변경하여야 한다.

【주】제1항과 제2항은 등록사업자가 대한주택보증(주)에서 시공보증서를 발급받는 경우에 해당하며, 제3항과 제4항은 등록사업자가 시공보증서 발급이 불가능한 경우 연대보증인을 세우는 경우에 해당되는 조항임.

【주】주택법 제29조(사용검사등) 및 동법 시행령 제34조 제1항에 정한바와 같이 대한주택보증(주)에 주택조합 시공보증을 가입할 수 있으므로 등록사업자에게 시공보증을 요청한 것임.

【주】국가를당사자로하는계약에관한법률 제52조 (공사계약에 있어서의 이행보증) 공사계약을 체결하고자 하는 경우 계약상대자로 하여금 다음 각호의 방법중 하나를 선택하여 계약이행의 보증을 하게 하여야 한다.

1. 계약보증금을 납부하고 당해공사의 계약상의 시공의무이행을 보증하는 1인 이상의 연대보증인을 세우는 방법

2. 연대보증인을 세우지 아니하고 계약보증금을 계약금액의 100분의20이상 납부하는 방법

3. 계약보증금을 납부하지 아니하고 공사이행보증서를 제출하는 방법 (이행보증서의 금액은 계약금액의 100분의 40 이상을 납부할 것을 보증하도록 함)

제8조 (인·허가 업무의 주관)

당해 사업과 관련한 인·허가 등 제반업무는 공동사업주체의 명의로 □갑□이 주관하되 □을□은 이에 적극 협조하여야 한다.

【주】주택법 시행령 제36조 제3항에 주택조합은 법 제32조제2항의 규정에 의하여 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 조합의 업무(주택조합의 가입을 알선하는 업무를 제외한다)를 대행하게 할 수 있다고 규정하므로 등록사업자에게 인·허가 업무를 대행하게 할 수 있을 것임.

제9조 (공부정리 등)

종전토지 등에 대한 권리정리, 소유권 이외의 권리(저당권, 임차권, 지상권 등) 정리, 건축시설의 준공후 조합원 입주 아파트의 보존등기는 □갑□ 또는 □갑□의 조합원의 책임과 비용으로 처리하며, 제 측량에 의한 지적정리, 신탁등기 및 해지비용, 부기등기 및 해지비용, 건축시설의 준공후 일반분양분 아파트 및 복리시설의 보존등기비, 기타 공부정리는 □을□의 책임과 비용으로 처리한다.

제2장  사   업

제10조 (사업경비)

① □을□은 다음 각 호의 사업경비 등 일체의 사업경비가 제5조 제1항의 조합원 부담금에 모두 포함되어 있음을 확인하고, □갑□에 대하여 사업경비를 지원한다.

1. 조합운영비(사무실 임차료 포함)

2. 설계비, 감리비 및 측량비

3. 인·허가비

4. 각종 영향평가비

5. 각종 소송비용

6. 지질조사비

7. 각종 수수료 및 기타 공과금

8. 관리처분비용

9. 각종 등기비(조합원분 아파트에 대한 보존등기비 제외)

10. 채권 매입자금

11. 컨설팅 및 행정용역수수료(감정평가비, 세무회계비용 등)

12. 민원처리비

13. 분양제비용

14. 모델하우스 건립비 및 부지임차비

15. 입주관리비

16. 단지내 인입공사 및 분담금

17. 사업승인부대공사비

18. 기타 사업수행에 필요한 제경비

② □갑□은 사업경비와 관련된 제반 증빙자료를 □을□에게 제출하여야 하며, 사업경비의 지원시기와 방법은 □갑□과 □을□이 협의하여 결정한다.

【주】조합원의 부담금에는 각종 사업경비가 포함되어 있음을 명확히 하여 사업추진과정에서 발생되는 각종 사업경비의 부담주체가 시공사라는 점을 명확히 하되, 다만, 조합원에게 공급되는 주택은 직접 조합원 명의로 소유권보존등기가 되는 것이므로 해당조합원이 부담하는 것이 타당함.

제11조 (조합운영비의 지원)

□을□은 □갑□에게 임직원의 급여, 사무실 임차료 등 조합운영에 필요한 경비를 지원하기로 하며, 지원기간 및 지원액은 다음과 같다.

기간: 공사계약체결일로부터 입주기간 만료후 1개월까지

금액: 매달 금 □□원

제12조 (조합원 공급계약체결)

① □갑□은 □갑□의 조합원이 최종 확정된 이후 □□일 이내에 □갑□의 조합원별 동·호수 결정 및 공급계약을 완료하여야 한다.

② □갑□의 조합원은 공급계약서에 정해진 바에 따라 제5조에 정한 부담금을 납부하여야 한다. 부담금 납부일정 및 납부방법 등은 다음과 같다.

구 분	계약금	중 도 금						잔 금
		1차	2차	3차	4차	5차	6차
일 반	20%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	20%
조합원	10%	-	-	15%	15%	15%	15%	30%

【주】위 부담금 납부일정표는 하나의 예시이므로, 적절한 방법을 택하면 될 것임.

③ □갑□은 □갑□의 조합원으로부터 수령한 부담금을 즉시 □을□에게 지급하여야 한다.

④ 계획된 공사 일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 □갑□과 □을□은 협의하여 조합원 부담금 납부일정 등을 조정할 수 있다.

【주】조합원의 부담금이 공사비지급조건과 연계되는 것이므로 본 계약문서에서 정한 것임. 또한 지분제 계약 형식에서는 사업의 손익에 대한 위험부담은 시공사가 부담하는 것이므로 조합원으로부터 수령한 부담금은 즉시 시공사에게 지급하도록 정한 것임.

【주】도급제의 경우 기성률에 따라 공사비를 지급하는 방법(기성불)이 타당할 것이나 지분제의 경우에는 약정불, 분양불 등으로 공사비를 지급하는 것이 더 일반적임. 약정불의 경우 통상의 일반분양아파트 중도금 납부방법과 유사한 형태로서 주택조합의 경우도 적용이 가능한 공사비 지급방법이 될 수 있음.

제13조 (건설사업비의 충당 및 정산)

① □을□의 건설사업비는 조합원 부담금 및 일반분양수익금(상가 등 복리시설을 포함한다) 등으로 충당하며, 자금의 관리는 □갑□과 □을□ 이 공동명의로 계좌를 개설하여 관리한다.

【주】조합원의 부담금 및 일반분양자 분양금 등의 수납관리를 조합 및 시공자가 공동으로 하게 함으로써 시공자의 일방적인 공사비 충당 및 사업경비의 상환을 방지하게 하고자 함.

② 분양수익금 등은 제1항에 규정한 은행계좌 이외로는 어떠한 사유로도 수납하지 못하며 지정된 계좌 이외로 수금한 금액은 분양수익금 등으로 인정하지 아니한다. 또한, 분양업무를 수행하는 자는 분양계약서에 제1항에 정한 통장에 입금한 금액만이 분양대금으로 유효하다는 내용과 계좌번호 및 예금주를 명시하여야 한다.

③ □갑□의 조합원이 중도금 및 잔금 등 부담금의 납부를 지연할 경우, 연체기간에 대하여  □□%  연체율을 적용한 연체료를 □갑□또는 □을□에게 납부하여야 한다.

④ 조합원 부담금, 일반 분양금, 수령한 사업경비 및 제반 연체료 등의 은행예치로 발생되는 이자는 □을□에게 귀속한다.

【주】지분제 계약의 형식에서는 자금관리를 □을□에 위임 할 수도 있음.

【주】지분제 계약의 형식에서는 조합원은 일정한 지분을 보장받고 나머지 사업의 손익은 전적으로 시공사에 귀속되는 것이므로 제반 연체료, 은행이자 수입 등도 시공사에 귀속하는 것임.

제14조 (잔여세대 및 상가 등 분양)

① □갑□의 조합원에게 공급하고 남은 잔여세대는 주택공급에관한규칙에 따르고 분양시기, 분양가격, 분양절차 등은 □갑□과 □을□이 사전협의하여 결정한다.

② □갑□의 조합원에게 공급하고 남은 잔여세대와 상가 등 복리시설이 준공시점까지도 미분양분이 있을 경우 □갑□과 □을□이 별도의 합의를 거쳐 처분방법을 결정한다.

【주】지분제 공사계약에서는 사업의 손익이 시공사에 귀속되는 것이므로 일반분양에 대한 분양시기, 분양가격, 분양절차 등은 실질적으로는 시공사의 권한과 책임이나, 형식적으로는 조합과 시공사가 공동사업주체로 되어 있으므로 조합과 시공사의 협의에 의하여 분양시기 등을 결정하도록 한 것임.

제3장  공   사

제15조 (공사감리 등)

① 본 공사의 감리는 주택법령과 감리 관계법령 및 주택건설공사 감리업무세부기준 등에 따른다.

② □을□은 공사착공 후 매월 말일을 기준으로 공사진행 실적 및 추진계획 등을 공사감리자의 확인을 받아 익월 5일 까지 □갑□에게 통보하여야 한다.

【주】감리자는 시 ·도지사가 공사규모에 적합한 자를 감리자로 지정한다. 감리자는 건설교통부령이 정하는 감리자격이 있는 □감리원□을 공사현장에 상주시켜 감리하되, 공사에 대한 감리업무를 총괄하는 감리원 1인과 공사분야별 감리원을 각각 배치하여야 한다. (주택법시행령제25조)

제16조 (공사감독원 등)

① □갑□은 계약의 적정한 이행 확보와 공사감독 등을 위하여 자신 또는 자신을 대리하여 다음 각호의 사항을 수행하는 자(이하 □공사감독원□이라 한다.)를 선임한 때에는 그 사실을 즉시 □을□에게  통보하여야 한다.

1. 시공일반에 대한 감독 및 입회

2. 계약이행에 있어서 □을□에 대한 지시·승락 또는 협의하는 일

3. 공사의 재료와 시공에 대한 검사 또는 시험에의 입회

4. 공사의 기성부분 검사, 입주자 사전점검 또는 공사목적물의 인도에의 입회

5. 기타 공사감독에 관하여 □갑□이 위임하는 사항

② □갑□은 □을□이 시공한 공사 중 설계도서에 적합하지 아니한 부분이 있을 때에는 이의 시정을 요구할 수 있으며 □을□은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

③ □을□은 공사감독원의 감독 또는 지시사항이 공사수행에 현저히 부당하다고 인정될 때에는 □갑□에게 그 사유를 명시하여 시정 등 필요한 조치를 요구할 수 있다.

④ □을□의 현장 임직원이나 협력업체 임직원 등이 관계법규와 승인된 사업계획 및 계약조건을 위반하여 공사의 원만한 수행에 영향을 미친 경우에 □갑□은 □을□에게 필요한 조치를 요구 할 수 있으며, □을□은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

【주】주택조합이 선임한 공사감독원의 노무비 등은 주택조합이 부담하여야 할 것이나 별도의 약정에 의하여 등록사업자가 부담할 수도 있을 것임.

제17조 (현장대리인의 배치)

① □을□은 착공 전에 건설산업기본법령에 정한 바에 따라 본 공사에 해당하는 건설기술자를 현장대리인으로 배치하고 □갑□에게 통지하여야 한다.

② 현장대리인은 □갑□이 동의한 경우를 제외하고는 현장개설일(지장물이 있는 경우 철거공사 개시일을 말한다)부터 공사현장에 상주하여 현장의 관리와 공사에 관한 모든 사항에 대하여 □을□을 대리하여 처리한다.

③ □을□의 현장대리인은 관계법령과 승인된 설계도서 및 계약조건을 준수하여 시공관리 기타 기술상의 관리 등을 수행하여야 한다. 단, 이를 적정하게 수행하지 않을 경우 □갑□은 □을□의 현장 대리인의 교체를 요구할 수 있으며 □을□은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

【주】건설산업기본법시행령 제35조에  건설공사의 현장에 배치하여야 하는 건설기술자는 당해 공사의 공종에 상응하는 건설기술자이어야 하며, 당해 건설공사의 착수와 동시에 배치하여야 하고, 기타 건설기술자의 현장배치기준 등을 규정하고 있음.

제18조 (공사의 시정명령)

□을□이 관계법령과 승인된 설계도서 또는 계약조건을 위반하여 건축시설을 시공하는 경우 □갑□은 이의 시정을 요구할 수 있다.  이 경우 □을□은 이를 거부할 수 없고 □을□의 위반으로 발생한 추가비용 및 □갑□의 손해는 □을□이 부담 또는 배상할 책임이 있다.

제19조 (건축자재 및 자재의 검사 등)

① □을□이 사용하는 건축자재는 한국공업규격표시제품(KS)을 원칙으로 하며, 규격표시가 제정되지 아니한 자재는 설계도서, 시방서상에 표시된 자재를 사용하기로 한다. 단, 자재의 품절, 품귀 등 부득이 한 사유가 있는 경우에는 □갑□과 □을□이 협의하여 공사비의 인상을 수반하지 않는 범위내에서 동등이상의 유사한 타제품을 사용할 수 있다.

② □갑□은 필요한 경우 □을□이 사용하는 건축자재를 검사할 수 있고, 그 결과 설계도서 및 제1항에 규정한 건축자재와 상이한 경우 그 교체를 요구할 수 있으며, □을□은 이에 즉각 조치를 취해야 한다.

③ 제2항에 규정한 검사에 이의가 있는 경우, □을□은 □갑□에게 재검사를 요구할 수 있으며, 재검사가 필요하다고 인정되는 경우 □갑□은 지체없이 재검사하도록 조치하여야 한다.

④ □을□은 자재의 검사에 소요되는 비용을 부담하여야 하며, 검사 또는 재검사 등을 이유로 공사기간의 연장을 요구할 수 없다. 다만, 제3항에 규정된 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명될 경우에는 재검사에 소요된 기간에 대하여는 공사기간을 연장할 수 있다.

⑤ 공사에 사용하는 자재 중 조립 또는 시험을 요하는 것은 □갑□의 입회하에 그 조립 또는 시험을 하여야 한다.

⑥ 수중 또는 지하에서 행하여지는 공사나 준공 후 외부에서 확인할 수 없는 공사는 □갑□의 참여 없이 시행할 수 없다. 다만, 사전에 □갑□의 서면승인을 받고 사진, 비디오 등으로 시공방법을 확인할 수 있는 경우에는 시행할 수 있다.

⑦ □을□은 공사수행과 관련하여 필요한 경우 □갑□에게 입회를 요구할 수 있으며, □갑□은 이에 응하여야 한다.

제20조 (공사의 하도급)

① □을□은 계약된 공사의 일부 또는 전부를 제3자에게 양도하거나 다시 도급할 수 없다. 다만, 건설산업기본법령의 규정에 의하여 건설공사 중 전문공사에 해당하는 공사는 예외로 한다.

② □을□이 제1항의 규정에 따라 본 공사를 제3자에게 하도급 하고자 하는 경우에는 □갑□에게 통보하여야 한다. 또한 □갑□에게 통보한 공사의 시공에 관한 모든 책임은 □을□에게 있다.

③ □갑□은 본 공사의 시공이 현저히 부적당하다고 인정되는 하수급인이 있는 경우에는 하도급의 통보를 받은 날 또는 그 사유가 있음을 인지한 날로부터 30일 이내에 서면으로 그 사유를 명시하여 하수급인의 변경 또는 하도급 계약내용의 변경을 요구할 수 있다. 이 경우 □을□은 정당한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

【주】기술적인 능력이 부족하거나 시공능력이 없는 하수급인이 선정되어 공사의 조잡, 부실 등이 발생할 우려가 있으므로 이를 조합이 미연에 방지하고 관리할 수 있도록 하기 위한 규정임.

【주】건설산업기본법 시행령제32조 : 하도급등의 통보는 하도급계약등을 체결·변경·해제한 날부터 30일이내에 하여야 하고, 감리자가 있는 건설공사로서 하도급등을 한 자가 기한내에 감리자에게 통보한 경우는 이를 발주자에게 통보한 것으로 본다.

제21조 (재해방지 및 민원처리)

① □을□은 공사현장에 안전표시판을 설치하는 등 재해방지에 필요한 조치를 취하여야 하며 공사로 인한 모든 안전사고에 대하여는 □을□이 책임진다.

② 본 공사와 관련하여 □을□의 시공상 직접적인 하자 또는 부주의로 인하여 발생한 재해와 민원으로 제3자에게 끼친 손해 등은 □을□의 책임과 비용으로 해결한다. 다만, 인접도로의 통행제한, 인접건물의 공사수행방해, TV난시청 등 공사와 무관한 간접피해 및 사업민원에 대하여 □갑□은 □을□에게 적극 협력하여 문제를 해결하되, 종국적으로 □을□의 책임과 비용으로 해결한다.

【주】도급제 하에서는 민원의 내용에 따라 해결주체가 달라야 할 것이나 지분제 하에서는 조합원에게 확정부담금을 설정한 후 나머지 모든 위험은 시공사에서 인수하는 것이 계약관계를 명료하게 할 수 있음.

③ 건축물 및 시설의 인도전에 발생한 공사전반에 관한 인적·물적 손해에 관하여 □을□이 보상, 배상 및 원상복구의 책임을 지며, 또한 건축물 및 각종 시설물 인수·인계 후에도 부실시공으로 판명되어 물적 인적 손해가 있을 경우에는 □을□에게 그 책임이 있으며 □갑□에게 이의를 제기할 수 없다.

④ □을□은 재해방지를 위하여 특히 필요하다고 인정될 때에는 미리 긴급조치를 취하고 즉시 이를 □갑□에게 통지하여야 한다.

⑤ □갑□은 재해방지 기타 공사의 시공상 부득이 하다고 인정될 때에는 □을□에게 긴급조치를 요구할 수 있다. 이 경우 □을□은 즉시 이에 응하여야 하며, □을□이 □갑□의 요구에 응하지 않는 경우 □갑□은 제3자로 하여금 필요한 조치를 하게 할 수 있다.

⑥ 제4항 및 제5항에 규정한 응급조치에 소요된 경비는 □을□이 협의하여 부담한다.

제22조 (안전관리 및 재해보상)

① □을□은 산업재해를 예방하기 위하여 안전시설의 설치 및 보험의 가입 등 적절한 조치를 취하여야 한다.

② 공사현장에서 발생한 산업재해에 대한 책임은 □을□에게 있다.

제23조 (기성부분에 대한 손해책임)

① 건축시설의 기성부분에 대하여 □을□은 선량한 관리자로서 주의·의무를 다하여 관리하여야 한다.

② 건축시설의 사용검사 전에 천재지변으로 인하여 건축시설의 기성부분에 손해가 발생할 경우 그 손해는 □을□의 부담으로 한다.

제24조 (공사의 변경)

① □갑□이 공사규모 등을 변경하고자 할 때에는 사전에 □을□과 협의하여 변경하여야 한다.

② □을□은 다음 각 호에 해당하는 경우 □갑□에게 공사변경을 요구할 수 있으며, □갑□과 □을□은 협의하여 공사를 변경한다.

1. 본 계약체결 이전의 설계도서와 착공용설계도서 및 현장조건(지반조건, Pile의 길이, 폐기물의 수량)이 현격하게 일치하지 않아 설계변경이 필요한 경우

2. 관할관청으로부터 인가받은 사업계획이 관계법규에 저촉되어 사업계획의 수정이 요청될 경우

③ □을□은 제1, 제2항에 규정된 사항이 발생한 경우 공사규모, 공사기간, 공사금액, 조합원 부담금 등의 변경을 요구할 수 있으며 □갑□과 □을□은 합의하여 결정한다.

【주】제2항 제1호는 조합이 시공자 선정전에 지질조사를 실시하여 이를 기초로 시공자로 하여금 공사비 등 견적조건을 제시하게 함으로써 추후 지질과 관련하여 시공사의 일방적인 공사비 인상요구를 방지하도록 하기 위한 규정임. 이를 위해서 조합은 시공사 선정전에 지질조사를 하는 것이 바람직함.

제25조 (공사기간의 연장)

① □갑□의 책임있는 사유 또는 천재지변, 불가항력의 사태 등 □을□의 책임이 아닌 사유로 공사수행이 지연되는 경우 □을□은 서면으로 공사기간의 연장을 □갑□에게 요구할 수 있다.

② □갑□은 제1항에 규정한 계약기간 연장의 요구가 있는 경우 즉시 그 사실을 조사·확인하고 공사가 적절히 이행될 수 있도록 계약기간의 연장 등 필요한 조치를 하여야 한다.

③ □갑□은 제1항에 규정한 계약기간의 연장을 승인하였을 경우 동 연장기간에 대하여는 지체상금을 부과하여서는 아니된다.

제26조 (공사지체상금)

① □을□은 정당한 사유없이 공사기간 내에 공사를 완공하지 못할 때는 지체기간 동안 지체상금을 부담하여야 한다. 다만, □갑□의 귀책사유로 준공검사가 지체된 경우와 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 공사가 지체되는 경우에는 그 해당 일수에 상당하는 지체상금을 지급하지 아니하여도 된다.

1. 제25조 제1항에 규정한 불가항력의 사유로 공사가 중단된 경우

2. □갑□의 귀책사유로 착공이 지연되거나 시공이 중단된 경우

3. 기타 □을□의 책임에 속하지 아니하는 사유로 공사가 지체된 경우

② 제1항에 규정한 지체상금은 매 지체일수마다 공사계약금액에 1,000분의 1을 곱하여 산출한 금액을 □갑□에게 납부하여야 하고 □갑□이 □을□에게 지급할 공사대금과 상계할 수 있다.

【주】지체상금의 기준은 국가를당사자로하는계약에관한법률 또는 시중은행의 일반대출자금 연체금리 등을 기준으로 조합과 시공자의 사정에 따라 별도로 정할 수 있을 것임

제27조 (사용검사)

① □을□은 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약서 등의 기준에 의거 공사를 완성한 때에는 공사감리자의 확인을 받아 사용검사신청 예정일로부터 10일 이전에 사용검사의 신청에 필요한 구비서류를 □갑□에게 제출하여야 한다. 이 경우 관계기관의 사용검사를 필하는데 있어서 □갑□과 □을□은 적극 협조하여야 한다.

② 관할 지방자치단체장의 사용검사필증을 받음과 동시에 □을□은 건축시설의 시공에 대한 의무를 다한 것으로 본다. 단, 하자보수 및 의무관리 등 주택건설 관계법령에서 정한 사항은 그러하지 아니하다.

제4장  입주 및 관리

제28조 (입주자 사전점검)

□을□은 공사완료 30일 이전에 □갑□과 □갑□의 조합원 등 입주자에게 공사 목적물을 사전점검 할 수 있도록 하여야 한다.  입주자 사전점검 과정에서 공사목적물을 보수하여야 할 사항이 있을 때에는 □갑□은 □을□에게 이를 통지하고 □을□은 지체 없이 보수하여야 한다.

【주】입주자 사전점검 내용은 별도로 주택조합에서 마련하고, 사업의 특성을 고려하여 골조공사가 완료된 이후 조합원의 현장방문과 선택형 내부구조변경 및 마감재 등을 선택하게 할 수 있을 것임.

제29조 (입주)

① □을□은 사용검사 완료후 □갑□과 협의하여 입주 지정일을 정하고 입주기간은 30일로 한다.

【주】입주기간을 시공자가 일방적으로 지정할 경우 입주자의 입주시기, 잔금납부 등의 문제가 발생할 수 있어 이를 조합과 협의하여 입주기간을 지정토록 한 규정이며 통상 30일 동안으로 한다.

② 제1항에 규정한 입주지정일 30일 전까지 조합원별로 구체적인 입주일자를 지정하여 통지 및 확인토록 하고, □을□은 입주시 필요서류 및 홍보용  자료제작 등 각종 계획수립과 제반사항을 준비 및 확인한다.

③ □갑□은 주택을 공급받은 조합원이 입주하는 경우 잔금납부와 조합원 부담금, 연체료 등의 완납여부를 미리 확인하여야 하며, 이를 완납하지 아니한 자에게는 입주를 허용하여서는 아니 된다.

제30조 (채권확보)

□갑□의 조합원이 제29조 제1항에 규정한 입주지정일 까지 부담금 등을 완납하지 아니하는 경우에는 □을□은 □갑□의 조합원이 분양받은 주택에 채권확보를 위한 법적조치를 할 수 있다.

【주】조합원이 입주기간 만료일(입주지정일)까지 조합원의 공사비부담금, 대여금 및 대여금이자 등을 완납하지 않는 경우 □갑□은 조합규약에 의거 채권보전조치를 하거나 해당 조합원을 제명한 후 공급된 주택도 처분하여 공사비등을 지급할 수 있음.

제31조 (건축시설의 운영 및 관리)

① □갑□은 사용검사완료 즉시 관리사무소를 개설·운영하는 것을 원칙으로 하되, □갑□이 희망하는 경우 관계법령에 위배되지 않는 범위 내에서 일정기간 동안 □을□이 임시 운영할 수 있다.

② 제29조 제1항에 규정한 입주지정일 이전까지 발생한 건축시설의 유지·관리에 필요한 전기·수도·가스요금 등과 공동관리비는 □을□이 부담하여야 한다. 다만 입주기간 중 입주자가 실제 입주한 날 부터는 세대별 입주자가 부담하고, 입주지정일 이후의 발생비용은 해당시설의 입주자 또는 입주예정자가 부담한다.

③사용검사된 건축시설에 입주자가 입주한 이후 입주자 임의로 변경하여 발생되는 하자에 대하여 □을□은 책임지지 않는다.

④ 건축시설의 운영과 관리방법 등은 주택법령에 적합한 범위 안에서 □갑□과 □을□이 협의하여 결정한다.

【주】사용검사 완료후 입주지정일까지는 약 30일 정도이고 마감공사, 벽지, 바닥재공사 및 전기자재 점검 등이 이루질 것이므로 입주기간 동안 공과금과 공동관리비는 □을□이 부담하도록 함. 세대별 전기료 등은 입주자가 입주한 날부터 부담하여야 함. 그러나 공동관리비의 경우 입주지정일 이후부터는 입주자 자치관리기구 또는 주택관리업자의 관리책임 하에 입주자가 공동 부담하도록 함.

제32조 (하자보수 보증금)

① □을□은 사용검사일 또는 임시사용승인일로 부터 계약서에 정한 하자담보책임기간 동안 당해 공사와 관련하여 발생하는 일체의 하자를 보수하여야 하고, 공사금액에 100분의 3을 곱하여 산출한 하자보수보증금을 예치하여야 한다.

② □을□이 제1항에 규정한 하자보수보증금을 예치하는 방법은 현금 또는 다음 각호의 증서 중 택일하여 □갑□에게 제출하여야 한다.

1. 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서

2. 은행의 지급보증서

3. 건설산업기본법령에 정한 건설공제조합이 발행하는 보증서

4. 입주자대표회의 또는 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권

③ 제1항에 규정한 하자담보책임기간 내에 당해 공사와 관련된 하자가 발생한 때에는 □을□이 그 하자를 보수할 책임이 있다. 따라서 하자담보책임기간 내에 입주자대표회의 등의 요구가 있을 경우 □을□은 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하여야 한다.

④ 하자보수보증금의 예치, 금액기준, 반환방법 등에 대하여는 주택법 시행령 제60조 내지 제62조의 규정에 따른다.

【주】주택법 제46조(하자보수)와 동법 시행령 등에서 정한 구체적인 하자보수책임과 하자보수보증금규정 등을 참조하되, 건축공사와 관련된 하자보수책임은 등록사업자에게 있음을 명확하게 규정한 것임.

【주】제 3항에 규정한 입주자대표회의 등이라 함은 주택법 시행령 제60조제2항에 정한 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체, 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구성된 관리단 등을 말함.

【주】시공사의 하자보수에 관한 내용은 주택법 제46조 및 동법 시행령 제60조 내지 제63조에 상세히 기재되어 있으므로 이를 인용하여도 가능할 것이며 별표7은 하자보수대상 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수책임기간을 규정한 것이므로 계약시 참고하여야 할 것임.

제5장  기타 계약에 관한 사항

제33조 (□갑□의 계약해지 및 해제)

① □갑□은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 □을□이 계약을 이행할 수 없다고 판명된 경우에는 14일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한 내에 이행되지 아니한 경우 본 계약의 전부 또는 일부를 해지 또는 해제할 수 있다.

1. □을□이 정당한 사유없이 약정한 착공기일을 경과하여도 공사를 착수하지 아니한 경우

2. □을□의 책임있는 사유로 인하여 공사기간 내에 공사를 완성할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우

3. 기타 □을□이 계약조건을 위반함으로써 계약의 목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

② □을□에게 기업개선작업, 화의절차 신청, 법정관리신청 및 부도 등의 사유가 발생한 경우에는 □갑□은 즉시 계약을 해제 또는 해지 할 수 있다.

③ 제1항 또는 제2항에 규정한 □갑□이 계약을 해지 또는 해제한 때에는 그 사실을 즉시 □을□에게 통지하여야 한다. 그 때 □을□은 당해 공사를 즉시 중지하고 모든 공사기구들을 공사장으로부터 철거하여야 하며 이로 인하여 발생하는 손해는 □을□이 배상한다.

④ □을□은 제3항에 규정한 계약의 해지 또는 해제 통지를 받은 경우 이유여하를 막론하고 즉시 사업주체 명의변경 동의서, 도급계약 포기 및 양도각서를 각서를 □갑□에게 제출하고, 공동명의계좌에 등록된 □을□의 인감도장도 동시에 □갑□에게 이관하여야 한다.

제34조 (□을□의 계약해지 및 해제)

① □을□은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 공사의 계속 수행이 불가능하다고 객관적으로 판명된 경우에는 14일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한 내에 이행되지 아니한 경우 공사를 중지하고 본 계약의 전부 또는 일부를 해지 또는 해제할 수 있다.

1. □갑□의 귀책사유로 공사의 정지기간이 총 공기의 50퍼센트 이상 초과되었을 경우. 단, 시공상 발생한 민원으로 인한 공사지연은 기간 계산에서 제외한다.

2. □갑□이 정당한 사유없이 본 계약을 이행하지 않거나, 계약사항에 정한 협의에 불응하여 공사의 계속적인 수행이 불가능하다고 객관적으로 판단되는 경우

3. 기타 □갑□이 계약조건을 위반하여 약정목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

4. □갑□의 공동계좌 이외로 분양수입금을 수납 관리하는 경우

② 제1항에 규정한 사유로 □을□이 계약을 해지 또는 해제한 때에는 그 사실을 즉시 □갑□에게 통지하여야 한다. 그 때 □갑□은 □을□로부터 차입한 제반 대여금 등을 지체 없이 정산하여야 한다.

제35조 (계약해지 및 해제시의 처리)

① 제33조 및 제34조 규정에 의하여 계약이 해지 또는 해제된 때에는 □갑□과 □을□은 지체 없이 기성부분의 공사금액을 정산하여야 한다.

②  제33조 및 제34조에 규정한 계약의 해지 또는 해제로 인하여 손해가 발생한 때에는 상대방에게 그 배상을 청구 할 수 있다.

제36조 (채권의 양도)

① □을□은 본 공사의 이행을 위한 목적이외에는 본 계약에 의하여 발생한 채권(공사대금청구권 등)을 제3자에게 양도하지 못한다.

② □을□이 채권양도를 하고자 하는 경우에는 미리 보증기관의 동의를 얻어 □갑□의 서면 승인을 받아야 한다. 이 경우 □갑□은 □을□의 채권양도 승인요청에 대하여 승인여부를 서면으로 □을□과 그 채권을 양수하고자 하는 자에게 통지하여야 한다.

제37조 (분쟁 및 소송)

① 본 계약에 관하여 분쟁이 발생할 경우 □갑□과 □을□이 합의에 의하여 해결한다. 다만, 쌍방간에 원만히 해결이 되지 않을 경우 건설산업기본법에 의하여 설치된 건설분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다.

② 제1항에 규정한 분쟁의 조정이 원만히 해결되지 않을 경우 법원에 소를 청구할 수 있으며, 재판에 대한 관할법원은 본 사업부지 소재지를 관할하는 법원으로 한다.

【주】조합과 시공자가 본 계약에 대하여 해석 및 적용을 달리 하여 분쟁이 발생하게 될 경우는 우선적으로 상호 협의하여 원만하게 해결을 하도록 하고, 협의가 되지 않은 경우는 건설산업기본법(제69조 건설분쟁조정위원회 설치)의 규정에 의한 건설분쟁조정위원회의 조정을 통하여 해결하도록 하며, 그리 하여도 조정이 되지 않을 경우는 재판을 통하여 해결하도록 그 절차를 규정한 내용임.

제38조 (이권개입 금지)

① □갑□은 □갑□의 조합원이나 □을□과 조합규약에 명시된 이외의 이면계약이나 약속을 할 수 없다.

② □갑□ 또는 □갑□의 조합원은 □을□이 시공하는 공사와 관련하여 어떠한 이권개입이나 청탁을 할 수 없다.

③ □을□은 본 공사와 관련하여 □갑□ 또는 □갑□의 조합원 및 임원에게 부당한 금품이나 향응 등을 제공할 수 없다.

제39조 (계약의 효력)

① 본 계약은 계약서 작성 후 □갑□의 조합원총회 의결을 받은 날로부터 효력을 발생한다.

② 본 계약은 □갑□의 대표자(조합장) 및 □갑□의 임원 등의 변경과 □을□의 대표자 변경에 영향을 받지 아니한다.

③ 제38조에 규정한 사항을 위반하여 부적법하고 불합리한 공사계약체결이 이루어졌다고 판단되는 명백하고 객관적인 사실이 입증되면 □갑□과 □을□은 본 계약을 해지 및 해제하거나 또는 취소할 수 있다.

【주】□갑□의 조합원 총회의 의결을 받은 날부터 공사계약서의 효력을 발생하도록 한 이유는 공사계약의 내용을 조합원에게 공개하도록 함으로써 조합운영의 투명성을 보장하기 위한 것임. 또한 조합집행부가 부정하게 시공사의 이익을 위하여 부당한 계약을 체결해 준 경우에는 계약을 해제할 수 있도록 하여 공정한 계약이 이루어지도록 하였음.

제40조 (계약외의 사항)

본 계약서에 명시되어 있지 않은 사항은 주택법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 민법 등의 관계법령에 따라 처리하되, 기타 세부실무 내용에 관하여는 □갑□과 □을□이 협의하여 처리한다.

제41조 (특약사항)

기타 이 계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 □갑□과 □을□이 합의하여 별도의 특약을 정할 수 있다.

[별지 제1호 서식]

도급공사비의 항목 (제6조 관련)

구분		항목	단가(원)
건축공사비	가설공사	공통가설, 일반가설
	기초 및 토공사	터파기, 잡석다짐, 밑창콘크리트, 레미콘,파일 등
	철근콘크리트공사	레미콘, 철근가공조립, 형틀
	조적공사	시멘트 벽돌쌓기 0.5B, 1.0B 1.5B 등
	방수공사	아스팔트 방수 □□회, 액체방수 □□회, 보호몰탈 □□회 등
	미장공사	현장테라죠, 시멘트몰탈, 쇠흙손마감 등
	석공사	대리석, 화강석, 마블 등
	타일공사	모자이크타일, 자기질타일, 논스립타일 등
	목공사	천장틀설치(재질표시), 출입문(재질표시), 창틀설치(재질표시), 마루틀(거실)설치(재질표시) 등
	창호공사	규격 및 재질표시 등
	유리공사	거실부분, 안방부분, 베란다부분 등 규격표시
	도장공사	수성페인트(내부, 외부 □회 이상), 조합페인트, 바니쉬, 본타일 등 재질표시
	지붕 및 홈통공사	강관선홈통, 루프드레인 등
	수장공사	단열재(재질 및 규격표시), 비닐벽지(재질 및 규격표시), 모노륨, 밤라이트 등 규격 및 재질표시
	금속공사	핸드레일, 황동논스립, 황동줄눈대, 발코니 난간대 등 규격 및 재질표시
	기타공사	판넬히팅 등
	운반공사	철근, 시멘트, 모래, 자갈, 잡석 등
	고자재 대금 공제	고철근 등

구분		항목	단가(원)
토목공사비		터파기, 잔토처리, 되메우기, 흙막이, 지반개량 등
조경공사비		수목의 종류, 규격, 식재수, 놀이시설 등
전기공사비		화재탐지설비, 방송설비, TV 공시청설비, 피뢰침설비, 수변전설비, 유선방송설비, 전화설비, 통신설비, 전등설비, 전력설비, 동력 및 간선설비 등
설비공사비	위생설비	규격 및 재질 등(정화조포함)
	급배수설비	규격 및 재질 등
	난방설비	개별 및 지역, 중앙난방
	소화전설비	배관 등
	스프링쿨러설비	종류 및 성능 등
	가스탐지설비	종류 및 성능 등
	주방설비	규격, 조건 및 재질 등
	승객 및 승용 승강기설비	속도, 규격, 성능 등
철거공사비		철거방법(폭파, 파쇄 등)
잔재처리비		처리방법(재활용, 매립 등)
인입공사비	전기	용량, 배관 등
	상·하수도	용량, 배관 등
	가스	용량, 배관 등
	지역난방	용량, 배관 등
예술장식품 설치비		종류, 크기 등
분양관련 제경비	모델하우스 건립비	면적, 층수 등
	모델하우스 운영비	운영기간, 방법 등
	모델하우스부지임차 및 간접비	보증금, 임차료 등
	분양광고비	TV, 신문광고, 카다로그 등
	분양보증수수료	보증방법
	기타 분양관련 제비용 등	모형도 등

구분		항목	단가
기타 공사에 관련되는 제경비